（2015）绍柯民再字第1号

裁判日期: 2015-08-10

公开日期: 2015-09-12

案件名称

绍兴县诗瑜无纺布织造有限公司与许立平、绍兴县诗瑜无纺布织造有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

法院

绍兴市柯桥区人民法院

所属地区

绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

许立平,绍兴县诗瑜无纺布织造有限公司,浙江省绍兴市人民检察院

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第四百一十八条，第四百零五条第一款，第三百八十八条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零七条第一款

全文

绍兴市柯桥区人民法院民事判决书（2015）绍柯民再字第1号抗诉机关浙江省绍兴市人民检察院。申诉人（原审被告）许立平。委托代理人周利生。委托代理人朱云。被申诉人（原审原告）绍兴县诗瑜无纺布织造有限公司。法定代表人倪小永。诉讼代表人浙江中兴会计师事务所。负责人马洪明。委托代理人孙树宁。许立平因与绍兴县诗瑜无纺布织造有限公司（以下简称诗瑜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2012）绍民初字第1401号民事判决，向检察机关申诉。浙江省绍兴市人民检察院于2015年1月12日作出绍检民（行）监[2014]33060001049号民事（行政）抗诉书，向浙江省绍兴市中级人民法院提出抗诉。浙江省绍兴市中级人民法院于2015年1月27日作出（2015）浙绍民抗字第2号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。浙江省绍兴市人民检察院指派绍兴市柯桥区人民检察院检察员尹炳来出庭支持抗诉。申诉人许立平及其委托代理人周利生、朱云，被申诉人诗瑜公司的委托代理人孙树宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年4月18日，原审原告诗瑜公司诉称，2011年1月6日，原审原被告签订一份租赁合同，约定租赁物为诗瑜公司的11504平方米辅助车间厂房，3453.3平方米土地；年租金1143318元；租赁期自2011年2月1日起至2014年1月31日止；租金按先付后租的原则支付，每年支付一次，首期在合同签订后的7个工作日内支付，以后每年租金应在租赁期到期日前15天支付，逾期支付租金按日万分之五承担违约金，超过30日的按日万分之八承担违约金；押金10万元；水电费在次月月初5日内支付等。合同签订后，诗瑜公司按约履行义务，许立平在支付第一年租金后，本应于2012年1月16日支付第二年租金，然许立平违约，至今未付第二年租金。许立平还欠2011年6月至同年11月的水电费。诗瑜公司请求判令许立平立即支付自2012年2月1日起至2013年1月31日止期间的租金1143318元及按日万分之八承担逾期支付租金的违约金；许立平支付自2011年6月起至同年11月止的水费220.5元、电费108228.2元及按银行同期贷款利率赔偿水电费的利息损失。原审被告许立平辩称，其已支付第一年租金及10万元押金。2009年6月12日，诗瑜公司向所在地的村委及镇政府出具保证书，保证诗瑜公司为无污染企业，对经营过程中产生的污染责任承担一切后果及连带赔偿责任；保证对转让和出租给别人后，在经营中产生污染，承担一切后果及连带赔偿责任。但在签订租赁合同时，诗瑜公司未将此情形告知许立平。许立平领取营业执照后试运行不到几个小时就被当地村民举报，导致企业无法正常生产经营。此举给许立平造成了重大损失，许立平已另行起诉要求诗瑜公司赔偿。诗瑜公司诉请的违约责任不符合约定或没有约定。请求驳回诗瑜公司的诉讼请求。原判认定，2011年1月6日，原审原被告签订一份租赁合同。合同约定：诗瑜公司将位于厂区内的11504平方米厂房及3453.3平方米土地出租给许立平，年租金1143318元，租金押金10万元；租赁期自2011年2月1日起至2014年1月31日止；租金按先付后租的原则支付，每年支付一次，首期在合同签订后的7个工作日内支付，以后每年租金应在租赁期到期日前15天支付；许立平逾期支付租金，每逾期一日，应向诗瑜公司支付应付款总额万分之五的违约金，逾期时间超过30日的，每逾期一日，应向诗瑜公司支付应付款总额万分之八的违约金；水电费由许立平自行承担，按月在次月月初5日内支付给诗瑜公司等内容。合同签订后，诗瑜公司将上述租赁物交付给许立平，许立平已支付第一年租金及10万元押金。