（2015）中二法古民一初字第457号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-09-05
案件名称
肖佩仪与中山市鸿远房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖佩仪,中山市鸿远房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法古民一初字第457号原告：肖佩仪，女，1981年9月出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：何玲玲，广东孚道律师事务所律师。被告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：蔡云伟，总经理。委托代理人：侯爱民、周卿，广东康浩律师事务所律师。原告肖佩仪诉被告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月14日受理后，依法由审判员蒋豫波独任审判，于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告肖佩仪的委托代理人何玲玲，被告鸿远公司的委托代理人侯爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖佩仪诉称：2008年12月15日，原告与被告鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市横栏镇＊幢＊房，房屋总价款208552元，以现金方式支付首期款42552元，以银行贷款方式支付余下款项166000元；被告于2009年9月28日前将经验收合格的商品房交付给原告使用；被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，为原告办理房地产权属证书。但截至2015年3月1日止，被告尚未为原告办理房地产权属证书，违反了法律法规的规定及双方的约定，且双方在签订合同时，对逾期办理房屋权属证书约定的违约金过低，与合同约定购房者的违约责任相比显失公平，应当依法予以调整。请求判令：被告鸿远公司向原告肖佩仪支付逾期办理房地产权属证书的违约金，以已付房款208552元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年8月21日起至原告实际取得房地产权属证书之日止，暂计至2015年3月1日为31258元，诉讼费由被告承担。原告为证明其主张，提供有如下证据：中山市商品房买卖合同、中山市商品房销售登记备案表、收据、中国工商银行个人住房贷款借据。被告鸿远公司辩称：一、本案1%违约金的约定体现双方意思自治，公平合法，双方签订《中山市商品房买卖合同》意思表示真实、不违反法律法规的强制性规定，且合同中第十四条第四款已明确约定了违约金数额。二、原告不存在损失，不存在对违约金数额予以调整的事实基础。被告逾期办证行为并没有造成原告的实际损失，也没有对原告占有、使用房屋造成阻碍。三、本案不符合使用商品房买卖合同司法解释中调整违约金规定的必备条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定调整违约金须具备以下情形之一：1、合同没有约定违约金；2、损失数额难以确定。但本案中并不存在上述情形。四、被告逾期交付房屋权属证书是因施工方恶意扣押办证所需相关材料，致使被告无法办理房屋权属证书，并非恶意拖延。综上，原告向被告索要巨额违约金无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告鸿远公司为其辩解，提交有如下证据：中山市商品房买卖合同、相关案件再审通知信息。经审理查明：2008年12月15日，原告肖佩仪与被告鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定肖佩仪向鸿远公司购买位于中山市横栏镇＊幢＊房，总价款208552元；鸿远公司应当在2009年9月28日前将经验收合格的上述商品房交付肖佩仪使用，应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案；如因鸿远公司的责任，肖佩仪不能在规定期限内取得房地产权属证书的，肖佩仪不退房，鸿远公司按已付房价款的1%向买受人支付违约金；肖佩仪须按鸿远公司通知的时间提供办理房地产权属证书所需资料，如因逾期提供办理房地产权属证书所需资料及相关的办证费用等肖佩仪原因导致不能按期取得房地产权属证书，则鸿远公司不承担任何责任。合同签订后，肖佩仪向鸿远公司付清了全部购房款，鸿远公司于2009年9月28日前将商品房交付肖佩仪使用。因施工单位未提供验收资料，鸿远公司未能办理综合验收手续，楼盘未能进行综合验收，案涉商品房至今未办理房地产权属证书。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订《中山市商品房买卖合同》第十四条约定被告鸿远公司应当在商品房交付使用的720个工作日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案；如因鸿远公司的责任，肖佩仪不能在规定期限内取得房地产权属证书的，肖佩仪不退房，鸿远公司按已付房价款的1%向买受人支付违约金。但鸿远公司不仅在约定的办证期限没有办理好房地产权属证书，到现在已经大大超出约定的办证期限，且何时能办理好房地产权属证书的时间至今也未能确定，显然不利于维护交易安全，故如果鸿远公司还是按照约定的按已付房价款1%支付违约金，显然对肖佩仪不公平，也无法弥补肖佩仪的损失。因此，肖佩仪有权请求法院判令增加违约金的数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。对于逾期办理房产证导致肖佩仪的实际损失额问题，双方当事人均没有充分的证据予以证明，难以确定。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”故本案可以参照上述规定认定肖佩仪的实际损失数额范围，肖佩仪可在不超过该范围内向鸿远公司主张。综合参考双方在合同中关于逾期交楼、逾期付款违约金的约定等因素，本院酌定鸿远公司按肖佩仪已付房价款数额，从逾期办证之日起的2012年8月21日按银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金至肖佩仪取得房地产权属证书之日止。综上，原告肖佩仪的诉请，具有理据，本院予以支持。被告鸿远公司的抗辩理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告中山市鸿远房地产开发有限公司于判决生效之日起按逾期办理房地产权属证书的实际天数（自2012年8月21日起至肖佩仪实际取得房地产权属证书之日止），以208552元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金给原告肖佩仪。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费582元，减半收取291元，诉讼保全费333元，合计624元（原告已预交），由被告中山市鸿远房地产开发有限公司负担，被告于执行中径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 蒋豫波二〇一五年八月十日书记员 陈少颜第6页共6页 来源：百度“”