（2015）吉高新民二初字第26号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-11-04
案件名称
郭绍佳诉吉林市海阳机械制造有限公司，付春光、魏桂文房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭绍佳,吉林市海阳机械制造有限公司,付春光,魏桂文
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第五十六条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款
全文
吉林高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）吉高新民二初字第26号原告：郭绍佳，男，1964年8月21日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。委托代理人：盛立刚，吉林权维律师事务所律师。被告：吉林市海阳机械制造有限公司，住所：吉林高新技术产业开发区。法定代表人：钱忠海，董事长。委托代理人：林晓春，吉林正大方圆律师事务所律师。第三人：付春光，男，1971年10月30日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。委托代理人：王文军，吉林北国律师事务所律师。委托代理人：张念久，男，1971年7月26日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。第三人：魏桂文，女，1955年7月27日生，汉族，吉林市东关宾馆退休干部，住吉林高新技术产业开发区。原告郭绍佳诉被告吉林市海阳机械制造有限公司（以下简称海阳公司），第三人付春光、魏桂文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告郭绍佳及委托代理人盛立刚，被告海阳公司的委托代理人林晓春，第三人付春光及委托代理人张念久、王文军，第三人魏桂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭绍佳诉称：2011年11月24日，原告与被告签订二份《物业转让协议书》，约定：被告将其自建房屋卖给原告。一处房屋位于吉林高新技术产业开发区工业区2号楼3单元3楼右门，面积90平方米，总价19.8万元；第二处房屋是该楼盘的车库，面积24平方米，总价8万元。上述合同签订后，原告向被告支付购房款27.8万元。诉请：1.依法解除原告与被告签订的二份物业转让协议书，被告立即返还原告购房款本金278000元；2.被告赔偿利息55600元（暂计算至起诉之日，其余随判决顺延至实际支付之日）。经本院释明其签订的《物业转让协议书》为无效后，郭绍佳变更诉讼请求：1.被告及第三人连带返还原告购房款本金278000元。2被告及第三人赔偿利息55600元（自协议签订之日起计算至起诉之日，其余随判决顺延至实际支付之日）。被告海阳公司辩称：1.答辩人与原告不存在事实上的房屋买卖合同关系。2.答辩人未收取原告的购房款，依法不承担返还义务。3.被告与付春光无任何法律关系，对付春光的行为不承担任何责任。第三人付春光述称：1.原告称的购房本金系工程款项，原告系承包商，其系鲍云飞的雇佣人员，根据合同相对性，原告的工程款应向鲍云飞主张。2.原告主张的利息无事实根据和法律依据。请求法院驳回原告的诉请。第三人魏桂文述称：同付春光答辩意见。郭绍佳针对其诉讼请求向本院提举证据如下：1.物业转让协议书二份，收条一份，证明原告购买被告房屋和车库的事实。原告于同年11月27日将房款支付给被告的代理人付春光。2.承诺书一份，证明付春光是被告的委托代理人，对付春光的行为后果责任均应由被告承担。被告海阳公司对原告提供的证据质证称：对证据1有异议，非我单位公章，属于私刻公章，付春光不属于我公司的工作人员，我公司没有授权付春光收款，对其责任不承担责任；对证据2的真实性无异议，原告提起诉讼，承诺书就不具有法律效力，且是我方单方出具，而且是在我方必须有返还义务的情况下才能成立，所以被告主张承诺书不予履行。第三人付春光对原告提举的证据质证称：对证据1的真实性无异议，甲方代理人签字确系付春光的母亲李桂芳所签。对收条的关联性有异议，该收条只是应原告的要求对用原告的人工费出具的收条，但原告实际未在2011年11月27日向付春光支付房款，该收条的真实情况系人工费抵顶购房款，而且抵顶的款项没有经工程总承包方鲍云飞同意，未冲减鲍云飞的工程款，故该收条不应予以认定；对证据2的真实性无异议。