现租赁合同未解除，许立平亦未支付第二年租金。许立平尚欠诗瑜公司自2011年6月至同年11月止的水费220.5元、电费108228.2元。原判认为,原审原被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效。当事人均应按照合同约定履行各自的义务。按照约定，许立平应在2012年1月16日前支付第二年租金，然其未付，应立即支付并承担相应的违约责任。违约责任为自2012年1月17日起至2012年2月15日止以未付租金总额为基数按日万分之五的标准计算，违约金为17149.77元；自2012年2月16日起至实际付清日止以未付租金总额为基数按日万分之八的标准计算。许立平亦应立即付清所欠水电费。由于合同未约定未付清水电费所应承担的违约责任，诗瑜公司要求许立平承担赔偿责任的意见不予支持。关于损失赔偿，许立平已明确表示另行起诉，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、许立平支付给绍兴县诗瑜无纺布织造有限公司租金1143318元及相应的违约金（自2012年1月17日起至2012年2月15日止的违约金为17149.77元；自2012年2月16日起至实际付清日止以未付租金总额为基数按日万分之八的标准计算），限在本判决生效后十日内付清；二、许立平支付给绍兴县诗瑜无纺布织造有限公司水费220.5元、电费108228.2元，限在本判决生效后十日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有付款义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回绍兴县诗瑜无纺布织造有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16066元，减半收取8033元，由被告许立平负担，限在本判决生效后十日内向本院交纳。浙江省绍兴市人民检察院抗诉认为，（2012）绍民初字第1401号民事判决认定事实与法律适用存在错误。理由如下：原审判决对出租人违反租赁物的瑕疵担保义务这部分事实未予认定，出租人因此未承担相应责任，案件结果显失公允。根据《合同法》第216条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”租赁合同的目的在于承租人对租赁物使用收益，出租人除依照约定向承租人交付租赁物外，还应担保交付的租赁物能够为承租人依约正常使用，也即出租人对租赁物负有物的瑕疵担保义务。但本案中，诗瑜公司违反了租赁物的瑕疵担保义务，进而影响到承租人的正常使用。根据绍兴市中级人民法院于2014年8月20日作出（2014）浙绍民终字第696号民事判决查明的事实，诗瑜公司早在2009年6月12日就与厂房所在地的马鞍镇镇政府、寺桥村村民、村委会签订《环境污染责任保证书》，保证诗瑜公司在厂房土地上不允许经营污染项目或者产生环境污染以致影响居民正常生活。而在2011年1月6日，诗瑜公司与许立平签订厂房租赁合同时，诗瑜公司明知许立平承租厂房系作拉毛企业使用会对周围环境造成一定影响，却隐瞒了已经签订环境污染保证书这一重要事实，致使许立平签订合同、投入生产后因遭到当地居民阻挠而不能进行正常生产经营，合同根本目的无法实现。对这部分事实，许立平曾在原审庭审中提出，但原审法院未予认定。在原审结束后，在另案审理中，由绍兴市中级人民法院（2014）浙绍民终字第696号民事判决予以认定，并认为因为诗瑜公司构成根本违约，允许许立平依照《合同法》第94条的规定解除合同，并作出根据双方违约责任的大小，酌情认定诗瑜公司承担80%的责任，许立平承担20%的责任的处理。对此，浙江省绍兴市人民检察院认为，诗瑜公司作为厂房的所有人、出租人，对其出租标的物在功能上的特殊限制负有告知义务，尤其是这种房屋使用功能上的限制不是楼宇的共性问题所致，而是出租人自身的特殊性造成（自身与第三方出具环境污染保证书所致），出租人在这种情况下更应明示告知承租人。当然许立平作为承租人也负有谨慎的注意义务，应事先了解承租房屋的状况，但并不能因为承租人负有的合理注意义务就免除出租人的告知义务。诗瑜公司未将其出租物上的特殊限制告知承租人，违反了租赁物的瑕疵担保义务，对此引起的后果应当承担相应法律责任。根据《合同法》第174条：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”对于出租人违反租赁物瑕疵担保义务应承担的责任，法律没有特殊规定，可以参照《合同法》中关于买卖合同的有关规定。根据《合同法》第153条：“出租人应当按照约定的质量要求交付标的物。”