（2015）晋源民初字第661号

裁判日期: 2015-08-10

公开日期: 2015-12-14

案件名称

崔爱斌与刘永存房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

太原市晋源区人民法院

所属地区

太原市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

崔爱斌,刘永存

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百三十六条；《中华人民共和国民法通则》：第九十三条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条，第一百六十条

全文

山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2015）晋源民初字第661号原告崔爱斌，男，汉族。委托代理人祁志强，山西东奥律师事务所律师。被告刘永存，男，汉族。原告崔爱斌与被告刘永存房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法由代理审判员赵淑敏独任审判，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告崔爱斌及其诉讼代理人祁志强均到庭参加了诉讼。被告刘永存经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年4月18日签订了一份《租房合同》，约定原告将自己的一间库房租给被告使用，年租金为3.2万元，租期为1年。被告租用该库房后，只支付了1.4万元租金，第一年尚有1.8万元租金未支付。租赁期满后，被告既不支付后续租金34666.66元，也不腾出库房，且不看管库房及财物。为防止被告的财产受到损失，原告迫不得已雇佣他人值班看护，看护人月工资为1500元，一年共支出1.8万元工资。同时，被告因逾期支付租金给原告造成损失3000元。现原告诉至法院，其诉讼请求是：1、判令被告搬出存放在库房的物品，腾出库房，并支付原告库房租赁费52666.66元［其中第一年未付租金1.8万元，第二年租金为34666.66元（34666.66元=3.2万元÷12个月×2014年4月19日起至2015年5月18日止共13个月）］，以及自2015年5月18日起占用原告库房给原告造成的损失（预算6个月）1.6万元；2、判令被告支付因逾期付款给原告造成的损失3000元［计算租金基数为5万元（第一年欠付租金1.8万元与第二年欠付租金3.2万元共计5万元），起算时间为2014年5月1日，按照中国人民银行同期贷款利率6%计算］；3、判令被告支付原告库房看护费（即原告雇佣工人代被告看护库房所支出的工人一年的工资）1.8万元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，也未提交答辩状或相关证据。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：证据一、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体适格。证据二、原、被告于2013年4月18日签订的《租房合同》一份，证明原、被告双方的租房合同关系，租期为2013年4月18日至2014年4月18日，租金每年为3.2万元等其他事项，并特别约定库房内的防火、防盗由被告负责。证据三、原告委托祁志强律师于2015年4月13日向被告发出的律师督促函以及相应邮寄单复印件、签收短信照片各一份，证明原告曾委托山西东奥律师事务所祁志强律师向被告催收本案诉争租金。证据四、原告与任某某签订的《雇佣合同》一份以及由任某某出具的工资收条两张（其中一张为2014年4月18日至2014年10月17日的工资9000元的收条，另一张为2014年10月18日至2015年4月17日的工资9000元的收条），证明因合同中约定由被告承担库房的防火、防盗义务，后因无人看护，为防止货物被烧被盗，原告替被告履行看护库房的义务，该费用即为原告因雇佣工人看护库房所支付的工资。证人雷某某在庭审中称，其曾是被告雇佣看护本案诉争库房的员工，未签过书面合同。看护期间，被告在太原的时候能正常支付工资，2013年10月被告就离开太原，从此不再支付其工资。被告离开时，称其要去办事，嘱咐证人雷某某要看护好库房。之后，证人雷某某给被告打电话，无人接听，2015年8月4日又给被告打了三个电话，仍无人接听。证人雷某某最近联系上被告是在2015年年初，当时被告曾到过库房，住了一两天，但因租金问题未妥善解决此事，故问题搁置了，之后就再也没有联系。证人雷某某从2013年12月20几号的时候因原告将库房锁上，其无法进入库房也就无法看护库房了，约2014年3月底其彻底不再看护库房。现该库房中存有桌椅板凳等货物，因现原告和证人雷某某对该库房各锁着一把锁，故不清楚现在库房里到底有多少货物。证人任某某在庭审中称，其于2014年4月17日与原告签订了一份《雇佣合同》，约定由证人任某某负责看护本案诉争库房，合同履行期为两年，从2014年4月18日起至2016年4月18日止，每月工资为1500元，每半年结算一次，现金支付。证人任某某因急用钱，故合同签订当日就向原告预支了半年工资9000元，后来于2015年4月17日正常结清了接下来半年的工资9000元。因被告未到庭参加诉讼，故未对上述证据进行质证。经审查，原告提交的上述证据均具备证明力，能够证明原告的主张。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院视为其自动放弃举证、质证权利，在被告没有反驳证据的情形下，本院对原告所提交的证据均予以认定。