（2015）沪二中民二（民）终字第1428号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-23
案件名称
赵绍辉与陈丽琴房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第1428号上诉人(原审被告)赵绍辉。被上诉人(原审原告)陈丽琴。委托代理人俞艳萍，上海市银星律师事务所律师。上诉人赵绍辉因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年1月1日，陈丽琴(出租方、甲方)与赵绍辉(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方愿意将位于上海市聚丰园路XXX号建筑面积约75平方米系争房屋出租给乙方经营饰品。租赁期限60个月，自2009年12月1日至2014年11月30日止。双方同意租赁期限内年租金为人民币(以下币种均为人民币)18万元。本合同生效之日，乙方应付相当于一个月租金12,000元作为履行保证金。如无违约，甲方在合同期满的15日内退还给乙方。该房屋租金支付方式为每6个月为一个付款期，甲方在收到乙方的所付租金后，提供给乙方有效凭证。该房屋第一、二年的年租金为18万元，第三、四年的年租金为198,000元，第五年年租金为217,800元。乙方承租期届满应按时将房屋移交给甲方。如须继续承租的，应提前三个月书面向甲方提出要求，经甲方同意后，甲乙双方续订房屋租赁合同。乙方应依约交付租金，逾期交付按未交付租金总额每日1%计算，偿付违约金。如乙方拖欠租金金额累计超过30日，则合同终止。合同签订后，陈丽琴将系争房屋交付给赵绍辉，赵绍辉也付清了前四年的租金。第五年的租金，赵绍辉支付了187,000元，剩余租金至今未付。现双方的合同已到期，双方未再续签合同。2014年12月22日，陈丽琴委托律师向赵绍辉发出律师函，主要内容为：双方的租赁合同已经到期终止，陈丽琴不再与赵绍辉续签租赁合同。赵绍辉接函后至2014年12月31日前与陈丽琴结清所有费用，并于2015年1月10日前将占用的房屋腾空交还给陈丽琴，否则陈丽琴将启动诉讼程序。赵绍辉并未将系争房屋交还给陈丽琴，目前系争房屋仍由赵绍辉使用。赵绍辉表示，其并未收到该份律师函。原审法院另查明，本市宝山区聚丰园路XXX号房屋的产权人系阮海良。2010年6月13日，陈丽琴向上海宝奉物业管理有限公司承租了该房屋，租赁期限自2010年6月1日至2014年11月30日止。合同到期后，陈丽琴又与阮海良签订合同，继续租赁该房屋，租赁期限自2014年12月1日至2016年11月30日止。现陈丽琴涉讼，要求赵绍辉搬离系争房屋，支付截至2014年11月30日止拖欠的租金11,450元和该款自2014年12月1日起至实际支付日止的违约金，按照日百分之一计算，以及支付自2014年12月1日至实际搬离房屋日止的使用费，以月租金16,537.5元计算。原审法院审理中，赵绍辉也提供一份《房屋租赁合同》，其内容与陈丽琴提供的租赁合同内容基本一致。但履行保证金的金额是15,000元。在该合同第二页底部，手写了“第四年递增5%，第五年在原来的基础上递增5%”的内容，庄方弟代陈丽琴签名。落款日期为2010年6月13日。赵绍辉表示，赵绍辉在2004年就向陈丽琴承租了系争房屋，当时的押金是12,000元。合同到期后，双方又签订了该份租赁合同，因为租金上涨到每年18万元，所以押金变更为15,000元。赵绍辉已经向陈丽琴支付了押金差额，应该有凭证。另外，合同中已经约定，第三、四年租金递增5%，即每年189,000元。第五年在原来的基础上递增5%，即在18万元的基础上递增5%，即9,000元，第五年的租金应为198,000元，不是环比递增。陈丽琴表示，陈丽琴确实在2004年就将系争房屋出租给赵绍辉，当时赵绍辉支付的押金是12,000元。新合同签订后，赵绍辉并未将押金补足到15,000元，陈丽琴只收取了12,000元押金，现在押金在陈丽琴处。关于租金，根据赵绍辉的合同，应该是第一、二年租金18万元，第三、第四年租金递增5%，即189,000元，第五年的租金是在第三、第四年租金的基础上递增5%，即年租金为198,450元。赵绍辉第五年只支付了187,000元租金，尚欠租金11,450元。此外，陈丽琴表示，2014年1月5日，其曾在系争房屋内与赵绍辉协商第五年的租金，当时双方确认第五年租金为21万元，但对方没有签字，后来赵绍辉对此予以否认。按照年租金21万元计算，赵绍辉尚欠租金27,000元，陈丽琴曾向其主张27,000元，但遭拒。2015年2月初，双方对账，陈丽琴同意按照原来合同约定的递增5%计算租金，计算下来，赵绍辉尚欠租金11,450元。上次庭审，赵绍辉表示要支付租金，陈丽琴同意将款项支付至自己的银行卡，但赵绍辉至今也未支付。赵绍辉表示，其是要支付租金，曾致电对方，但陈丽琴不接电话，所以款项没有支付。对于违约金，是因为双方各自计算的租金金额不一致，才未支付，责任不在赵绍辉。