《合同法》第111条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案中，诗瑜公司提供的租赁标的存在瑕疵，可以参照《合同法》第174条买卖合同关于瑕疵担保义务的规定处理，由诗瑜公司承担相应减价责任，而原审判决仍判定由承租人许立平履行给付全年租金义务并支付违约金，显然有失公允。浙江省绍兴市人民检察院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(一)项、第（六）项，第二百零八条第一款规定提出抗诉。本院再审过程中，申诉人许立平称，1、申诉意见与抗诉意见一致。诗瑜公司违反租赁物的瑕疵担保责任，其提供的租赁标的存在重大瑕疵，导致申诉人开设公司的目的无法实现，应参照《合同法》第174条规定，由诗瑜公司承担申诉人租金损失的全部责任。退一步说，（2014）浙绍民终字第696号民事判决已根据双方违约责任的大小，酌情认定诗瑜公司承担80%的责任，许立平承担20%的责任，申诉人认为也可以按照这一责任比例分担申诉人的租金损失。2、原审中，申诉人提交了环境污染保证书复印件，但原审判决中却未论及。原审判决存在错误，所以会与（2014）浙绍民终字第696号民事判决存在矛盾，需要通过抗诉进行纠正。（2014）浙绍民终字第696号民事判决符合《民事诉讼法》第200条规定的新证据，足以推翻原判，可以作为再审的证据使用。3、（2013）绍民初字第694号诗瑜公司诉许立平房屋租赁合同纠纷一案，绍兴市柯桥区人民法院判决许立平全额按照租金标准支付占有使用费是错误的。综上，请求法院撤销原判，驳回诗瑜公司要求申诉人支付自2012年2月1日起至2013年1月31日止期间的租金1143318元及相应的违约金的诉讼请求；或者按照（2014）浙绍民终字第696号生效判决，由诗瑜公司承担80%的责任，申诉人承担20%的责任。被申诉人诗瑜公司辩称，1、本案原审判决生效在前，（2014）浙绍民终字第696号在后，且（2014）浙绍民终字第696号与本案原审判决有两方面的矛盾：（1）本案原审判决未解除合同，许立平要支付2012年2月1日起至2013年1月31日止期间的租金，但（2014）浙绍民终字第696号却判决自2012年6月27日始合同解除；（2）本案原审判决表明诗瑜公司没有过错，不用承担责任，但（2014）浙绍民终字第696号却认定诗瑜公司存在过错。（2014）浙绍民终字第696号作出与原审判决矛盾的判决，但却并未撤销原审判决，说明原审判决是正确的，在原审判决之后的（2014）浙绍民终字第696号才是错误无效的。诗瑜公司因为已经破产，因此没有上诉。2、许立平对原审生效判决不服所提的再审申请已被绍兴市中级人民法院驳回，故本案由绍兴市中级人民法院指令绍兴市柯桥区人民法院再审不合法。3、（2013）绍民初字第694号诗瑜公司诉许立平房屋租赁合同纠纷一案，绍兴市柯桥区人民法院于2014年4月25日作出“许立平支付给诗瑜公司自2013年2月1日起至2013年5月9日止按3132.38元/天的标准计算的占有使用费306973.24元”的判决，占有使用费完全按照租金标准计算。可见，法院之后对占有使用费的处理未非按照许立平主张的责任比例分担。同时，租赁合同有效，在2012年2月1日至2013年1月31日期间，许立平也实实在在地占用了租赁物。4、许立平在原审时就知道环境污染保证书的存在，但当时并未提供原件，现在再审中，这份证据不能视为新证据；同时以之后的（2014）浙绍民终字第696号判决来否认之前生效的原判显然是错误的。因此许立平的申诉不合理也不合法。本案不存在《民事诉讼法》第200条人民法院应当再审的情形，检察院的抗诉不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原审判决。本院再审对原审认定的事实予以确认，并认定以下事实：2009年6月12日，诗瑜公司向厂房所在地的马鞍镇人民政府、马鞍镇寺桥村民委员会、寺桥村村民出具1份《环境污染责任保证书》，载明：“本公司取得的土地，因贵方按国家政策在该土地上绝对不允许经营污染项目，或者产生环境污染以致影响居民正常生活，故保证如下：本公司为无污染企业，经营项目与公司的工商营业执照登记内容一致；本公司对经营过程中产生的污染责任承担一切后果；在土地使用权范围内，本公司对转让或出租给别人后，在经营中产生污染，承担一切后果；违反上述内容，本公司愿意承担一切责任后果，并承担环保部门处罚金额十倍的违约金，并承诺于贵方并由环保部门确认污染超标之时起三日内支付完毕”。2011年5月9日，绍兴县东旭拉毛有限公司成立，其经营场地为涉案租赁物，法定代表人为许立平。