证人雷某某、任某某的陈述与原告的诉称及其证据相互印证，可以确认原、被告之间房屋租赁合同关系的成立及履行事实，也可以确认原告在第一年租期届满且被告离开太原后，无法联系到被告的情况下，为防止被告存货被烧被盗，原告决定代被告看护库房，为此雇佣工人而支出了相应工资的事实，本院对此均予以采信。依据上述证据的认定情况，结合原告诉讼代理人及两位证人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：原、被告双方于2013年4月18日签订了一份《租房合同》。合同主要约定，原告将位于太原市晋源区金胜村的一间自有库房（东户）出租给被告使用，年租金为3.2万元，租期为1年（2013年4月18日起至2014年4月18日止），被告应于2013年5月1日前一次性交清房租，到期后另行商议次年房租；原告负责维护库房漏水问题，库房内防火防盗等安全问题，由被告负责。另查明，被告租用该库房后，支付了原告1.4万元租金，第一年尚欠1.8万元租金未付。原告委托祁志强律师于2015年4月13日向被告邮寄发出了律师督促函，向其催收第一年尚欠租金1.8万元以及第二年相关费用6.68万元（包括租金），并通知其收到该函后7日内履行支付义务。被告于2015年4月14日签收该函。又查明，第一年租期届满后，被告继续使用库房储存货物，原告也未提出异议，但被告既不支付后续租金，也不腾房，且不履行合同约定的库房内防火防盗义务。被告于2013年10月离开太原，2015年年初虽来过太原，但原、被告双方一直未就第一年剩余租金的支付及其他租赁问题达成一致意见，期间原告也联系不上被告。在此情况下，为防止被告库房内货物受损，原告雇佣工人看护库房，与证人任某某于2014年4月17日签订了一份《雇佣合同》，合同主要约定，证人任某某受雇于原告从事看护本案诉争库房货物工作；雇佣期间为2014年4月18日起至2016年4月18日止；月工资为1500元，每半年支付一次，为现金支付；证人任某某履行不到其责任，原告随时解除合同；被告腾出库房之日可与证人任某某解除合同。该雇佣合同签订后，证人任某某即履行看护库房义务，原告为此支付了其2014年4月18日起至2015年4月17日止的一年工资共计1.8万元。本院认为，第一，原、被告于2013年4月18日签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，故该合同真实、合法、有效，双方当事人均应依约全面履行自己的义务。本案中，原告已依约向被告交付库房，被告也应依约向原告如期如数支付租金。被告至今尚欠原告第一年剩余租金1.8万元未付，构成违约。第二，第一年租期届满后，被告继续使用该库房，原告未提出异议，故原《租房合同》继续有效，但租赁期限为不定期。2014年4月19日起至2015年5月18日（含当天）止共13个月期间，属于原、被告继续履行《租房合同》期间，被告理应支付原告该期间的租金共计52666.66元。第三，我国《合同法》第九十四条和第九十六条分别规定了合同的法定解除情形以及解除权的行使。根据上述规定，本案中，被告迟延履行支付租金的义务，经原告催告后在合理期限内仍未履行，原告有权要求解除合同，解除合同的效力于通知到达被告时生效（即被告收到应诉通知书之日2015年7月14日）。《租房合同》解除之日为被告收到应诉通知书之日2015年7月14日，合同解除后，被告已丧失租赁权，被告拒不腾退库房，仍实际占有库房，其行为构成无权占有，且被告未能提供证据证明其已将库房返还原告，故被告负有腾退库房义务。原告作为权利人，可基于物权请求权要求无权占有人即被告腾退库房。第四，我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综上，原告要求被告搬出存放在库房的物品，腾出库房，并支付原告欠付租金52666.66元，以及自2015年5月18日起占用原告库房给原告造成的损失的诉讼请求，本院予以支持。其中，原告主张第二年租金计算至2015年5月18日，同时主张自2015年5月18日起预算6个月的占用损失，导致重复计算2015年5月18日当天租金损失，且原告主张6个月的占用损失中有部分期间尚未经历，相应损失亦尚未发生，故本院认为，原告要求被告赔偿其占用库房造成的损失，应按照合同约定的租金标准计算至本判决确定给付该款项之日止为宜。第五，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告不履行支付所欠租金的义务，故原告要求被告支付因其逾期支付租金给原告造成的损失3000元，于法有据，本院予以支持。第六，我国《民法通则》第九十三条规定，没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。本案中，为防止被告库房内货物受损，原告迫不得已雇佣工人代替被告履行看护库房的合同义务，原告该行为即属于无因管理，其有权要求被告偿付由此而支付的必要费用即工人工资，故原告要求被告支付其库房看护费1.8万元的诉讼请求，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十条的规定，判决如下：一、被告刘永存自本判决生效之日起十日内搬出存放在本案诉争库房内的物品，腾出库房，并支付原告崔爱斌库房租金共计52666.66元，以及自2015年5月19日起占用库房至本判决确定给付之日止给原告造成的损失（每天损失按照合同约定的租金标准计算）；二、被告刘永存自本判决生效之日起十日内偿付原告崔爱斌因逾期支付租金给原告崔爱斌造成的损失3000元；三、被告刘永存自本判决生效之日起十日内偿付原告库房看护费共计1.8万元；四、驳回原告崔爱斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4042元减半收取2021元，由被告刘永存负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。代理审判员　　赵淑敏二〇一五年八月十日书　记　员　　郭　敏 关注公众号“”