（2015）西民一初字第940号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-05-27
案件名称
张志亮与广西金悦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市西乡塘区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张志亮,广西金悦房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十五条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第一条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第七条，第一百三十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第三十五条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一初字第940号原告张志亮。被告广西金悦房地产开发有限公司，住所地南宁市江南区菠萝岭中六街190-11号。法定代表人覃春凯，该公司总经理。委托代理人胡单才、蒙治逵，广西道森律师事务所律师。原告张志亮与被告广西金悦房地产开发有限公司（以下简称“金悦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月15日公开开庭进行审理。原告张志亮到庭参加诉讼，被告金悦公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。调取新证据后，本院又于2015年7月21日组织双方当事人进行质证，原告张志亮，被告金悦公司的委托代理人蒙治逵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志亮诉称：原告通过被告金悦公司发放的宣传单得知“金悦·阳光里”项目，该项目所依附的土地是心圩街道明华村八队的集体三产用地。被告售楼部显要位置悬挂有村里提供的土地证，故被告已经取得土地使用的资格，原告也明确知道土地的性质。2013年8月23日，原告与被告签订了一份《“金悦·阳光里”合作建房合同》（编号：0000081）。合同没有约定原、被告需共担风险、共享利益，只约定了将2号楼a单元1层101号房交予原告使用。当日原告便按合同要求付了第一期房款40522元。合同第八条约定的交付期限及条件为应在2014年12月31日前完成合作建房任务，并将房屋交付使用。实际上，被告至今未能将房交给原告，造成违约。现原告依据合同第九条行使合同解除权，并要求被告退回已交的建房款以及支付违约金。原告为维护自身合法权益，起诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告金悦公司签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》（编号：0000081）；2、被告退还原告已交付的第一期房款40522元；3、被告按合同约定支付原告4倍银行同期利息，按年利率5.8%计算，从2013年8月23日起至2015年5月22日止，共计16452元。以后利息以同样方式计至退还房款之日止；4、本案诉讼费由被告承担。被告金悦公司辩称：“金悦·阳光里”是被告与心圩街道明华村八队的村民合作开发集体三产用地的建设项目，房屋的性质不属于商品房，其真正业主是村民，被告只是代建。法律没有要求此类房屋须取得预售许可，故被告没有办理预售许可证。事实上，被告只是出售房屋的使用权，且被告已于2015年5月将整个项目转给了广西三骏房地产开发有限责任公司，该转移行为已经取得了明华村八队的认可。经审理查明：2013年8月23日，原告张志亮（“乙方”）与被告金悦公司（“甲方”）签订《“金悦·阳光里”合作建房合同》（合同编号：0000081），项目是在位于南宁市××乡塘区××街道××东面、××路北面的“金悦·阳光里”。合同第一条“合作建房模式”约定，由案外人南宁市西乡塘区心圩街道明华村八队（“丙方”）负责提供自用集体三产建设用地供合作建房，不承担合同建房费用；甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余归甲方所有；乙方支付合作建房款并按约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。第四条约定乙方参与合作建房的房屋位于2号楼a单元1层101号房（以下简称“101号房”），建筑面积46.9平方米。第五条约定乙方享有70年房屋使用权，自2015年1月1日至2085年1月1日，如土地变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及税费情况下，丙方同意将房屋所有权及相应的国有建设用地使用权无偿转让给乙方。第六条约定乙方按建筑面积承担合作建房款，该房的合作建房款单价为2880元，总金额135072元。第七条约定乙方分期付款，第一、二期房款各30%即40522元；第三、四期房款各20%即27014元。第八条约定交付期限为2014年12月31日。第九条第2项约定逾期交房超过60日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自办完解约手续之日起60日内将合同款退还，并依据乙方付款时长为基准，按银行同期流动资金贷款利率的四倍支付利息……。原告于合同签订当日交付了第一期购房款40522元，被告向原告出具了相应的收据。另查明：被告是从事房地产开发经营的有限责任公司。原告是广西宾阳县黎塘镇人。经本院向南宁市住房保障和房产管理局发函核实，被告未申请办理“金悦·阳光里”项目的预售许可证明。截止法庭辩论结束，未见涉案项目所依附的土地通过行政审批转为国有建设用地。因原告主张的合同效力与本院认定的不一致，本院按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定向原告作出释明，原告明确表示坚持其诉讼请求不予变更。本院认为：原、被告签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》，以合作建房之名，约定原告提供建房资金不承担风险，只分配101号房给原告使用，待土地经过行政审批转为国有建设用地后房屋产权归原告。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，双方形成实为房屋买卖合同关系。被告作为房地产开发企业，将未竣工的房屋向公众发售时，应依法办理土地利用、规划、销售等手续。在本案中，被告违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，将讼争房屋建设于农民集体所有的土地上，并对未建设完毕的房屋向社会销售，损害了正常的房地产交易秩序，有损社会公共利益，并且，被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原、被告双方签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告将未取得合法手续的房屋出售予原告，存在重大过错，被告应承担向原告返还财产并赔偿损失的民事责任。因此，对于被告收取的40522元购房款，被告应予向原告返还。此外，被告占用原告的资金，应向原告支付相应利息。但是，原告明知房屋权属存在瑕疵仍自甘风险出资购买，本身亦存在一定过错，因此，本院酌情支持原告催讨之后即起诉之日起的利息，并确定为：以40522元为基数，自2015年4月22日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决如下：一、确认原告张志亮与被告广西金悦房地产开发有限公司于2013年8月23日签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》（合同编号：0000081）无效；二、被告广西金悦房地产开发有限公司向原告张志亮返还购房款40522元；三、被告广西金悦房地产开发有限公司向原告张志亮支付利息（利息计算方式为：以40522元为基数，自2015年4月22日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）。本案受理费1224元（原告张志亮已预交），由被告广西金悦房地产开发有限公司负担。上述履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪分理处；户名：南宁市中级人民法院诉讼费专户；账号：01×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 梁萃华人民陪审员 张有德人民陪审员 梁鸿辉二〇一五年八月十日书 记 员 何梅龙 来自：