2011年5月，因绍兴县东旭拉毛有限公司的定型机设备在生产过程中产生废气，当地寺桥村村民以该公司生产经营违反上述《环境污染责任保证书》为由向绍兴县信访局上访，反映该公司的环境污染问题，后绍兴县东旭拉毛有限公司停止生产。此后，双方为此发生纠纷，当地寺桥村民委员会、滨海派出所介入协调，但未果。2012年4月18日，本院受理（2012）绍民初字第1401号诗瑜公司诉许立平房屋租赁合同纠纷一案，诗瑜公司诉请：许立平支付第二年租金1143318元及违约金等。2012年6月10日，本院作出（2012）绍民初字第1401号民事判决书，即本案原审判决。许立平不服，向绍兴市中级人民法院提出上诉，后因逾期缴纳上诉费被绍兴市中级人民法院裁定按自动撤诉处理。后许立平就本案向绍兴市中级人民法院申请再审，中院认定许立平的申请不符合法定的再审事由，于2013年3月22日作出（2013）浙绍民申字第5号民事裁定，驳回许立平的再审申请。许立平向检察机关申请监督。2012年6月13日，本院受理（2012）绍民初字第2087号许立平诉诗瑜公司房屋租赁合同纠纷一案，许立平诉请：解除租赁合同；诗瑜公司赔偿经济损失8355920元（包括退还第一年租金1143318元、退还押金100000元、基建费用2211627元等）。2012年6月25日，许立平向诗瑜公司发出《解除合同通知书》，以诗瑜公司在签订合同时故意隐瞒曾出具《环境污染责任保证书》这一重要事实，导致其无法实现租赁合同的目的为由通知解除上述合同。该解除合同通知书于2012年6月27日送达给诗瑜公司。2012年9月30日，本院作出（2012）绍民初字第2087号民事判决书，驳回许立平的诉讼请求。许立平不服，向绍兴市中级人民法院提出上诉。绍兴市中级人民法院于2013年2月3日作出（2012）浙绍民终字第1306号民事裁定，撤销（2012）绍民初字第2087号民事判决，发回本院重审。2014年4月23日，本院作出（2013）绍民重字第2号民事判决书，该判决认为“许立平主张退还的第一年租金1143318元，因许立平在合同解除前实际已使用了租赁物，故其要求被告赔偿，于法无据，本院不予支持”；该判决确认双方于2011年1月6日签订的《租赁合同》自2012年6月27日起解除;诗瑜公司返还许立平押金100000元，赔偿许立平基建费用损失905209.60元；驳回许立平的其他诉讼请求。许立平不服该判决，向绍兴市中级人民法院提出上诉。绍兴市中级人民法院于2014年8月20日作出（2014）浙绍民终字第696号民事判决，认为原审认定事实清楚，所作判决并无不当，遂驳回上诉，维持原判。2013年2月18日，本院受理（2013）绍民初字第694号诗瑜公司诉许立平房屋租赁合同纠纷一案，诗瑜公司诉请：许立平支付自2013年2月1日起至判决解除合同之日止按每天3132.38元支付租金及违约金等。2014年4月25日，本院作出（2013）绍民初字第694号民事判决书，判决许立平支付给诗瑜公司自2013年2月1日起至2013年5月9日止按3132.38元/天的标准计算的占有使用费306973.24元；驳回诗瑜公司的其他诉讼请求。许立平不服，向绍兴市中级人民法院提出上诉。绍兴市中级人民法院于2014年7月7日作出（2014）浙绍民终字第674号民事判决，认为原审认定事实清楚，所作判决并无不当，遂驳回上诉，维持原判。以上事实由双方在原审中提供的证据、（2012）绍民初字第1401号民事判决、（2013）浙绍民申字第5号民事裁定、（2012）绍民初字第2087号民事判决、（2012）浙绍民终字第1306号民事裁定、（2013）绍民重字第2号民事判决、（2014）浙绍民终字第696号民事判决、（2013）绍民初字第694号民事判决、（2014）浙绍民终字第674号民事判决及当事人的陈述等证据证明。本院再审认为，1、绍兴市中级人民法院指令本院再审本案符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百一十八条规定：当事人的再审申请被上级人民法院裁定驳回后，人民检察院对原判决、裁定、调解书提出抗诉，抗诉事由符合民事诉讼法第二百条第一项至第五项规定情形之一的，受理抗诉的人民法院可以交由下一级人民法院再审。本案中，浙江省绍兴市人民检察院在抗诉书中列明原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(一)项、第（六）项规定情形，故绍兴市中级人民法院在裁定再审时，指令由本院再审本案并无不当。2、本案在申诉人再审请求的范围内审理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条规定：人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。