（2014）叠民初字第111号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-24
案件名称
李仙彬与李冰租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市叠彩区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
桂林市叠彩区人民法院民 事 判 决 书（2014）叠民初字第111号原告李仙彬。委托代理人卢宁华，广西五和律师事务所律师。被告李冰。委托代理人周志勇，广西中心律师事务所律师。第三人除小富。原告李仙诉被告李冰、第三人徐小富租赁合同纠纷一案，本院2014年1月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月9日公开开庭审理了本案，原告李仙彬的委托代理人卢宁华、被告李冰的委托代理人周志勇到庭参加了诉讼，第三人徐小富经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年9月13日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，由被告向原告租赁桂林市中山北路10号一楼，租赁期限为2012年9月14日至2017年10月26日，被告从签订合同起一直使用该房屋，但只支付了2012年9月14日至2013年6月26日的租金，之后的租���及水电费、垃圾费一直未付，至2013年12月26日止，被告欠租金16915元，根据双方签订的合同，因被告未交纳租金，原告有权解除合同。故诉至法院要求判令：1、被告支付房屋租金169125元，之后至法院判决双方《房屋租赁合同》解除之日的证据继续计付，并支付期间的垃圾费、水电费；2、解除原、被告2012年9月13日签订的《房屋租赁合同》；3、诉讼费由被告承担。原告对其主张在举证期间内提供的证据有：1、2012年5月20日《房屋租赁协议书》，证明被告从徐小富处租赁的事实，租赁期限是二十年和证明原告获得该房屋的使用和出租的权力；2、2012年9月13日《房屋租赁合同》，证明原告将桂林市中山北路10号一楼租赁给被告的事实。被告辩称：有人骚扰门面致使无法正常经营，原、被告签订的租赁合同已经于2013年9月解除，水电费交到2013年的8月，不存在拖欠租金、水电��、垃圾费的问题，原告在出租房屋时隐瞒了房屋产权存在纠纷的问题，不断有人骚扰门面致使无法正常经营是解除合同的原因；还有7万元的租金、保证金未退，原告应退回且原告还应赔偿装修损失。被告对其辩称提供的证据有：被告在桂林银行芙蓉银行的打款凭证明细（卡是被告的），证明租金已经交到2013年8月份。第三人徐小富经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提供答辩。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1不认可，原因是因第三人未到庭，真实性无法确定，第三人徐小富对该房屋有无相关产权也不清楚；对证据2，虽然是被告方签的，但李先彬的签名不是自己的，这份协议的效力是有问题的，而且原告隐瞒了该门面存在很多纠纷，合同效力不认可。原告对被告提的证据不予认可，被告没有提供其它证据证明，本院不予采信；对于原告提出的证据，被告不���可，但是房屋所有权人已经对转租行为予以认可，故本院予以采信；原告对被告提的证据不予认可，被告没有提供其它证据证明，本院不予采信。依据全案证据，本院确认以下法律事实：2012年9月13日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，原告按现状出租坐落于桂林市中山北路10号1楼给被告做电器销售，租赁期自2012年9月14日至2017年10月26日，租金交纳采取先交租金后使用原则，被告在签订合同时交纳2012年9月28日至2012年10月27日的租金，租金每年按比例进行递增，第一年租金是330000元、第二年上浮5%，即年租金346500元、第三年上浮8%，即374200元、第四年上浮8%，即404158元、第五年上浮8%，及436490元；原告收取被告70000元的租赁保证金；协议第十条第三款第一项约定：被告有下列情形的，原告有权单方解除合同，收回该房屋并责令搬出租赁物：…1、不支付��者不按约定支付租金，保证金也不足以支付的，…；第三人徐小富在合同上签字，“同意转租”。合同签订后，原告将房屋交给被告使用，被告进场装修使用，被告于2013年10月搬离该房屋。原告认为原被告的租赁合同没有解除，被告应该继续交纳房租，被告认为租赁合同已经解除，双方发生争议，原告诉来法院，提出上述诉讼请求。本案在审理过程中，第三人徐小富于2014年3月5日到法院表示知晓原告转租，同意原告转租。另查明：桂林市中山北路10号一楼所有权人是本案第三人徐小富。本院认为：综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：被告租金已经交纳到何时，拖欠的租金应交纳至何时的问题原、被告签订的《房屋租赁协议书》内容形式合法，经所有权人同意，且原告已经将房屋交给被告所有，《房屋租赁协议书》是有效合同，双方依约履行，原告已依约���房屋交付被告使用，被告应依约交纳房屋租金。被告辩称原告隐瞒房屋产权存在争议的事实，致使原告无法正常经营，但没有提供证据证明。现被告未按约交纳租金，且已经搬离房屋，故原告要求按合同约定解除双方签订的《房屋租赁协议书》的诉讼请求，本院予以支持；被告租金已经交纳到何时、拖欠的租金应交纳至何时的问题原告认可被告交纳租金至2013年6月27日，被告认为交纳至2013年8月15日，被告提供的证据是收款人是第三人徐小富银行对账单，但对账单只能证明被告将款项交给第三人徐小富，原告方不予认可，被告没有其它证据证明该款是房屋租金，因此本院认为被告租金交纳至2013年6月27日。对被告租金应交纳至何时的问题，原告认为被告房屋租金交纳至2013年6月27日，之后的租金一直未交，且被告已经于2013年10月搬离房屋，被告已经以自己的行为表明不���行合同，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因被告拖欠租金且已经搬离房屋，原告应及时按合同约定终止合同，避免损失的扩大，本院对原告要求被告支付租金，应计至原告起诉之日，对之后的租金，本院不予支持；因原、被告在合同中约定了保证金，该保证金应冲抵租金。对原告要求被告支付租赁期间的水电费、垃圾费的诉讼请求，原告没有向法院提供相关证据证明，对该诉讼请求，本院不予支持。��照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、解除原告李仙彬与被告李冰签订的《房屋租赁协议书》；二、被告李冰支付原告李仙彬房屋租金99125元（已扣除保证金70000元）；三、驳回原告李仙彬其它诉讼请求。本案案件受理费3883元（原告已预交），由被告李冰负担2276元，原告负担1607元。上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起15日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向桂林市中级人民法院递交上诉状，并对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3883元（开户行：农行桂林高新支行，户名：桂林市中级人民法院，帐号：30×××16），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状上诉期届满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判长李海人民陪审员许晓冬人民陪审员何红兵二〇一四年八月十日记员李海天 更多数据：搜索“”来源：