（2015）阳城法民二初字第479号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-11-10
案件名称
阳江市愉景物业服务有限公司诉刘太活物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
阳江市江城区人民法院
所属地区
阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阳江市愉景物业服务有限公司,刘太活
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《广东省物业管理条例》：第五十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2015）阳城法民二初字第479号原告：阳江市愉景物业服务有限公司。法定代表人：刘贞良。委托代理人：宋德意，广东言必行律师事务所律师。委托代理人：曾广晓，广东言必行律师事务所实习律师。被告：刘太活。原告阳江市愉景物业服务有限公司（下简称愉景公司）诉被告刘太活物业服务合同纠纷一案，原告于2015年5月19日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员梁胜光适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告愉景公司的委托代理人宋德意到庭参加诉讼；被告刘太活经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告愉景公司诉称：原告愉景公司是一家向各物业小区提供物业服务管理服务的企业。2008年8月，原告通过投标形式取得湖湾华庭小区物业管理项目，并与阳江市湖湾华庭业主委员会（下简称业主委员会）于同年9月22日签订《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》，主要约定：业主应在每月10日前缴清上月的住宅物业管理服务费、车辆服务费及公共分摊费，逾期按日3‰收取滞纳金。后经原告与业主委员会协商决定于2013年6月4日终止物业管理服务合同，原告并于当日撤离湖湾华庭小区。从2011年7月1日起至2013年5月31日止，被告尚拖欠23个月物业管理费共1683.60元。原告经多次向被告催收无果，遂诉至法院，请求判令：一、被告支付湖湾华庭8幢2001房物业管理费1683.60元及滞纳金（滞纳金按起诉时银行贷款基准利率5.75%／年的四倍计算，从拖欠之日计算至履行完毕之日，其中拖欠之日至2015年4月11日的滞纳金为1084.90元）给原告；二、本案诉讼费用由被告承担。被告刘太活辩称：一、原告无权收取部分物业管理费。原告与阳江市湖湾湖庭业主委员会于2008年9月23日签订的《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》，合同期限为三年，按合同约定，2011年9月30日以后，该合同已经失效，原告继续对湖湾华庭小区进行管理及收费属违法行为。二、原告履行物业服务合同严重失责，应承担违约责任。自原告对湖湾华庭小区进行管理以后，小区的道路、花基破坏、绿化地带乱停放车辆、花草损毁严重、闭路监控失效等，在合同届满后，违法收取物业管理费和车辆停车费，对湖湾华庭小区无任何服务和维护。三、滞纳金的计算不合理。原告与湖湾华庭小区业主委员会于2008年11月1日签订的《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务补充合同》无效，该补充合同未经业主大会授权，且未上墙公示，该补充合同为无效合同，原告收取物业管理服务费不合法，更不应收取滞纳金。经审理查明：2008年8月，原告愉景公司（乙方）通过投标的形式取得湖湾华庭物业管理项目，并于2008年9月22日与业主委员会（甲方）签订《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》，主要约定：甲方将湖湾华庭小区委托乙方进行物业管理，合同期限为3年，从2008年10月1日起至2011年9月30日止；合同期限内，乙方按照《承诺书》和有关收费标准规定对湖湾华庭业主的物业管理、停车服务进行收费；在甲方未进行招聘新的物业管理服务企业前，乙方应维持物业管理服务，不得中途退场。《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务招标书》和《湖湾小区现行物业管理收费标准》均载明住宅收费标准：1、公安干警住房和别墅区每平米0.5元；2、非公安干警每平方米0.6元；3、商铺区（或商铺）每平米0.7元。同年11月1日双方又签订《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务补充合同》，约定：小区的住宅物业服务费按月收取，即在每月10日前缴清上月的住宅物业管理服务费，逾期按日3‰收取滞纳金。合同期满后，业主委员会没有选聘出新的物管公司，原告愉景公司按照原合同继续为湖湾华庭小区提供物业管理服务。2013年8月13日，经阳江市住房和城乡规划建设局召集愉景公司和业主委员会代表召开协调会议，解决湖湾华庭小区移交后有关问题，双方确定愉景公司于2013年6月4日终止服务并撤离湖湾华庭小区。另查明，原告愉景公司是一间具有三级资质物业服务管理企业，该公司于2013年4月16日经工商行政管理局核准由阳江市愉景物业管理有限公司变更为阳江市愉景物业服务有限公司。被告刘太活于2005年8月向阳江市合诚置业有限公司购买阳江市江城区体育路湖湾华庭小区8幢2001房，房产登记的权属人是刘太活，房地产权证记载房屋的建筑面积为146.21平方米。从2011年7月1日起至2013年5月31日止，被告刘太活尚欠拖欠原告23个月物业管理费。庭审中，原告愉景公司主张被告刘太活按0.5元每平米计收物业管理费，被告刘太活尚欠原告的物业管理费为1683.60元及相应的滞纳金。经原告多次催收无果，遂提起诉讼，请求如诉讼。以上事实，有原告提供的《企业法人营业执照》、《核准变更登记通知书》、《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务招标书》、《湖湾小区现行物业管理收费标准》、《投标人对阳江市湖湾华庭小区物业管理服务的承诺书》、《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》、《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务补充合同》、《房产权档案查阅答复书》等证据相互印证，经综合分析，本院予以确认。本院认为：原告愉景公司与湖湾华庭小区业主委员会签订的《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》、《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务补充合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上述合同的约定对湖湾华庭小区的全体业主均具有约束力。由于《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》约定的物业服务期限届满后，业主委员会并没有选聘新的物业服务企业。根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，该服务合同仍然对湖湾华庭小区的业主有效。被告作为湖湾华庭小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，而没有按约定向原告愉景公司履行缴交物业管理费的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告主张对被告刘太活按0.5元每平米计收物业管理费，该标准属于服务合同中最低的计收标准，故应按每平方米0.5元标准计收物业管理费。经庭审核实，被告尚欠原告23个月（从2011年7月1日至2013年5月31日止）物业管理费共1681.42元（146.21ｍ2×0.5元／ｍ2／月×23月），现原告请求被告支付物业管理费1683.60元，对超出部分，本院不予支持，被告应支付物业管理费1681.42元给原告愉景公司。对于原告主张滞纳金问题，双方约定按每日3‰的计算滞纳金，该标准明显过高，原告主动调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，本院应予支持。故滞纳金应以每月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，从次月1日起计至判决确定给付之日止。被告刘太活辩称的意见均无理，本院不予采纳。被告刘太活经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告刘太活在本判决生效之日起十日内支付物业管理费1681.42元及滞纳金（以每月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，从次月1日起至判决确定给付之日止）给原告阳江市愉景物业服务有限公司；二、驳回原告阳江市愉景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（该款原告已预交），由被告刘太活负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员 梁胜光二〇一五年八月十日书记员 林良超 关注公众号“”