（2014）当民一初字第00950号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2017-01-09
案件名称
当涂县金茂改革企业资产经营公司与朱家来租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
当涂县人民法院
所属地区
当涂县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
当涂县金茂改革企业资产经营公司,朱家来
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
安徽省当涂县人民法院民 事 判 决 书（2014）当民一初字第00950号原告：当涂县金茂改革企业资产经营公司，住所地当涂县姑孰镇提署中路476号。法定代表人：张叶海，该公司董事长。委托代理人：孙应金，安徽姑城律师事务所律师。委托代理人：孙和平，该公司员工。被告：朱家来，男，1953年12月12日出生，个体工商户，户籍地当涂县，现住。原告当涂县金茂改革企业资产经营公司（以下简称：金茂公司）与被告朱家来租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员盛梅依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金茂公司的委托代理人孙应金、孙和平，被告朱家来均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金茂公司诉称：2007年12月25日，其公司与朱家来签订房屋租赁合同，约定其公司将原当涂饭店的房屋租赁给朱家来从事服务业经营，租期自2007年12月25日至2008年12月24日止，租金1.5万元／月，年租金18万元。当年租金朱家来全部付清。租赁到期后，双方未再续签书面租赁合同，但一直存在事实租赁关系，并延续至今。2009年朱家来支付租金4万元，尚欠14万元。2010年度-2014年9月30日的租金85.5万元，朱家来分文未付，合计拖欠99.5万元。期间，其公司多次要求朱家来支付租金，但朱家来一直没有给付。其公司认为，双方事实租赁关系合法存在，朱家来应当给付租金，但拖欠房屋租金，已经构成违约，应当承担相应的责任。故请求依法判令：1、双方自2014年12月30日起，解除房屋租赁合同关系，朱家来返还所承租的房屋。2、朱家来给付租金99.5万元。3、本案诉讼费用由朱家来承担。为支持主张，金茂公司向本院递交下列证据：1、企业法人营业执照副本、组织机构代码证、身份证复印件各一份，证明双方的主体适格。2、租赁合同一份，证明朱家来承租房屋的事实和租金的标准。3、房屋所有权证一份，证明涉案的房屋系其公司合法所有。4、现金缴款单一张、收据一张，证明2009年朱家来只支付了4万元租金，尚欠14万元的事实。5、县国有资产管理局文件一份、关于当涂饭店房屋出租问题调查情况的报告一份，证明县有关部门要求其公司收回房屋、追回租金。6、经济合同鉴证书一份、租赁合同两份、财产租赁合同补充规定一份，证明朱家来自1998年8月17日开始承租涉案房屋，承租范围为前楼客房部（五层除外）后食堂一层厨房及面工房，2001年、2004年又续签了2次合同，租金由1998年的23万元/年改为18万元/年。2007年12月25日签订的租赁合同是前合同的延续，租赁的范围没有改变，租赁财产的返还也是以1998年8月17日签订的租赁合同约定的财产清单为准，故2007年12月25日签订的合同并未办理移交，也不需要进行移交。7、当涂县房屋安全鉴定报告及关于督促房屋维修的通知一份，证明后二楼被鉴定为C级危房，即局部危房，需要维修。8、户外广告场地使用协议书一份，证明其公司于2011年11月20日起将四楼的屋面出租给其他单位使用，租金是8000元/年。9、租赁合同一份，证明2011年其公司将前楼三楼的会议室出租给尹俊，租金是2000元/年。10、房屋平面图二份，证明出租房屋的面积为4096.9m2，后其公司收回的房屋面积（包括危房、三楼会议室和联络员办公室）为774.11m2。朱家来辩称：对金茂公司的诉请都不予认可，理由是，一、关于房屋租赁合同关系，其于2009年就向金茂公司提出续签或返还承租房屋之事，金茂公司一直没有做出答复，责任不在其这一方。