（2015）运盐民港初字第37号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-06-09
案件名称
原告王某某诉被告运城市某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案民事一审判决书
法院
运城市盐湖区人民法院
所属地区
运城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王某某,运城市某某房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
山西省运城市盐湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）运盐民港初字第37号原告：王某某，男，××××年××月××日出生，汉族。委托代理人：程某某，山西某某律师事务所律师。被告：运城市某某房地产开发有限公司。法定代表人：张某，该公司董事长。委托代理人：徐某某，山西某某律师事务所律师。原告王某某诉被告运城市某某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人程某某与被告运城市某某房地产开发有限公司委托代理人徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某诉称：2010年10月20日，原、被告签订《商铺买卖合同》，原告购买被告开发的位于运城市空港南区某某广场B某H某商铺，约定每平方米单价9531.93元，商铺建筑面积17.314平方米，被告同意让利21%，商铺实际按130378元付款。原告当即交清全部房款。2011年12月3日，被告交付了房屋。2013年12月29日，被告告知原告商铺面积减少为17.02平方米，被告收回原《商铺买卖合同》。另行与原告补签了《商品房买卖合同》。同时被告收回原房款收据，在原告交纳办理房产证费用差额后另行出具了收款收据，其中房款为128164元，办证费用为8314元。被告在2011年12月3日将商品房交付后，至今未能给原告办妥房屋权属证书。根据双方合同约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，现诉至法院，要求1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告房款128164元，办证费用8314元；3、判令被告赔偿原告利息损失至全部房款退还为止，截止起诉时利息为42362.32元。原告就其主张提供以下证据：1、《商铺买卖合同》、2010年10月20日的收款收据，用以证明被告收取原告房款130378元；2、商铺交接单，用以证明被告在2011年12月3日将诉争商铺交付原告；3、《商品房买卖合同》，用以证明合同内容进行了部分变更；4、两份收款收据，用以证明合同变更后被告收取房款128164元及办证费用8314元的事实；5、房产证，用以证明2015年3月18日被告将2015月2月15日运城市某某经济开发区城建局颁发的诉争房屋产权证交予原告。6、完税证明，用以证明诉争房屋实际交纳了办证费用5126.56元。被告运城市某某房地产开发有限公司对原告提供的1-6证据无异议。表明办证费用不只是完税证明，还有工本费560元，维修基金2563.28元、印花费64.08元。这些费用已经交到空港财政所，但未出具单独票据，可以到房管局查实。被告运城市某某房地产开发有限公司辩称，1、原告起诉的是未办房产证给其造成的损失，本案在审理中房产证已办理并交付原告，所以不存在损失；2、原告要求从2011年12月4日至2015年3月18日的损失，没有依据。原告起诉书中明确载明，2013年12月9日被告将原合同收回，双方重新签订了合同，面积进行了变更，房款进行了退补，因此，后合同是对前合同进行了变更，应按新的合同计算；3、如果以未办证主张损失，请求已经超过诉讼时效，不应保护；4、按照合同约定，赔偿损失应按照已付房款的5%支付违约金。综上，原告的要求不符合法律规定，应予驳回。被告就其反驳理由提供以下证据：1、客户领取产权证名单及诉争房屋的所有权证复印件，用以证明2015年3月18日原告领取了诉争房屋所有权证书。2、委托管理协议，用以证明原告将房屋委托给运城市某某物业服务有限公司经营管理，期限从2011年7月1日至2014年7月1日止。原、被告在签订合同时，已将从2011.12.30日至2014.12.30日的租金从原告所交房款中扣除。原告对被告提交的证据1无异议，对证据2真实性无异议，但是没有在房款中扣除三年的租金，原每平方是9531.93元，被告同意让利21%，即每平方米为7530元。合同签订的时间是2010年12月20日，扣除无损失的三年，即到2013年10月20日，故原告要求2013年10月21日起至2015.3.18日之间未办理产权证书的损失。本院对原告提交的证据认证：原告提供的证据1-6，被告无异议；被告提供的证据1-2，原告对真实性亦无异议，本院均予以确认。经审理查明：2010年10月20日，原告购买被告开发的位于运城市空港南区某某广场B某H某商铺，双方签订了《商铺买卖合同》，合同对价格、房屋交付时间、出让期限及租金、违约责任进行了约定，即：每平方米单价9531.93元，商铺建筑面积17.314平方米，总价165036元；买受人接受出售人按商铺总价让利21%，计34658元。买受人将此款自交房之日起出让给出卖人三年，该商铺买受人实际按130378元交付；房屋交付期限为2011年6月30日；并约定出卖人应当在商铺交付使用之日起180日内，将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，在买受人不退房的情况下，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付商品房已付房款的万分之一点五赔偿买受人。同日，原告与运城恒泰物业服务有限公司（案外人）签订了《委托经营管理协议》，委托期限自2011年7月1日起至2014年7月1日止。委托三年的租金从原告应交房款中扣除，即被告让利的21%。原告当日实际交纳房款130378元，被告给原告出具了房款收据。2011年6月30日，被告按合同约定将诉争房屋交付原告。2013年12月29日，诉争房屋经测量与合同约定的面积不符，按商铺实际面积17.02平方米，双方重新签订了《商品房买卖合同》，合同签订时间仍写第一份合同的签订日即2010年10月20日，被告重新给原告出具了128160.4元的房款收据及8314元的房产证办理费用收据，收据时间为2013年12月29日。2015年1月21日，原告以被告未能办妥房屋产权为由，诉至本院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。同年2月10日被告向运城市某某经济开发区城建局递交了房地产转移登记申请，2月15日该局颁发了诉争房屋所有权证书，并出具了销售不动产发票及契税5126.56元的完税证明。当月18日被告将产权证书交予原告，原告变更了诉讼请求，要求被告赔偿逾期办证的损失，即2013年10月21日起至2015年3月18日之间的损失，每天按37.03元计算，共计44436元，并要求被告退还多收取的办证费用3187.44元。同时查明，被告在为原告办理产权证时除交契税5126.56元外，还向运城市某某经济开发区城建局交纳了公共维修基金2563.28元、工本费550元、交易费68.08元，合计8307.92元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据原、被告签订的《商铺买卖合同》约定买受人出让给出卖人商铺前期启动风险期限从交房之日起三年，即到期日为2014年6月30日。故本案延期办证违约金应从2014年7月1日起算至2015年2月10日止（被告向房产部门提交办证申请日）。现原告以合同中约定的违约金低于给其造成的实际损失为由，主张增加违约金按中国人民银行同期贷款基准利率计算，符合法律规定，本院予以支持；被告多收取原告的办证费用6.08元应予退还。关于诉讼时效问题，办证请求权与一般之债权请求权不同，该项请求权具有极强的物权性倾向或物权属性，故不应适用诉讼时效。依照《中华人民共和合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、被告运城市某某房地产开发有限公司赔偿原告王某某所交房款130378元的延期办证违约金（按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2014年7月1日起至2015年2月10日止）；二、被告运城市某某房地产开发有限公司退还多收取原告王某某的办证费用6.08元。上述一、二项于本判决生效后15日内履行。案件受理费3977元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 李洁丽审 判 员 刘艳红人民陪审员 杨开合二〇一五年八月十日书 记 员 张佳雯附：1.送达信息法律文书（）运盐字第号书当事人受送达人送达人送达时间送达方式上诉状递交地址运城市盐湖区人民法院立案庭2005办公室2、本案适用的法律文书《中华人民共和合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 来源：百度搜索“”