（2015）修民初字第1088号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-10-19
案件名称
原告江西省修水县浩天置业有限公司诉被告周雪冬房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
修水县人民法院
所属地区
修水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江西省修水县浩天置业有限公司,周雪冬
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2015）修民初字第1088号原告江西省修水县浩天置业有限公司（以下简称浩天置业公司）。法定代表人梁卫国，该公司经理。住所地：修水县南城新区新世纪大厦。委托代理人胡俊，江西东太律师事务所律师，一般代理。被告周雪冬，男，1971年11月4日出生，汉族，农民。原告浩天置业公司与被告周雪冬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告浩天置业公司的法定代表人梁卫国及其委托代理人胡俊和被告周雪冬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年10月30日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于修水县南桥村东侧金泰家园A#202、201二楼铺面、一楼一间铺面出租给被告经营宾馆，租赁期10年，租赁保证金10万元。第一阶段（第1年-3年）二楼月租金按实际面积18元／㎡计算，一楼店面租金3500元／月，总计42000元／月（后核实以上每月租金24980元），租赁期间所有税费由被告承担；第二阶段（第4年-6年）在前三年租金基础上提高8﹪；第三阶段即余下4年在第二阶段的基础上提高10﹪。租金支��方式：签订合同时支付三个月的租金，以后每三个月的第一天支付下三个月的租金，以此类推。如被告逾期支付租金，应按每天万分之五计算滞纳金，逾期30天，原告有权单方面终止合同。合同签订后。原告将合同约定的铺面交予被告经营宾馆，被告经营前几个月尚能按合同约定履行义务，但从2013年12月起，被告总以生意不好为由迟延交付租金，累积拖欠租金424660元，原告多次催讨均未果。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告向被告提供了符合要求的房屋，被告应及时支付租金，但被告从2013年12月份起至今拖欠租金，其行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益诉诸法院，诉请：1、判令解除原、被告之间于2012年10月30日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾退租赁铺面；3、判令被告支付原告租金424660元（暂计算��2015年5月31日止），实际要求计算至腾退铺面之日止（按每月24980元计算）；4、判令被告支付逾期支付租金的违约金8.5万元；5、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告与被告签订《房屋租赁合同》承租原告位于修水县南桥村东侧金泰家园A#202、201二楼铺面、一楼一间铺面经营宾馆是事实，但被告的合伙人张小林也在合同上签字，张小林也应是本案被告。原告诉称的租赁期间、租赁押金、月租金24980元及支付方式和从2013年12月份起至今拖欠租金均属实。原告的五项诉讼请求均合理，但原告从来没有打电话给被告催讨租金，催讨租金都是向被告的合伙人张小林打电话，被告在原告起诉后才知道拖欠租金的事。经审理查明，被告因经营宾馆需要于2012年10月30日与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将金泰家园A#202、201二楼铺面、一楼一间铺面出租给被告，租赁期间10��，自2012年12月15日起至2022年12月15日止，租赁保证金10万元。经双方依合同约定和实际面积计算月租金为24980元，租金按时间阶段递增：第一阶段为租期第1-3年按合同约定租金；第二阶段为租期第4-6年，租金比第一阶段提高8％；剩余租期为第三阶段，租金比第二阶段提高10％。租金支付方式为合同签订时支付三个月租金，以后每三个月的第一天支付下三个月的租金，以此类推。被告须租金到期日5日内支付租金，逾期应按每天万分之五支付滞纳金，超30日未支付租金原告有权单方面终止合同，被告赔偿原告租金损失。原告应于2012年10月30日前交付铺面给被告，原告提供三个月免租金期给被告装修。合同签订后原告依约交付了铺面给被告，被告将铺面装修成宾馆已开张营业两年多，被告也依约向原告支付了租赁保证金10万元。依原、被告的合同约定原告于2012年10月30日开��计算租金至2015年5月30日止，共计28个月，月租金24980元，租金共计699940元。被告分三次共支付租金180000元，加上被告已经支付的租赁保证金100000元，截止2015年5月30日止被告尚欠原告租金419440元。原告一直未依合同约定向被告主张解除合同，多次催讨未果遂于2015年6月3日诉诸本院提出上述诉请。以上事实，有原、被告在庭审中的陈述及房屋租赁合同、租金收据三张等证据在卷，且经庭审质证，足以认定。本院认为，被告因经营宾馆向原告承租金泰家园A#202、201二楼铺面、一楼一间铺面，原、被告于2012年10月30日签订《房屋租赁合同》，该合同依法成立，对原、被告具有法律约束力，原、被告均应合法有效全面的履行合同约定的义务。被告提交的房屋租赁合同上有两处有案外人张小林的名字，被告以此主张案外人张小林是本案合同的共同承租人，也应作为本案被告，���原告提交的房屋租赁合同上没有案外人张小林的名字，且原告否认案外人张小林是承租人。经本院审核，被告提交的合同第一处“张小林”属于合同主文，但笔迹与其他主文明显不同，与落款处签名的“张小林”笔迹相同，说明主文中“张小林”系写签名处“张小林”同一人添加在主文中的。作为承租方相对方的出租方原告提交的合同中却没有“张小林”的名字，这与交易习惯和常理不符。被告又无其他证据佐证，据此对被告辩称案外人张小林系本案合同的承租方的主张本院不予采纳。当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时解除权人可以解除合同，经对方催告解除权人在解除条件成就后合理期限内未行使解除权，该权利消灭。虽然本案原告在取得合同解除权后被告未催告原告行使该权利，但被告拖欠了近15个月的租金，该期间远远超过了行使权利的合���期限，本院认为原告愿意与被告继续履行合同，原告诉请解除本案房屋租赁合同的诉请本院不予支持。原、被告均应依合同约定合法有效全面的履行合同义务，原告履行了交付出租铺面给被告，被告将铺面进行了装修且宾馆开张营业两年多，被告负有支付租金的义务。经本院审理查明截止2015年5月30日止被告尚欠原告租金419440元，原告诉请要求被告支付截止2015年5月30日尚欠租金419440元本院予以支持。对于2015年5月30日之后的租金被告应依合同继续履行支付义务。被告未依合同约定履行支付租金的行为是违约行为，原、被告在合同中约定租金到期后5日内被告逾期未支付租金的按每天万分之五计算滞纳金，本院认为系原、被告对违约金计算方式的约定。该计算方式计算出的违约金高于原告诉请的违约金数额，且原告诉请要求被告支付违约金85000元，不违反法律规定，也符合本案实际，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、在本判决书生效后十日内由被告周雪冬支付给原告江西省修水县浩天置业有限公司截止到2015年5月15日止尚欠的租金419440元和违约金85000元；二、驳回原告江西省修水县浩天置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8897元，由原告江西省修水县浩天置业有限公司负担979元，由被告周雪冬负担7918元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 晏 亮代理审判员 石章政人民陪审员 周先锋二〇一五年八月十日书 记 员 曹文标 来自