而且原租赁合同到期后，事后的有关事宜不在法律管束范围内，更没有法律效果。租赁合同到期后没有续签，双方之间就不存在租赁合同关系了。二、其不给付房屋租金，是因为自2008年至今，金茂公司租用了其承租的房屋改制企业办公，堆放档案材料，并且将其承租的房屋另租他人商业经营，把场地租给他人作商业广告牌。三、金茂公司下属单位（当涂饭店）的职工占住了其承租的几间房屋，自1998年至今分文未给。四、金茂公司自2008年至今留守信息联络员办公室一间。五、金茂公司下属单位办公费用，自2007年至今所有的电费、水费、环境卫生打扫、垃圾清理费分文未付。六、其他费用：1、金茂公司下属单位（饮服公司、当涂饭店）十几户职工住家饮食、生活用水、环境清扫、垃圾清理、车辆停放管理费；2、金茂公司下属改制单位工人来改制办公室办理具体事宜进进出出停放车辆、如厕洗手用水、环境卫生清扫劳务费；3、十几户职工住家每天倒粪便冲洗便桶用水；4、他人经营场地人员进出如厕洗手用水、拖地、抹桌用水；5、金茂公司下属改制单位办公室所有工作人员如厕洗手用水，抹桌拖地用水，以上至今都分文未付。七、金茂公司应保证出租房屋屋面雨雪天气不渗水、外墙完好无损，房屋内配套设施维修、更换，确保电路、水路畅通，如出现安全隐患金茂公司必须及时处理，且承担全部费用。合同约定一切维修改造由其承担，但是按照民间习惯，以上费用应该由金茂公司承担。八、综合二至七项，金茂公司在诉讼中只字未提其例举的上述事实真相，所以这就是其不给付租金的理由所在。九、金茂公司应给付其租用、占用、出租给他人房屋租金，办公费用、其他费用等共计160余万元。最后，其认为双方应该事实求是把账目算清楚，请求法庭依法、公正调解或裁决。针对抗辩，朱家来未递交证据；对金茂公司递交证据的质证意见是：只认可2007年的租赁合同，对其他的证据一律不认可。其支付了2007年-2008年的租金，2009年也支付了4万元，2009年之后，其是帮金茂公司管理房屋，且当时也有领导提出要其管理，不能让国有资产流失。经庭审调查、举证、质证，金茂公司递交的企业法人营业执照副本、组织机构代码证、身份证、租赁合同、房屋所有权证、现金缴款单、收据、县国有资产管理局文件、经济合同鉴证书、租赁合同、当涂县房屋安全鉴定报告及关于督促房屋维修的通知、户外广告场地使用协议书、租赁合同、房屋平面图等证据形式完备、内容真实合法、与本案具有关联性，均可作为本案的定案依据。经审理查明：当涂县饮服公司隶属于当涂县商业局，国营当涂饭店隶属于当涂县饮服公司。1990年5月14日，国营当涂饭店领取位于当涂县城关镇提署街58号（后变更为当涂县姑孰镇提署中路538号）商业房屋的产权证书。1998年8月17日，国营当涂饭店与朱家来个体经营的当涂县城关万寿酒家签订财产租赁合同、财产租赁合同补充规定各一份，约定国营当涂饭店将城关镇提署街58号内的前楼客房部（五楼除外）和后食堂一层厨房及面工房租赁给朱家来经营，租期自1998年8月25日起至2001年8月24日止，租金为23万元/年。合同到期后，国营当涂饭店与当涂县城关万寿酒家又分别于2001年8月25日、2004年8月20日续签为期三年的合同，租金降至18万元/年，租期至2007年8月25日止。金茂公司成立于2003年6月。同期，当涂县饮服公司等35家国有企业进行改制，当涂县商业局自2003年7月起将当涂县饮服公司委托金茂公司管理，2009年3月4日，当涂县经济委员会决定将当涂县饮服公司等35家国有改制企业的资产、档案交由金茂公司统一管理。2007年12月25日，金茂公司与朱家来签订一份租赁合同，约定金茂公司将位于当涂县姑孰镇提署中路538号、总面积4096.9m2的房屋租赁给朱家来从事服务业经营，租期自2007年12月25日起至2008年12月24日止，租金为18万元/年，朱家来如约给付了合同期内的租金18万元。合同期满后，金茂公司与朱家来未再续签合同，朱家来也未腾让房屋，并一直持续占有、使用租赁房屋至今。期间，朱家来于2009年给付租金4万元，此后未再给付租金。另，自2008年起，金茂公司在朱家来承租房屋的范围中，占用一间房屋作为办公用房；自2009年起，因后二楼被鉴定为危房，由金茂公司收回用作档案室；自2011年9月起，金茂公司将前楼三楼大会议室租赁给他人使用；自2011年11月起，将前楼四楼楼顶出租给他人搭建户外广告牌。