（2014）雨民初字第02041号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-10-13
案件名称
刘奇武与李光明租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘奇武,李光明,张明辉,何细芝,张智威,张智雄,张长青
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2014）雨民初字第02041号原告刘奇武。委托代理人陈长庚，湖南麓和律师事务所律师。委托代理人谭江玮，湖南麓和律师事务所律师。被告李光明。第三人张明辉。第三人何细芝。第三人张智威。第三人张智雄。第三人张长青。委托代理人张大荣，湖南耀银律师事务所律师。原告刘奇武（以下简称原告）诉被告李光明（以下简称被告）、第三人张明辉、何细芝、张智威、张智雄、张长青租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈长庚、谭江玮、被告李光明、第三人张长青及其委托代理人张大荣出庭参加诉讼。第三人张明辉、何细芝、张智威、张智雄经本院传票合法传唤，未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年8月28日，第三人张明辉与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同部分内容如下：第三人张明辉将位于长沙市火焰商贸城10区11栋1门、2门共计8套间租赁给被告使用，租赁日期为2009年8月28日至2019年8月27日止，被告按季度支付缴纳租金，共计64900元，租金应在租期到期前一个月内交清，房屋租金在租期满5年后按市场价格调整，若第三人张明辉需提前收回房屋自住，应当提前一个月通知被告，解除合同。被告在合同未期满时不得随意退租，第三人张明辉不得停租，装修按来修去丢原则，第三人张明辉不退还任何装修费用，被告应按时足额支付房租等相应费用，若被告需转租，应提前30天通知第三人张明辉，经第三人张明辉同意，方可转租。被告向第三人张明辉交付履约保证金10000元，租赁期满后，予以退还。如被告有违约行为造成第三人张明辉损失的，第三人张明辉有权扣除，并有权追偿，合同期间，履约保证金不抵扣租金及其他费用。2012年1月16日，长沙市城市建设开发公司火焰开发部出具证明：火焰片C区31栋7、8号地基面积65、75平方米分配给第三人张智雄、张智威私有产权房验收合格，已交付使用，产权证正在申报办理之中。《自拆自建安置协议书》原件归原告所有并由原告保管。2012年11月25日，原告（下称乙方）与第三人张明辉、何细芝、张智威、张智雄(下统称甲方)签订《房屋买卖合同》，合同约定:甲方的房屋位于长沙市火焰社区10区11栋7号、8号，以房屋总价格5231862元出卖给乙方，乙方已在签订合同前先行支付4632500元，余款在2013年2月6日前由乙方全部付清，在签订合同前后的一切债权债务及其他纠纷与乙方无关，由甲方自行解决。合同签订后，原告与第三人张明辉、何细芝、张智威、张智雄共同向承租人发出通知，重新签订出租人为原告的租赁合同，由原告收取租金。上述房屋的所有权人为第三人张智雄、张智威，第三人张明辉代表第三人张智雄、张智威签订的《房屋租赁合同》，对此租赁行为，第三人张智雄、张智威予以追认。该份合同原件现在原告处。上述合同签订后，被告只支付了到2012年12月20日止的租金，此后未再支付任何租金。因第三人张明辉、何细芝、张智威、张智雄已将收取租金的权利转让给了原告，因此被告应当依约向原告支付租金。因被告逾期支付租金的行为已构成违约，为维护自身合法权益，原告诉至本院，请求判令：1、请求判决解除第三人张明辉与被告李光明签订的《房屋租赁合同》；2、请求判决被告李光明支付原告刘奇武门面租金173066.67元（2012年12月21日至2014年4月20日），自2014年4月21日的租金按每半年64900元计算至解除《房屋租赁合同》止；3、请求判决由被告李光明承担本案的诉讼费用和其他费用。被告辩称，被告只与第三人张明辉发生房屋租赁合同，与原告没有关系。第三人张明辉告知被告其拖欠第三人张长清的款项未付清，现将收取租金的权利转给第三人张长清了，被告已将租金转交给第三人张长清，且已经全部交清了，不存在拖欠租金的问题。第三人张长清陈述，1、原告不是本案合格的原告，因为该房屋的所有权人是第三人张明辉及其家人，因此原告不具有起诉资格；2、被告没有违约。2012年9月1日，因为第三人张明辉拖欠第三人张长清的钱未归还，第三人张明辉将房屋收取租金的权利转给了第三人张长清，被告已经交清所有的租金，第三人张长清也以收取租金的形式抵偿借款；3、被告的租金应该继续按照第三人张明辉与第三人张长清的约定进行收取。第三人张明辉、何细芝、张智威、张智雄均未陈述。经审理查明，2006年4月26日，第三人张智雄与长沙市城市建设开发公司签订一份《自拆自建安置协议书》，并载明：根据相关政策规定，第三人张智雄在火焰社区C地块31栋7号按底层建筑65平方米左右户型，整体规划建四层，计总建筑面积约374.49平方米，为一次性安置。