（2014）市民初字第3495号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-03-11
案件名称
济南市技师学院与田源房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南市技师学院,田源
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百三十二条，第二百三十五条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市民初字第3495号原告（反诉被告）济南市技师学院，住所地济南市。法定代表人杜喜亮，校长。委托代理人王世莹，山东保君律师事务所律师。委托代理人孟令振，山东保君律师事务所律师。被告（反诉原告）田源，男，1971年2月23日生，汉族，个体工商户，住济南市委托代理人郝秋霜，北京市隆安（济南）律师事务所律师。原告（反诉被告）济南市技师学院与被告（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员申红旗独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南市技师学院法定代表人杜喜亮的委托代理人王世莹、孟令振，被告田源及其委托代理人郝秋霜到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告济南市技师学院法定代表人杜喜亮的委托代理人孟令振，被告田源及其委托代理人郝秋霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南市技师学院诉称，被告于2012年4月份承租原告位于济南市市中区马鞍山路48-1号经营市中区源源瀚星擦鞋店，约定年租金1万元整，没有签订书面房屋租赁合同。被告于2014年3月6日及3月27日向原告交纳2014年第一季度租金2501元，但自2014年4月1日起，被告再未交纳过租金。原告按照双方之间的约定曾多次向被告催交租金，但被告拒不支付租金，亦不搬离该房屋。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求解除原、被告之间关于济南市市中区马鞍山路48-1号房屋的租赁合同关系；被告腾空该房屋交还给原告，并支付自2014年4月1日起至腾空房屋之日止，按照每年租金1万元计算的房屋占有使用费。被告田源辩称，一、房屋租赁合同未到期，原告要求被告腾房违反了合同约定。2008年4月1日，被告从第三人黄彬处转租了马鞍山路48-1号房屋，用于经营擦鞋业务，2013年12月该转租到期。从2014年开始，原告承诺继续租赁房屋给被告，租期为一年，年租金为1万元。就是因为有原告的这种承诺，被告才会继续租赁该房屋，因为被告经营的是擦鞋业务，客户基本都是办理会员卡，持卡长期在此消费，不适合短期经营。现租赁合同没有到期，原告就要求被告腾房，违反了合同约定，属于违约。二、被告没有交纳房租是因为原告不收取，并不是因为被告不履行交纳房租的义务。原告与被告签订房屋租赁合同时只是约定了年租金为1万元，并没有约定具体的交纳时间。在第一季度结束时，原告通知被告交纳房租后，被告就履行了交纳房租的义务，被告并没有拖欠房租的意思。后来原告就不再收取房租，因为在2014年6月份原告就开始要求被告腾房，此时正逢第二季度房租收取的时间，被告没有腾房之前，原告无法根据被告具体的使用时间算出房租的具体数额，原告也从没有向被告催交过租金，并不是像原告所说的多次向被告催交租金，而被告拒不交纳。被告从2008年租赁此房开始从来没有拖欠过房租，从开始的每月1700元到后来的2000元，都是积极的交纳房租，从未拖欠。从2014年开始被告直接与原告签订房屋租赁合同后，每月的租金只有833.33元，被告没有理由想继续租赁房屋而房租又减少这么多的情况下反而不交纳房租了，这不符合常理，也讲不通。三、根据原告提供的证据，原告要求被告腾房的原因并不是因为被告没有及时的交纳房租，而是原告的房屋面临拆迁，原告为了省去对承租人的补偿才会要求被告等众多的承租人腾房。其实对于该房屋面临拆迁的情况，原告早已知道，只是对被告等众多承租人隐瞒，被告答应继续租赁房屋后，原告又迟迟不与被告签订书面的房屋租赁合同，以达到自己随时解除租赁合同的目的，把所有的风险都转嫁到被告方。综上所述，原告在房屋租赁合同未到期的情况下，要求被告腾房，违反了合同约定，望法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。反诉原告田源反诉称，反诉人在2008年与第三人黄彬签订了租房协议，租赁了济南市市中区马鞍山路48-1号房屋，用于经营，该房屋系黄彬租赁的原告房屋，2013年12月该租赁合同到期。2014年被反诉人找到反诉人，要求反诉人直接与其签订房屋租赁合同，双方达成协议，租期一年，租金为每年1万元。2014年8月份，被反诉人突然停水、停电要求反诉人腾房，因为反诉人经营的业务性质，客人基本都是办理会员制，自从被反诉人要求反诉人腾房之后，客流量骤减，营业额急剧下降，造成了反诉人入不敷出的局面。再说，反诉人与被反诉人约定的租期为一年，在合同未到期的情况下就要求反诉人腾房，违反了合同约定，造成了反诉人经营损失，应当予以赔偿。为此，反诉人诉至贵院，请求判决被反诉人赔偿反诉人损失15280元。反诉被告济南市技师学院辩称，根据合同法的相关规定，被告所述租赁期限为一年，而六个月以上的租赁关系应当采用书面形式，否则就视为不定期租赁，原告有权随时解除合同。根据原告向被告发出的腾房通知及在山东法制报所发布的腾房公告，原告已于2014年8月5日向被告发出通告，限期被告15天内腾出房屋，但被告至今未腾出。