本院认为：金茂公司基于当涂县商业局、当涂县经济委员会的委托，对涉案房屋享有合法的管理、使用权，其在权限范围内，将代管物租赁给他人使用的行为符合法律规定。朱家来因经营之需，自愿与金茂公司就租赁期限、租金、给付方式、双方附随义务等方面签订房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，协议内容亦不违反法律规定，故双方间的协议真实、合法、有效，对协议双方有均等的约束力。虽然双方自2008年12月24日之后，未再签订书面租赁合同，但因朱家来一直持续使用租赁房屋，且金茂公司也未提出异议，故双方于2007年12月25日签订的房屋租赁合同继续有效。那么，除租赁期限更新为不定期合同外，朱家来应当按照原有租赁合同的约定，按照18万元/年的标准支付自2009年度至今的租金。故对朱家来提出书面租赁合同期满后双方间就不存在租赁关系的抗辩意见依法不予支持。因朱家来自2009年开始，未按照双方约定的价格支付租金，应承担纠纷之责。现金茂公司向其主张权利，本院依法予以支持。审理中，朱家来认可其至今仍在租赁房屋内经营浴室，自2009年至今，每年金茂公司的工作人员或领导都会和其商谈租金给付事宜，只是因双方对租金的数额分歧较大，所以其只在2009年给付了4万元租金，此后一直未再给付。同时，朱家来抗辩，在2009年之后，为防止国有资产流失，其受金茂公司领导的委托代为管理租赁房屋，且因金茂公司占有、收回了部分租赁房屋，其不应当给付租金。针对代为管理租赁房屋的抗辩，朱家来不能提供证据予以证明，且这一抗辩不仅金茂公司予以否认，而且与朱家来自认的自2009年至今，金茂公司每年都催要租金的说法相左，故对朱家来自2009年起其受金茂公司领导的委托代为管理租赁房屋，不应给付租金的抗辩意见依法不予采信。审理中，金茂公司认可占有、收回了部分租赁房屋，使得出租面积缩小的客观事实，愿意按照实际出租面积收取租金，同时认可占有的办公用房无独立水表、电表，同意从租金中抵扣水电费用。但朱家来不同意金茂公司核算后的租金及水电费用，导致双方协商不成。司法实践中，如双方当事人对案涉价款协商不成，则应由专业机构对案涉价款进行评估鉴定。考虑金茂公司回收的大部分房屋属危房，客观上无法继续租赁，且朱家来持续拒付租金的情况在先，同时考虑即使按照实际出租面积3243.79m2（原面积4096.9m2-回收房屋面积853.11m2）计算，每年18万元的租金也远远低于市场通行标准，如果按照市场通行标准评估租金，势必对朱家来不利。现金茂公司不主张按照市场通行标准计付租金，而且自愿自2009年起按照原合同约定43.94元/m2（18万元÷4096.9m2）的租赁价格减免占用、回收面积的租金，属金茂公司放弃可争取的利益，故本院在金茂公司自愿减扣租金基础上，确定朱家来自2009年起按照14.25万元/年的标准给付租金。金茂公司主张租金至2014年9月30日止，对之后的租金未予主张，此举属当事人意思自治，本院予以支持。金茂公司虽自愿按照15000元抵扣水电费用，但因金茂公司实际使用的水电度数不明，且朱家来除金茂公司认可的水电费用外，还主张其他水电费用、垃圾清运费用、维修费用等诸多费用，但在本案审理过程中，朱家来没有提供任何证据予以证明，故对金茂公司自认的水电费用不在本案中一并处理，朱家来可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除当涂县金茂改革企业资产经营公司与朱家来之间的房屋租赁关系。二、朱家来于本判决生效后十五日内腾让租赁房屋并给付当涂县金茂改革企业资产经营公司2008年12月25日至2014年9月30日的租金77.9375万元（14.25万元/年×5年+1.1875万元/月×9个月-4万元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6875元，由朱家来负担5797元，由当涂县金茂改革企业资产经营公司负担1078元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 盛梅二〇一五年八月十日书记员 齐娟 来自