（2015）南民初字第24号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-11-28
案件名称
何梦霞与无锡世纪花园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市南长区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
江苏省无锡市南长区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第24号原告何梦霞，自由职业。委托代理人顾继平（受何梦霞的特别授权委托），无锡市北塘区金申法律服务所法律工作者。被告无锡世纪花园房地产开发有限公司，住所地无锡市棚下街116号。法定代表人黄清平，无锡世纪花园房地产开发有限公司董事长。委托代理人司莉莉、董长珍（均受该公司的特别授权委托），均系江苏法舟律师事务所律师。原告何梦霞诉被告无锡世纪花园房地产开发有限公司（以下简称世纪花园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何梦霞的委托代理人顾继平，被告世纪花园公司的委托代理人司莉莉、董长珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何梦霞诉称，其于2013年12月在网上看到天元世家楼盘在售广告中的学区为无锡市扬名中心小学，即至由世纪花园公司开发的天元世家楼盘售楼处看房，其置业顾问在销售过程中承诺，天元世家的小学学区为无锡市扬名中心小学。该小学也是何梦霞理想中的学校，因此，何梦霞与世纪花园公司签订了商品房认购协议，并交纳了购房款，随后又签订了商品房买卖合同。在签订商品房买卖合同后，何梦霞了解到所购商品房的学区为无锡市南长区夹城里小学，因此何梦霞向世纪花园公司提出因其欺诈行为，不能达到购房目的，应当解除商品房买卖合同，并退还购房款，定金双倍返还，并赔偿损失，但世纪花园公司拒不同意，并于2013年12月26日向何梦霞发出交付通知书，何梦霞也拒绝交接。何梦霞亦于2014年6月向世纪花园公司发出解除协议通知，世纪花园公司亦回函，双方纠纷至今。何梦霞现诉至法院要求：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、世纪花园公司归还何梦霞已付房款30.××万元；3、世纪花园公司双倍返还定金20万元并赔偿损失。被告世纪花园公司辩称，本案所涉的商品房买卖合同合法有效，不存在解除的事由，双方应该继续履行，世纪花园公司也不存在何梦霞所陈述的欺诈行为，何梦霞要求解除商品房买卖合同、退还房款、双倍返还定金均无事实和法律依据。综上，请求法院驳回何梦霞的诉讼请求。经审理查明：何梦霞与世纪花园公司于2013年12月1××日签订《天元世家商品房认购协议》1份，主要约定：一、何梦霞认购天元世家3幢22单元××02室，房屋建筑面积为1××9.11平方米，销售单价为12717.68元／平方米。二、世纪花园公司同意签订本协议时需支付定金10万元作为双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，何梦霞支付的定金转为购房款。三、双方商定，何梦霞应于2013年12月19日前携带除贷款金额以外的全部房款及办理贷款的齐全资料，至世纪花园公司天元世家销售中心与世纪花园公司签订《商品房买卖合同》。何梦霞的付款计划为：2013年12月31日前付清60%，首付款按总价9.9折执行。四、何梦霞签约时除携带上述房款和贷款资料外另须提供协议原件、所有购买人身份证原件或其他有效证件，以便世纪花园公司和银行做好相关登记。五、本协议约定之销售单价及折扣优惠等只在双方约定的签约期限内有效，如何梦霞未在约定时间内到世纪花园公司天元世家销售中心签约，视为何梦霞放弃购买该房屋，认购协议自动终止，世纪花园公司有权不再通知何梦霞，直接将该房屋另行销售，定金不予退还。六、鉴于世纪花园公司在签订本协议之前，已经向何梦霞出示商品房买卖合同样本，其所有条款都已经得到了何梦霞充分认同，故何梦霞不得事后以对商品房买卖合同条款有异议要求修改、补充或删除而世纪花园公司不同意为由，主张解除本协议并收回定金。