（2015）二中民终字第8016号

裁判日期: 2015-08-10

公开日期: 2015-08-26

案件名称

北京中际北视物��管理有限公司与李晨物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京中际北视物业管理有限公司,李晨

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民终字第8016号上诉人（原审原告）北京中际北视物业管理有限公司，住所地北京市海淀区车公庄西路32号。法定代表人甘红，董事长。委托代理人晋尧，北京市华泰律师事务所律师。委托代理人张璇，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李晨，男��1980年11月2日出生。委托代理人杨红卫，女，1966年9月13日出生。上诉人北京中际北视物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第09452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年7月，北京中际北视物业管理有限公司（中际北视公司）起诉至原审法院称：李晨位于北京市大兴区×××1302室的住所，系由我公司进行物业管理；在我公司提供了物业管理服务后，李晨未交纳自2010年3月17日起至2014年2月28日止的物业费9323.16元，滞纳金3000元（自2010年5月1日起计算至2014年2月28日止，按照每日3‰计算）；为维护我公司的合法权益，现诉至法院，请求法院判令李晨给付我公司2010年3月17日起至2014年2月28日止的物业费共计9323.16元，滞纳金3000元，共计12323.16元，并承担本案的诉讼费用。李晨��称：中际北视公司起诉的是物业服务合同纠纷，但我并未在中际北视公司提交的证据材料中看到物业服务合同，另外我曾经购买了一辆宝马轿车，在小区存放时被人在排气管中放了一把沙子，导致我自己认为车辆无法再继续开用。我没有享受到中际北视公司提供的任何服务，我是中华书局的职工，根本不知道中际北视公司提供物业服务，单位也没有通知过我。不同意中际北视公司的全部诉讼请求，中际北视公司的诉讼请求与我无关。原审法院经审理确认：中际北视公司与中华书局古籍印刷厂（下称古籍印刷厂）签订的前期物业管理合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。中际北视公司与李晨虽未签订物业服务合同，但李晨系该小区业主，且从本案事实及证据看，自2009年3月起，中际北视公司一直对该小区进行物业服务，在其服务期间该��区运转正常，李晨亦实际享受了物业服务，与中际北视公司形成事实上的物业管理服务关系，理应向中际北视公司交纳物业服务费，现中际北视公司起诉，要求李晨给付物业服务费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持；根据法院庭审过程中查明的事实，中际北视公司为李晨提供的物业服务确实存在瑕疵，故应对中际北视公司收取的物业费予以扣减，具体数额由法院酌定；鉴于李晨与中际北视公司未签订物业服务合同，且其并非恶意拖欠，故对于中际北视公司所主张的滞纳金不予支持。据此，原审法院于2015年5月判决：一、李晨给付北京中际北视物业管理有限公司二○一○年三月十七日至二○一四年二月二十八日的物业费四千六百六十一元五角八分（于判决生效后十日内履行）；二、驳回北京中际北视物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，中际北视公司不服，向本院提出上诉称：原审法院认定我公司为李晨提供的物业服务存在瑕疵依据不足。原审法院对我公司应向李晨收取的物业费予以扣减及酌定的数额于法无据。故上诉要求撤销原审判决，改判支持我公司的全部诉讼请求。李晨对原判有异议，未上诉。经审理查明：李晨系北京市大兴区×××1302室房屋的所有人，房屋建筑面积为110.94平方米；该小区的前期物业服务公司原为北京瀚林物业管理有限公司，李晨2008年入住时，签署承诺书，承诺遵守《瀚林庭院住宅小区业主临时公约》，李晨每年的物业费为2362元。2009年5月8日，该小区开发商古籍印刷厂在小区贴出关于更换物业公司的公示，写明”瀚林庭院小区在小区业主委员会未选定物业公司之前由出卖人（古籍印刷厂）委托北京瀚林物业管理有限公司进行前期物业管理。目前，由于该物业公司经营不善从而决定依法解散。为确保各位业主利益及小区物业服务管理质量不因此受到影响，我单位通过慎重比较选择，拟将小区前期物业服务管理工作暂时委托给中际北视物业管理有限公司；......该公司接受瀚林庭院小区物业服务管理后，保证严格履行各位业主与北京瀚林物业管理有限公司签订的前期物业合同约定的全部条款，收费标准、服务水准不变。本公示自2009年5月8日开始公示15天后，如无法定人数的业主提出反对意见，古籍印刷厂将同中际北视物业管理有限公司签订物业管理服务合同，暂时由其为瀚林庭院小区提供物业服务，待小区成立业主委员会之后，由业主委员会依法通过招投标方式另行确定物业公司”；2009年7月8日，古籍印刷厂出具中标通知书，证实中际北视公司在北京市大兴区×××楼（瀚林庭院小区）项目物业管理招标中，为最终中标企业；2009年7月10日，古籍印刷厂（甲方）与中际北视公司（乙方）签订《瀚林庭院前期物业服务合同》，合同写明”2006年6月甲方的上级主管单位中华书局出资壹百万元人民币设立北京瀚林物业管理有限公司，对甲方及中华书局共同建设的瀚林庭院小区进行前期物业管理，该小区全体业主对该物业公司提供前期物业服务均签署了确认承诺书；2008年3月，瀚林庭院小区业主入住后，由该公司提供物业服务，并收取了2008年3月至2009年3月物业费；在该公司的管理经营下，业主已全部办理了入住手续，小区处于正常运营管理状态。