本案中，检察机关抗诉认为，由许立平支付2012年2月1日至2013年1月31日全年租金并支付违约金有失公允。许立平的申诉意见与检察机关抗诉意见一致，其再审请求涉及2012年2月1日至2013年1月31日全年租金及违约金，对原审中的其余部分未作涉及。故本院仅对2012年2月1日至2013年1月31日的租金及违约金进行再审，对原审中的其余部分不作审理。3、对于2012年2月1日至2013年1月31日的租金及违约金的处理问题，本院将对原审判决进行部分调整。第一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十八条之规定，再审申请人证明其提交的新的证据符合下列情形之一的，可以认定逾期提供证据的理由成立：…（三）在原审结束后形成，无法据此另行提起诉讼的。本案原审判决于2012年6月10日作出，在原审判决作出后，（2014）浙绍民终字第696号民事判决确认双方的租赁合同于2012年6月27日解除，在这一新的事实出现的情况下，许立平无法据此另行提起诉讼进行救济。因形成了（2014）浙绍民终字第696号民事判决这份新证据，本案应通过再审的方式对原审判决结果进行调整。第二，许立平在原审中仅提交了《环境污染责任保证书》复印件，本院在原审判决中对该证据未作认证，确存在瑕疵。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。现绍兴市中级人民法院（2014）浙绍民终字第696号民事判决对《环境污染责任保证书》该节事实予以认定，本院对该事实也予以确认。但即便如此，也尚不能得出许立平可以减少第二年租金的结论。首先，绍兴市中级人民法院（2014）浙绍民终字第696号民事判决仅确定诗瑜公司对许立平基建费用损失承担80%的责任，而对第一年的租金，认为“许立平主张退还的第一年租金1143318元，因许立平在合同解除前实际已使用了租赁物，故其要求诗瑜公司赔偿，于法无据，不予支持”；其次，绍兴市中级人民法院（2014）浙绍民终字第674号民事判决认为许立平负有腾房义务，逾期腾房应向诗瑜公司支付占有使用费，判决许立平支付给诗瑜公司自2013年2月1日起至2013年5月9日止按3132.38元/天的标准计算的占有使用费306973.24元。该3132.38元/天的标准系按租金计算，并未减价。可见，在《环境污染责任保证书》该节事实予以认定的情况下，绍兴市中级人民法院对于第一年租金以及2013年2月1日起至2013年5月9日止的占有使用费并未进行减价处理，而仅对基建费用损失进行了分摊。在第二年全年许立平实际占用了租赁物的情况下，承租人许立平仍应履行给付全年租金或占有使用费的义务。2012年6月27日，租赁合同被确认解除。故许立平应支付给诗瑜公司2012年2月1日至2012年6月27的租金463592元，2012年6月28日至2013年1月31日的占有使用费679726元。抗诉机关以（2014）浙绍民终字第696号民事判决即认为诗瑜公司应承担相应减价责任的理由并不充分，不予采纳。第三、绍兴市中级人民法院（2014）浙绍民终字第696号民事判决对《环境污染责任保证书》该节事实予以认定的同时，认定诗瑜公司存在使合同目的不能实现的根本违约行为，并确认合同自2012年6月27日起解除。该重要事实将影响原审案件中合同当事人权利义务的承担问题。该节事实的认定说明诗瑜公司一开始就存在违约行为，那么许立平以逾期支付第二年租金进行抗辩存在一定的合理性，也符合先履行抗辩权的行使，故许立平无须支付逾期的违约金。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下：一、变更本院（2012）绍民初字第1401号民事判决的第一项为：许立平支付给绍兴县诗瑜无纺布织造有限公司2012年2月1日至2012年6月27的租金463592元，2012年6月28日至2013年1月31日的占有使用费679726元，合计1143318元，限在本判决生效后十日内付清；二、维持本院（2012）绍民初字第1401号民事判决的第二项，即许立平支付给绍兴县诗瑜无纺布织造有限公司水费220.5元、电费108228.2元，限在本判决生效后十日内付清；三、驳回绍兴县诗瑜无纺布织造有限公司的其他诉讼请求。原审案件受理费16848元，由原审原告绍兴县诗瑜无纺布织造有限公司负担1094元，原审被告许立平负担15754元，限在本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判长　　张浙丽审判员　　陈　维审判员　　吴秀智二〇一五年八月十日书记员　　孔宏伟搜索“”