七、鉴于何梦霞已经对自己的支付能力、银行相关规定及政策、《无锡市政府十条措施贯彻国务院房地产调控政策》（2011年2月21日版）都已充分阅读了解，并对政策变更风险已经充分认识，经慎重考虑方才签订本协议，故何梦霞签订本协议后，不得以对银行贷款政策不了解或未能预见银行拒绝贷款或未批准足额贷款或增加利息、或被限购等因素，拒绝签订商品房买卖合同并索要退还定金。其中，认购协议第五条及第七条中“《无锡市政府十条措施贯彻国务院房地产调控政策》（2011年2月21日版）、被限购”内容为加黑字体。认购协议并约定，本认购协议在双方签署《商品房买卖合同》后自动失效。本协议涂改无效，未尽事宜，双方另行协商。双方签字盖章并付款后方可生效（乙方须同时提供定金收据或发票方可主张本协议所属权利）；此外，在认购协议双方落款下方还以加黑字体载明：由于在房屋销售过程中涉及的面较多，置业顾问在接待时难免会有疏漏，对于您比较关注的问题，请提前向置业顾问提出，避免在后期造成不必要的遗憾。协议签订后，何梦霞支付给世纪花园公司定金10万元。2013年12月21日，何梦霞与世纪花园公司签订《商品房买卖合同》1份，主要约定：何梦霞购买天元世家22门牌××层××02号房屋，房屋总价为2023××10元，付款方式为签订合同时支付房款403××10元，其中含定金10万元，余款82万元于2013年12月31日前付清，合同签订后七个工作日内将贷款房款支付至世纪花园公司银行账户，即80万元。何梦霞如未按合同规定时间付款的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，何梦霞按日向世纪花园公司支付逾期应付款万分之零点五的违约金。世纪花园公司应当在2014年1月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定，将通过分期交付使用竣工验收并符合合同约定的商品房交付给何梦霞。合同签订后，何梦霞分别于2013年12月21日支付预收购房款293000元、款项1万元；于2014年3月10日支付预收购房款2000元。2014年12月24日，何梦霞诉讼来院，诉请如前。审理中，何梦霞称双方所签订的商品房买卖合同无法实现其合同目的，要求解除并退还房款，为证明其主张，其提供如下证据：1、证据保全公证书1份，以证明世纪花园公司在网络销售广告中注明何梦霞所购房屋的教育配套为无锡市扬名中心小学。2、电话录音1份，何梦霞称录音系其于2014年××月14日与黄志鹏通话时所录制，内容节录为：何：“当时我买房子的时候，你是说天元世家学区是扬名对吧？”黄：“嗯。”何：“我想了解下夹城里什么时候拆？”黄：“这我不知道呀，据说开发部有一个人跟进的，这个事情是核实过的，确定的呀。”何：“确定夹城里会并到扬名吗？”黄：“对。这个你可以跟他们核实一下的呀。”何：“核实什么呀，新销售的态度很不好…当时说天元世家是属于扬名的嘛，那现在夹城里什么时候可以拆掉啊？”黄：“什么时候我也不知道，反正以后肯定要并到扬名。”以证明世纪花园公司的销售人员黄志鹏在向何梦霞售楼过程中明确所购房屋的学区为无锡市扬名中心小学。3、交付通知书1份，以证明何梦霞收到世纪花园公司的交房通知，但因已知悉该房屋的学区问题，故未办理房屋交接手续。4、解除协议通知书及快递单、发票、函各1份，以证明何梦霞于2014年6月向世纪花园公司发出书面解除协议通知书，世纪花园公司已收悉，并回函。××、房屋产权证及户籍证明，以证明何梦霞在无锡市新巷34-303室有房屋一套，但所在学区系无锡市吴桥小学，并非何梦霞理想中的学区，因此才购买本案房屋。6、无锡市教育局网站上2013年××月份无锡市区公办小学施教区一览表的截图，以证明之前无锡市教育局网站上并未列明夹城里小学是天元世家小区的学区。经质证，世纪花园公司认为对于证据1的真实性无异议，但是公证时间是2014年11月28日，双方签订认购协议在前，与何梦霞所述在网上搜索到相关信息才购买房屋相矛盾，且该网站上的信息并非是世纪花园公司所发布，也没有经过世纪花园公司确认。