关于房租，被告仅交纳了2014年第一季度的房租，之后未再交纳任何使用费，也已构成严重违约，原告也可解除合同。被告所述原告突然停水、停电不是事实，原告曾在2014年8月4日以公告的形式向被告发出腾房通告，已明确写明原告涉案房屋面临拆迁，将于2014年8月10日上午9时停水停电整修，自2014年8月20日上午9时起，原告将根据市政要求进行水电的销户工作。原告在通知被告腾房的过程中没有任何过错，被告所诉没有事实和法律依据，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明，济南市市中区马鞍山路48号1号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼房产的所有权人为济南市商业技工学校，所有权证号为济房权证中字第0164**号。2003年2月12日经山东省人民政府批复将济南市技工学校改建为济南市高级技工学校，济南市商业技工学校于2005年7月16日并入济南市高级技工学校，济南市高级技工学校于2005年10月9日更名为济南技术学院，济南技术学院于2009年6月6日经山东省人民政府批复改建为济南市技师学院。被告田源系市中区源源瀚星擦鞋店业主，经营场所为本案所涉济南市市中区马鞍山路48-1号，营业期限2012-4-1至2014-1-1。原告不认可被告于2013年12月31日前的转租行为。原、被告经口头约定，被告田源自2014年1月1日起开始租赁原告所有的本案所涉济南市市中区马鞍山路48-1号房屋用于经营擦鞋业务。原、被告均认可双方存在房屋租赁的事实，但没有签订书面房屋租赁合同，同时，原告主张双方未约定租赁期限，被告主张双方口头约定租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，双方对对方的主张均不予认可且未提供相应证据予以证明。被告田源于2014年3月6日、同年3月27日分两次向原告交纳2014年第一季度租金1667元及834元，合计2501元。原、被告均认可年租金为1万元。原告于2014年8月5日在本案所涉济南市市中区马鞍山路48号分别张贴腾房公告和通告，其中腾房公告载明：“承租人济南玛吉阿米餐饮有限公司（合同编号：201302）……田源、谢辉、张金廷、王和平（合同编号：201305、201308）……张霞（合同编号：201314）与我院的房屋租赁合同均已到期。根据学院发展规划，经学院研究决定，到期后不再续租。请各承租人自公告之日起15日内腾退房屋。”其中通告载明：“各位承租人（单位）：根据市长办公会议确定的‘置换老校区、建设新校区’的总体要求，我院商贸校区（位于济南市马鞍山路48号）定于2014年8月20日全部腾空迁至其他校区，商贸校区将交付‘旧城’集团进行整体开发。我院与各承租人的租赁合同均已到期，请各承租人按照现场张贴的‘腾房通告’要求腾房。为确保商贸校区如期交付，学院研究决定，自2014年8月10日上午9时起对该校区进行停水、停电整修。自2014年8月20日上午9时起我院将根据市政要求进行水、电的销户工作。特此通告。”原告并于2014年8月5日在山东法制报刊登腾房公告，内容同上。原告主张双方口头约定的房屋租赁合同已于2014年8月5日在山东法制报上发布腾房公告之日起解除。被告对此不予认可，并主张房屋租赁合同到期时间应为2014年12月31日。被告主张其反诉请求中的损失15280元系指经营损失，并提供2013年8月至12月收入帐目表、2014年8月至12月收入帐目表、销货清单、照片予以证明。原告对被告的上述主张及提供的相应证据均不予认可。经审查，被告提供的上述证据不能证实其上述主张。被告也未就其经营损失申请司法鉴定。以上事实，由房屋所有权证、租金收据两张、个体工商户营业执照、腾房通知、通告、山东法制报、收入帐目表两份、销货清单、照片及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为，被告主张双方口头约定租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，原告对此不予认可，被告未提供相应证据予以证明，对其该项主张，本院不予采纳。原、被告之间的房屋租赁关系未签订书面合同，亦未约定租赁期限，根据合同法的相关规定，应视为不定期租赁，原告可以随时解除合同。原告已于2014年8月5日将腾房公告刊登于山东法制报，并公布相应的期限，因此，原、被告之间的房屋租赁合同于该日解除，被告应在合理期限内腾出房屋并返还给原告。关于原告主张的房屋占有使用费问题，事实清楚，理由正当，计算方式亦并无不当，本院予以支持。通过以上分析，可以看出原告解除租赁合同并无不当，因此，反诉原告田源的反诉请求，没有法律依据，经审查亦无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告济南市技师学院与被告田源之间就位于济南市市中区马鞍山路48-1号房屋建立的租赁关系于2014年8月5日解除。二、被告田源于本判决生效之日起三十日内，腾空位于济南市市中区马鞍山路48-1号房屋并返还给原告济南市技师学院。三、被告田源于本判决生效之日起十日内，向原告济南市技师学院支付自2014年4月1日起至腾空上述房屋之日止，按照每年1万元计算的房屋占有使用费。四、驳回反诉原告田源的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告田源负担；反诉案件受理费180元，由反诉原告田源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 申红旗人民陪审员 乔永欣人民陪审员 焦国庆二〇一五年八月十日书 记 员 吕 娜 来源：