第三人魏桂文对原告提举的证据质证称：证据1真实性有异议，建议对公章进行鉴定。收条与我无关；对证据2真实性无异议。海阳公司提举证据如下：1.工业用地土地使用证，证明原告所购房屋建设在被告的工业用地上，属于工业用房，原告与李桂芳签订的房屋买卖协议应属无效。2.海阳公司与李桂芳签订的投资合作协议，证明被告以3000平方米土地作为投资，李桂芳以办公楼的总投资作为投资，建设海阳公司的办公楼和科研楼项目，李桂芳擅自将办公楼对外销售，对购房者有欺诈行为，原告所购房屋不能获得所有权。郭绍佳对海阳公司提举的证据质证称：对证据1的真实性均无异议；对证据2的真实性无异议，恰恰可以证明李桂芳有权对外签署协议，不论我方转让协议公章是否真实，只要有李桂芳的真实签字，协议就是有效的，任何一个合伙人对于合伙的对外债务都负有承担义务。付春光、魏桂文对海阳公司提举的证据经质证，对真实性均无异议。付春光、魏桂文未提举证据。本院认为郭绍佳、海阳公司原告提供的证据的真实性均可确认，本院予以采信。通过原被告诉辩、第三人陈述及举证、质证，本院认定事实如下：吉林市海阳机械制造有限公司住所为吉林高新技术产业开发区深东路1997号，其通过出让方式取得了吉林高新技术产业开发区深东路1997号的工业用地使用权，使用权面积为10107.28平方米。2011年6月23日，海阳公司与李桂芳达成投资合作协议，约定海阳公司以现有土地3000平方米为投资项目主体，李桂芳以承建办公楼、科研楼的总投资为项目投资主体。并约定了利润分配和亏损分担的原则。之后，双方在海阳公司提供的土地上建设苹果园公寓1号楼、2号楼，并设置了售楼处对外公开出售。2011年11月24日郭绍佳与海阳公司签订两份物业转让协议书，主要内容：郭绍佳购买2号楼3单元3楼右门房屋，建筑面积90平方米。房款为198000元。2号楼车库，建筑面积24平方米。房款为80000万元。海阳公司在物业转让协议书上加盖了印鉴，李桂芳在海阳公司代理人处签名。付春光于2011年11月27日出具收条一份，内容：今收到郭绍佳购房款及车库款共计人民币贰拾柒万捌仟元整（278000.00元），此二项房款已全部付清。另查明：郭绍佳未实际交付购房款，系以付春光欠付的工程款278000元抵顶购房款。本院认为：一、郭绍佳与海阳公司签订的两份物业转让协议无效。第一，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”由于海阳公司与李桂芳合作建设的住宅房屋使用的是工业用地，改变了土地用途，未经城市规划行政主管部门及土地行政主管部门同意，属违法建设房屋，其将违法建设的房屋出售给原告的行为违反了法律的强制性规定，郭绍佳与海阳公司之间签订的两份物业转让协议无效。二、付春光、海阳公司应当共同给付郭绍佳278000元。付春光对郭绍佳278000元负有返还责任。海阳公司与李桂芳合作建设房屋，海阳公司将公章交给过李桂芳，李桂芳持海阳公司公章与郭绍佳签订“物业转让协议书”，海阳公司即使未接收钱款，也应承担责任。关于给付数额，因付春光出具的收条中已经明确收到购房款（即抵顶房款）为278000元，故在付春光未提举证据证明该数额不准确的情况下，付春光应承担举证不能的责任，给付郭绍佳278000元。需要说明的是，郭绍佳与付春光之间的建设工程施工合同关系不属于本案审理范围，因付春光出具了收条并达成以工程款抵顶购房款的合议，即双方的工程款以转化为普通欠款。三、关于郭绍佳主张赔偿利息的请求不予支持。因郭绍佳并未实际支付给海阳公司或付春光款项，其系以付春光拖欠的款项抵顶，而郭绍佳并未提举证据证明付春光拖欠的款项应给付的时间，故对其主张的利息请求不予支持。四、魏桂文不承担责任。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：一、被告吉林市海阳机械制造有限公司、第三人付春光于本判决生效之日起15日内共同给付原告郭绍佳278000元。二、第三人魏桂文不承担责任。三、驳回原告郭绍佳其他诉讼请求。诉讼费7380元（案件受理费5470元、保全费1910元）由第三人付春光负担5470元，原告郭绍佳负担1910元。如果第三人付春光未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 刘 强审 判 员 徐 锐代理审判员 周梁玉二〇一五年八月十日代理书记员 高千惠