该网页上显示的教育配套有无锡市侨谊实验小学、无锡市扬名中心小学，除此之外还列举周边的公交及生活配套设施。由此可见，该网站上内容只是介绍小区周边的情况，并未说明无锡市扬名中心小学是配套学区，因此“教育配套”并非学区的概念。对于证据2，认为电话录音的真实性无异议，确实是与世纪花园公司前员工黄志鹏的通话，但是从通话内容来看该通话形成于2014年××月14日，而签订认购协议是在2013年12月1××日，不能证明世纪花园公司在购房前与何梦霞沟通过学区事宜。而且黄志鹏在2014年3月已经离职，并就职于其他房产公司，黄志鹏不能代表公司。对于证据3，认为对于交付通知书没有异议，何梦霞所购买的房屋在合同约定的交付日期前已经具备了交付条件。对于证据4，认为对真实性没有异议，世纪花园公司确实收到了这份通知，但通知的内容与事实相悖，也无法律依据。双方签订的合同不具备解除的理由，对此世纪花园公司已回函回复。对于证据××，认为对真实性无异议，但与本案没有关联性。对于证据6，认为无锡市教育局网站上没有列明夹城里小学是天元世家小区的学区是因为当时天元世家小区还没有通过竣工验收，何梦霞可以通过其他途径包括咨询教育局来获取相关信息。而且世纪花园小区的置业顾问从来没有承诺过学区是其他学校，一直强调是夹城里小学。审理中，世纪花园公司为证明其主张，提供如下证据：1、无锡市区公办小学施教区一览表1份，以证明教育局网站上已对天元世家小区的学区进行公示，是无锡市夹城里中心小学，何梦霞稍加查询即可得知，且世纪花园公司不可能就学区问题作出承诺。2、网页截屏，以证明百度乐居网站上公示的其他小区教育配套小学与教育局公示的学区也不相符，故百度乐居网上介绍的教育配套并非是指学区。3、终止或解除劳动关系通知单，证明黄志鹏已于2014年4月1日与世纪花园公司解除劳动关系，黄志鹏在与何梦霞通话时，已不是世纪花园公司员工，不能代表世纪花园公司。经质证，何梦霞表示对证据1的真实性无异议，但认为该信息发布于何梦霞购房之后，购房时何梦霞无法了解本案所涉房屋的学区。对于证据2，认为与本案无关联性。对于证据3，因未提供原件对真实性不予认可，黄志鹏就学区所作承诺是在购房合同签订之前，当时系世纪花园公司员工，其所作承诺是履职行为。审理中，本院至无锡市南长区教育局调查，教育局相关人员表示天元世家小区在2014年××月学区确定为夹城里中心小学，在此之前未正式确立学区。以上事实，亦有商品房买卖合同、收据、发票及双方当事人陈述在卷佐证。本院认为：依法成立的合同对合同双方均具有约束力，合同双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，何梦霞与天元世家签订的商品房买卖合同与补充协议系双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务，关于何梦霞主张所购房屋并非位于理想中的学区，就此主张解除合同的诉讼请求，首先，何梦霞在购房时与世纪花园公司签订的商品房买卖合同中并未约定“学区”相关内容；其次，何梦霞提供的事后与黄志鹏的通话录音亦未能明确表明在购房时双方将“学区”事宜作为订立或解除合同的前提；另外，关于公证网页内容的性质问题，结合该网页所载明内容分析，系对小区周边环境的介绍，并不能直接证明世纪花园公司对小区所属学区的承诺。综上，何梦霞要求解除商品房买卖合同，不符合双方约定的合同解除条件，也不存在法定解除合同的情形，对其要求解除合同及返还购房款的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回何梦霞的诉讼请求。案件受理费8850元（已由何梦霞预交），由何梦霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡城中支行，户名：江苏省无锡市中级人民法院，账号：11×××05）。审 判 长 佘君红代理审判员 徐 刚人民陪审员 顾旭伟二〇一五年八月十日书 记 员 曹敏珠本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）、法律规定的其他情形。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”