由于该物业公司缺乏物业管理经验，出现亏损。该物业公司于2009年2月27日依法解散，停止一切经营活动。此时，为充分保证瀚林庭院小区��物业服务质量及业主利益，甲方选择乙方于2009年3月1日开始临时负责瀚林庭院小区的物业服务工作，双方已经陆续对瀚林庭院小区物业服务范围内的所有房屋、共用部位、设施设备、相关档案资料等与本合同有关的全部归全体业主所有的财物进行了交接，但双方未签订前期物业服务合同；甲方及瀚林物业公司针对上述情况，分别依法于2009年5月8日及2008年12月27日以书面形式向全体业主进行过公示，乙方根据相关规定已经通过招投标方式办理完毕对瀚林庭院小区进行物业服务的全部手续”；合同第七条约定，业主应于接到入住通知书，办理入住手续之日起按年交纳物业服务费用，以后业主按首次交纳物业服务费的日期，在到期后30日内按年交纳下一年度的物业服务费用；中际北视公司与李晨未签订物业服务合同；2012年12月5日，北京市大兴区居住小区管理办公室出具证��，内容为”大兴区黄村镇永华南里瀚林庭院小区物业服务合同已在住建委小区办进行合同备案，系由中际北视公司进行物业服务管理”。按照古籍印刷厂与中际北视公司签订的《瀚林庭院前期物业服务合同》约定的物业服务收费标准，李晨每年的物业费仍为之前的2362元。2014年3月1日，中际北视公司、北京市大兴区林校路街道永华南里社区居委会、北京顺隆仟仕物业管理有限公司共同发布公告，内容为”瀚林庭院小区原物业管理单位中际北视公司与古籍印刷厂签订的《瀚林庭院前期物业服务合同》已于2014年2月28日到期。由于本小区业委会尚未成立，本着对小区全体居民负责的态度，为妥善做好小区后续物业服务工作，确保小区居民正常生活秩序，林校路街道永华南里社区居委会委托北京顺隆仟仕物业管理有限公司临时应急开展该小区物业管理工作。在大兴区住建委��指导和林校路街道办事处的监督下，2014年2月28日已完成小区物业管理交接事宜。”庭审中，李晨认可其与北京瀚林物业管理有限公司签订的前期物业服务合同；李晨认可未交纳2010年3月17日起至2014年2月28日的物业费，并认可曾交纳过2009年的物业服务费，其辩称未与中际北视公司签订物业服务合同，并且未享受到任何物业服务，故不应交纳物业费；同时李晨提交由法院调取的林校路派出所相关出警记录及笔录以证明小区无人管理，人身安全没有保障，业主的合法权益得不到保障；李晨向法庭提交报警说明，证明小区管理存在问题；李晨向法庭提交律师函、照片，证明中际北视公司出卖小区业主信息；李晨向法庭提交照片，证明中际北视公司在物业管理方面不到位；李晨向法庭提交北京昌菱奥电梯安装工程有限公司2014年3月15日出具的瀚林庭院29台电梯存在的主要问题以及关于瀚林庭院小区视频监控系统说明、消防报警系统检修报告等证据，证明新物业交接过程中发现的中际北视公司在小区物业管理中存在的问题和安全隐患；对于李晨提交的证据，除律师函和与律师函相关的照片、原审法院调取的出警记录和笔录外，中际北视公司对其他证据的合法性、关联性均不认可。上述事实，有中际北视公司向法庭提交的中标通知书、物业服务合同、公示、证明、缴费明细及标准、照片、荣誉证明，李晨向法庭提交的照片、律师函、报告、说明及双方当事人在庭审中的陈述、出警记录、笔录等证据在案佐证。本院认为：中际北视公司与古籍印刷厂就瀚林庭院小区签订的前期物业管理合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，自2009年3月起，中际北视公司一直为李晨居住的瀚林庭院小区提供物业服务，中际北视公��与李晨虽未签订物业服务合同，但李晨系该小区业主，亦实际享受了物业服务，与中际北视公司形成事实上的物业管理服务关系，李晨理应向中际北视公司交纳物业服务费，现中际北视公司起诉，要求李晨给付拖欠的物业服务费。根据李晨提交的证据、小区开发商给中际北视公司函件的内容及双方当事人的陈述，中际北视公司对该小区的物业服务确实存在严重的不足和欠缺，没有完全尽到应有的服务义务。故原审判决对中际北视公司收取的物业费予以扣减及依据服务质量情况确认的核减幅度，并无不当。鉴于李晨与中际北视公司未签订物业服务合同，且其并非恶意拖欠费用，原审判决对于中际北视公司所主张的滞纳金未予支持亦无不妥。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。中际北视公司上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费108元，由北京中际北视物业管理有限公司负担60元（已交纳），由李晨负担48元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费108元，由北京中际北视物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　李蔚林代理审判员　　赵胤晨代理审判员　　何江恒二〇一五年八月十日书　记　员　　房依彤来源：百度搜索“”