合同约定的违约金标准也过高，希望法院调整。原审法院经审理后认为，双方当事人就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方真实之意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面、严格履行各自合同义务。赵绍辉向陈丽琴承租房屋，理应按照合同约定的租金标准支付租金。根据赵绍辉提供的租赁合同，该合同已经约定，第一、二年的租金是每年18万元，第四年递增5%，第五年在原来的基础上递增5%，双方对该约定均给出了自己的解释。虽然通常理解为第五年的租金应该是在第四年租金的基础上递增，但合同却约定是在“原来的基础上”递增，该“原来的基础”指第一年的租金基础更为合理。故应采信赵绍辉的意见，第五年的租金应为198,000元。截至2014年11月30日，赵绍辉仅支付租金187,000元，尚欠11,000元，其理应支付。关于陈丽琴主张的逾期付款违约金，因之前双方对租金的计算方式和金额有争议，赵绍辉未按期支付，情有可原。但双方在2014年2月初已就租金金额对账，并明确了欠款金额，赵绍辉应及时支付租金，但其至今未付，拖延支付租金，应支付逾期付款违约金。现陈丽琴主张的逾期付款违约金标准过高，赵绍辉也提出调整，原审法院结合赵绍辉的过错程度，违约可能给对方造成的损失等因素，酌情确定按拖欠租金金额的日千分之一计算，时间自2015年2月5日起算。因本案租赁合同已经到期，双方也未再续签租赁合同，陈丽琴之前也曾通知对方搬走，在陈丽琴不同意继续建立双方的租赁关系情况下，赵绍辉再占用系争房屋，缺乏依据。故陈丽琴要求对方搬离系争房屋的诉请，应予准许。赵绍辉在合同到期后占用系争房屋期间的使用费标准可参照合同约定的租金标准计算。在上述合同到期终止后，陈丽琴应将对方支付的押金返还。现陈丽琴认可该押金是12,000元，赵绍辉并未提供其支付15,000元押金的支付凭证，故应认定上述押金金额为12,000元。原审法院据此作出判决：一、赵绍辉于判决生效之日起十日内，从承租的上海市宝山区聚丰园路XXX号面积约75平方米的房屋中搬离，将该房屋交还给陈丽琴；二、赵绍辉于判决生效之日起十日内，支付陈丽琴截至2014年11月30日尚欠的租金11,000元，并支付该款自2015年2月5日起至赵绍辉实际支付日止的违约金，按日千分之一计算；三、赵绍辉于判决生效之日起十日内，支付陈丽琴自2014年12月1日起至赵绍辉实际搬离上述房屋日止的使用费，按年租金198,000元的标准计算；四、陈丽琴于判决生效之日起十日内，返还赵绍辉押金12,000元。原审判决后，上诉人赵绍辉不服，向本院提起上诉称：由于被上诉人计算租金存在过错，导致上诉人无法与其达成一致意见和及时支付租金。双方对账后，上诉人多次致电对方，但其一直不接听，又导致了上诉人支付租金的拖延。被上诉人应承担相应的责任，故上诉人无须支付逾期支付租金的违约金。双方曾多次就续租问题联系，对方也明确同意续约，但被上诉人现背离上述续租约定，造成上诉人损失，应予赔偿。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、损害了上诉人的合法权益，故请求本院依法撤销第一项，改判双方继续履行租赁合同，驳回对方关于原审判决第二项违约金的原审诉请，以及在继续履行合同情况下，上诉人愿意履行原审判决第二项租金部分和按照第三项租金标准计算租金，也不主张对方返还押金。被上诉人陈丽琴辩称：双方合同已自然到期终止，也发函对方不再续租。经过原审法院多次调解，双方无法达成一致意见。有关租金计算的错误，双方已经明确，并重新确认了欠款数额，但对方仍不支付，故原审判决违约金从2014年2月5日确认之日计算正确。至今上诉人仍未支付租金到其明知的被上诉人银行账户内，其所称的无法打通电话，不是其拒付租金的理由。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求本院依法维持。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。虽然双方当事人曾就租金的数额发生过争议，但是经过双方重新确认一致后，上诉人仍未支付，显无足够的理由，原审法院确认其应支付相应的租金并承担违约责任，符合事实和法律规定。鉴于当事人依法享有自愿订立合同的权利，现双方租赁合同到期后，被上诉人不同意续约，系其合法的民事权利，法律应予保护。上诉人关于因电话不通，无法支付租金，以及要求对方赔偿其损失等主张，均无充分的事实和证据印证，本院难以采信，故其上诉请求，本院难以支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵绍辉负担。本判决为终审判决。审判长 张志煜审判员 陈 俊审判员 吴 俊二〇一五年八月十日书记员 朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……