（2014）昌民初字第07812号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-05-26
案件名称
吴建元与王立成等确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴建元,王立成,孙燕
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民���通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民初字第07812号原告吴建元，男，1981年8月25日出生。委托代理人杨杰，北京市环中律师事务所律师。委托代理人马振轩，北京市环中律师事务所律师。被告王立成，男，1980年3月8日出生。被告孙燕，女，1975年1月3日出生。原告吴建元与被告王立成、孙燕确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴建元及其委托代理人马振轩到庭参加了诉讼，被告王立成、孙燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴建元诉称：2009年2月原告向王立成借款20万元，实收18万，该借款的利息为每月16000元。原告以自己所有的昌平区东小口镇天通苑小区×层的复式房屋作为还款的担保，并向王立成交付了该房屋的产权证书。后经王立成要求，双方于2009年2月28日签订一份《委托合同》，约定在吴建元无力偿还借款时王立成可以代办上述房屋的出租出售，并在北京市中信公证处办理了公证。原告于2009年3月和4月分别向王立成偿还利息16000元现金。因连续三个月未偿还本金，王立成于2009年5月底让原告写下分期三个月归还本息的保证书。2009年6月和7月，原告通过银行��账偿还本金5万元及利息16000元。2009年7月31日，原告因涉嫌非法经营罪被任丘市公安局刑事拘留。同年依法逮捕羁押于任丘市看守所。2010年8月22日任丘市人民法院判处原告有期徒刑五年六个月，原告不服提出上诉，2010年10月25日，原告被沧州市中级法院驳回上诉并开始服刑。2013年6月23日原告被裁定假释，回到北京后发现自己的房屋已被出售。经查，2010年3月23日，王立成以吴建元代理人身份与孙燕签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，由孙燕购买原告的该套房屋，合同价款为101万元整。在房屋市价为280万元的情形下，王立成以101万元的低价将原告的房屋卖给孙燕，而孙燕作为鑫尊房地产经纪公司的员工在明知房屋市场价格的情况下，仍以明显低于市价的价格购买房屋，两者的行为明显属于恶意串通，损害第三人利益。故请求判令王立成以原告名义与孙燕签订的房屋买卖合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，故孙燕对该房屋无所有权，原告有权要求孙燕返还房屋。但孙燕在购房一个月后又将房屋卖给了陈水秀，并已办理了过户登记手续。现房屋已归陈水秀所有，无法要求其返还，原告也并未收到王立成代为出卖房屋所得价款。根据相关法律规定，王立成和孙燕应承担连带责任，故诉至法院，请求：1、判令原告与被告孙燕之间的房屋买卖合同无效；2、判令二被告承担连带责任，赔偿原告损失973790.31元；3、本案诉讼费由二被告承担。被告王立成、孙燕未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：原告吴建元原系北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑×号房产的登记所有权人。因向被告王立成借款，吴建元作为委托人与王立成于2009年2月28日办理了经过公证的委托书，主要内容为：吴建元委托王立成作为代理人，办理上述房屋的出租、出售、交纳相关税费、物业交割及验收、产权过户等一切有关事宜；代为个人提前还款的所有相关手续等。2009年7月31日吴建元因涉嫌非法经营罪被刑事拘留，2010年8月22日被判处有期徒刑五年六个月。2013年6月26日，吴建元被裁定假释。在吴建元被羁押期间，王立成于2010年3月18日代吴建元还清了诉争房屋的剩余贷款本金、利息及罚息共计1744209.69元。2010年3月23日王立成以吴建元代理人的身份与被告孙燕办理了《存量房屋买卖合同》网签合同，约定孙燕以101万元的价格购买诉争房屋，并于当日将诉争房屋过户至孙燕名下。2010年4月23日，孙燕与案外人陈水秀签订房屋买卖合同，将诉争房屋出售给陈水秀，并于当日将诉争房屋过户至陈水秀名下。另查，孙燕为北京鑫尊房地产经纪有限责任公司的员工。本案在诉讼过程中，依据吴建元的申请，本院委托评估机构对诉争房屋在2010年3月23日的市场价值进行了评估，评估机构北京大地盛业房地产土地评估有限公司出具的估价报告显示，诉争房屋在价值时点2010年3月23日的市场价值为2386100元。评估过程中，因该房屋已经出售给案外人，由案外人居住使用，故评估机构未能进入室内，其出具的估价报告中装修系毛坯标准。上述事实，有证人证言、吴建元银行账户历史明细查询结果、刑事裁定书、假释证明书、公证书、上海浦东发展银行北京分行个贷中心个人贷款还款通知单、吴建元与孙燕房屋买卖的房屋登记档案、孙燕与陈水秀房屋买卖的房屋登记档案、估价报告、网上打印的孙燕身份信息查询结果及原告庭审陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人有答辩并就对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王立成、孙燕经本院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃了答辩和质证的权利。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，王立成作为吴建元的代理人，于吴建元被羁押期间在未通知被代理人的情况下签订合同，以明显不合理的低价将诉争房屋出售，孙燕作为房地产中介公司的工作人员，在明知市场行情、价格的情况下，以明显低于市场价的价格购买该房屋，且该房屋的成交价格远低于王立成代吴建元偿还的房屋贷款，明显与常理不符。结合孙燕在购得该房屋一个月后即转手将该房屋另行出售他人的事实，本院认为王立成与孙燕的行为已构成恶意串通，王立成代吴建元与孙燕签订的房屋买卖合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应赔偿���方因此遭受的损失。代理人和第三人串通，损害被代理人利益的，由代理人和第三人负连带责任。因此，王立成和孙燕应对吴建元的损失负连带赔偿责任。赔偿的具体数额应以评估价扣除王立成代为偿还的房屋贷款为依据。庭审中吴建元主张应考虑装修的价值，但并未提供任何证据证明存在装修的事实及装修的标准、价款等具体情况，故吴建元的该项主张证据不足，本院不予采信。故对吴建元的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。原告在诉讼请求中原本扣除了其欠王立成的欠款，后提出才诉讼请求中不予扣除，因借款与本案属不同的法律关系，双方应另行解决，故本院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十��条之规定，判决如下：一、被告王立成代原告吴建元于二〇一〇年三月二十三日与被告孙燕签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、被告王立成、孙燕于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告吴建元经济损失六十四万一千八百九十元三角一分；三、驳回原告吴建元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万三千五百三十八元，由原告吴建元负担三千三百一十九元（已交纳），被告王立成、孙燕负担一万零二百一十九元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。评估费六千七百七十元，由被告王立成、孙燕负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 黄 莹人民陪审员 白淑华人民陪审员 周训玲二〇一五年八月十日书 记 员 吕云鹏 更多数据：