同日，第三人张智威与长沙市城市建设开发公司（以下简称城市建设公司）签订一份《自拆自建安置协议书》，并载明：根据相关政策规定，第三人张智威在火焰社区C地块31栋8号按底层建筑75平方米左右户型，整体规划建四层，计总建筑面积约423平方米，为一次性安置。2012年1月16日，长沙市城市建设开发公司火焰开发部出具两份证明，证实火焰社区C区31栋7号房屋系第三人张智雄私有产权房，火焰社区C区31栋8号房屋系第三人张智威私有产权房，上述房产的产权证正在申报办理之中。2009年8月28日，第三人张明辉与被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、第三人张明辉将位于长沙市雨花区火焰商贸城10区11栋1门、2门租赁给被告经营，租赁日期从2009年8月28日至2019年8月27日止，期限为十年；2、被告首付押金10000元，半年租金64900元，按半年支付，不得拖欠，被告提前1个月支付下个租期租金，房屋租金在租期满5年后按市场价格进行调整，押金不做租金；3、合同就装修处理、转租等内容进行了约定。合同签订后，被告占有并使用所租门面。在本案审理过程中，原告陈述，第三人张明辉、何细芝、张智威、张智雄累计向原告借款4632500元，后双方于2012年11月25日签订一份《房屋买卖合同》，并约定：第三人张明辉、何细芝、张智威、张智雄将位于长沙市雨花区火焰社区10区11栋7号、8号房屋以总价格5231862元的价格卖给原告，因原告已支付4632500元，余款将在2013年2月6日前由原告全部支付。合同签订后，双方共同向承租人发出通知，重新签订出租人为原告的租赁合同，从2013年3月1日起开始由原告收取租金。此后，原告在约定的时间另行支付600000元给第三人张明辉。被告与第三人张长清均陈述，第三人张明辉已经将收取租金的权利转让给第三人张长清，被告已经按照约定向第三人张长清支付租金，不存在拖欠租金的情况。另查明，第三人张明辉、何细芝、张智威、张智雄于2013年3月1日出具一份《授权确认书》，并载明：第三人张明辉、何细芝、张智威、张智雄将长沙市雨花区火焰社区10区11栋7号、8号房屋及房屋的所有资料（含门面租赁合同）均交给原告，并将该房屋的租赁权转让给原告，将之前及之后收取租金的权利也转让给原告，且第三人张智雄、张智威对第三人张明辉的出租行为予以追认。2014年8月26日，第三人张明辉、张智雄、张智威接受本院询问，第三人张智雄、张智威对于第三人张明辉签订的《房屋租赁合同》的效力予以认可，第三人张明辉、张智雄、张智威对于《授权确认书》的真实性予以认可，并认可2013年3月1日之后的租金由原告收取。后第三人何细芝对该份询问笔录签字认可。2014年5月4日，原告诉至本院，请求判如所请。以上事实有，《房屋租赁合同》、《自拆自建安置协议书》、《授权确认书》、《收据》、询问笔录及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议焦点在于原告是否依法获得收取长沙市雨花区火焰社区10区11栋7号、8号房屋租金的权利。第三人张明辉并非长沙市雨花区火焰社区10区11栋7号、8号房屋的所有权人，其并无权利与被告签订《房屋租赁合同》，但第三人张智雄、张智威对第三人张明辉的行为予以追认，故该份《房屋租赁合同》合法有效，且被告实际占有、使用门面，故被告应当依约向第三人张智雄、张智威支付租金。第三人张明辉、何细芝、张智威、张智雄共同出具了一份《授权委托书》，将上述房屋的租赁权及收取租金的权利转让给原告。但在此前，被告与第三人张长清、张明辉达成一致意见，将本案所涉门面收取租金的权利转让给第三人张长清，且被告已实际向第三人张长清支付了租金，第三人张智雄、张智威未提出异议。第三人张明辉、何细芝、张智威、张智雄可以将收取租金的权利转让给他人或者将收取的租金支付给他人，上述权利并不违反法律法规及其他限制性规定，现原告与第三人张长清均获得了收取上述门面租金的权利，但第三人张长清获取上述权利的时间先于原告，且第三人张长清已实际收取。因此，在原告与被告第三人张长清的权利发生冲突时，第三人张长清的权利应先于原告实现，故本案所涉门面的租金暂应由第三人张长清收取。被告已按约定向第三人张长清支付了租金，其不存在拖欠租金的行为，故原告要求被告向其支付租金的诉讼请求，本院不予支持。关于《房屋租赁合同》是否解除的问题。原告并非第三人张明辉与被告签订的《房屋租赁合同》的合同当事人，虽然被告怠于履行支付租金的义务，但根据合同相对性原则，原告并非该份租赁合同的权利主体，因此不能主张解除该份租赁合同，而应由第三人张智雄、张智威主张解除合同，故原告主张解除第三人张明辉与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘奇武的诉讼请求。本案受理费3841元，由原告刘奇武承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 刘文涛人民陪审员 朱志明人民陪审员 刘超兰二〇一五年八月十日书 记 员 曹川川附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”