（2015）张乐民初字第00305号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-30
案件名称
黄可可与章玉雷房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
张家港市人民法院
所属地区
张家港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄可可,章玉雷
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百三十条，第一百三十三条，第一百三十五条，第一百五十条，第一百五十一条；《中华人民共和国物权法》：第十四条，第十七条
全文
江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2015）张乐民初字第00305号原告黄可可。委托代理人严建华。委托代理人李永成。被告章玉雷。委托代理人徐燕，张家港市乐余法律服务所法律工作者。原告黄可可与被告章玉雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理，并于2015年5月14日向被告章玉雷送达了诉状副本、应诉通知书等应诉材料，本案依法由审判员沈坚适用简易程序于2015年6月5日公开开庭进行了审理，原告黄可可的委托代理人李永成、严建华、被告章玉雷及其委托代理人徐燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄可可诉称：2011年8月26日，原告购买被告拥有的钢村嘉园永馨园5幢501室房屋，交易价为168000元，后原告向被告交付了房款168000元，并对房屋进行了装潢。在装潢过程中，2014年5月30日，突然有人上门告知，该房屋所有权人为朱晶晶，并出示了永馨园5幢501室房屋所有权证及土地使用权证，故原告被迫叫停装潢施工。至此，原告才知道被告违约，为防止损失的扩大，原告主动停止了装潢。已装潢的经济损失经张家港市吉安房地产评估咨询有限公司评估为38755元。原告曾多次找到被告协商，要求履行办理房屋产权过户登记事宜或者退还房款及相应的利息损失，遭到被告拒绝。原告曾于2014年9月向人民法院起诉过一次，被告答应6个月内协调解决房产证，为此，原告撤回了起诉。现在6个月已过，至今仍不具备过户条件。故原告再次诉至法院，请求：1、判令解除2011年8月26日的房屋买卖合同。2、被告退还原告购房款168000元及利息103341元；3、赔偿原告房屋装潢损失38755元；4、赔偿合同履行后原告可期利益损失200000元（按目前该区域现行房价计算））；5、本案诉讼费用由被告承担。被告章玉雷辩称：1、原告向被告支付了房款，被告向原告交付了房屋，原告取得并占有了争议房屋，根据双方签订的买卖合同，被告不存在违约情节，故不同意解除合同。且被告在合同履行中无过错行为，所以不应该承担赔偿责任；2、本案原告在购买诉争房屋时也知晓该房屋系被告从蒋建平、葛凤娟夫妇手中购买，应该知道购买无房产证房屋存在一定的风险，现原告要求被告承担所有的赔偿责任并且要求返还购房款，与理与法都不应当得到支持，同时按照合同约定，被告在取得房产证后，一个月内无条件协助原告做好房产证过户手续，被告仅负有配合原告办理房屋过户手续的义务，现被告至今都在寻找蒋建平夫妇办理该房屋的房产登记手续，但至今无法寻找到蒋建平夫妇。3、根据原告向法院提供的证据，案外人朱晶晶取得了上述房屋的产权证，那么朱晶晶是如何取得房产证，蒋建平与朱晶晶是否有恶意串通行为，其房产证的取得是否符合相关法律规定，都不确定。为此，被告已经向公安部门举报，该案张家港市经侦大队已经作为合同诈骗罪进行刑案受理。4、针对原告的诉讼请求，其主张要求利息没有法律依据和事实依据，针对房屋装潢款的损失因我们不知晓本案原告是否对该房屋进行装潢，如果存在装潢，装潢损失的估价应该是由法院进行委托，而不是由原告本人进行估价。5、关于原告主张可期利益损失，这个是没有合同约定，也没有法律依据。所以请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年8月2日章玉雷与蒋建平、葛凤娟签订了《房屋买卖协议》一份，由蒋建平、葛凤娟将其位于本市南丰镇永联钢村嘉园永馨园5幢501室的房屋卖给章玉雷，成交价为138000元，双方互相配合办理过户手续。后蒋建平向章玉雷交付了房产。2011年8月26日章玉雷与黄可可签订了一份《房屋买卖协议》，约定：黄可可向章玉雷购买永馨园5幢501室的房屋，成交价为168000元，章玉雷在拿到房产证后一个月之内应无条件协助黄可可办好房产证的过户手续，因章玉雷原因造成黄可可的损失，由章玉雷负责。协议签订当天，黄可可向章玉雷交付了购房款168000元，章玉雷也将钥匙交付给了黄可可。2014年5月21日上述房屋的房产证登记在了朱晶晶的名下。2014年黄可可对上述房屋进行了装修，在装修过程中，黄可可得知诉争房屋的房产证、土地使用证已登记在了朱晶晶名下，黄可可暂停装修，其通过永联村民委员会委托张家港市吉安房地产评估咨询有限公司对其装修现状进行了评估，评估价为38755元。后朱晶晶又将上述房屋过户给第三人。现上述房已由第三人所占有、使用。黄可可为解除与章玉雷之间的《房屋买卖协议》、返还房款、赔偿损失，于2014年10月10日向本院提起诉讼，案号为（2014）张乐民初字第693号。在该案审理中，章玉雷认为蒋建平涉嫌合同诈骗，要求本院将该案移送公安机关处理，黄可可不同意移送公安机关处理，后黄可可与章玉雷达成如下一致意见：给予章玉雷六个月的期限（从2014年11月1日起算）去处理蒋建平涉嫌合同诈骗的事宜，如果超出该期限，公安机关仍无明确结果，黄可可要求法院审理民事案件，相应的不利的法律后果由章玉雷承担。后黄可可于2014年10月29日撤回了起诉。2014年11月7日，张家港市公安局受理了章玉雷的报案，并对蒋建平涉嫌合同诈骗案决定立案。因六个月的期限已过，诉争房屋仍不具备过户条件，黄可可提起了本案诉讼。另查明，2011年8月26日章玉雷与黄可可签订《房屋买卖协议》时，章玉雷同时将其与蒋建平、葛凤娟于2011年8月2日签订的《房屋买卖协议》向黄可可进行了披露，并将其与蒋建平、葛凤娟签订的《房屋买卖协议》的原件交付给了黄可可。以上事实，有《房屋买卖协议》、收条、立案告知单、房产证、张家港市吉安房地产评估咨询有限公司装潢评估表、（2014）张乐民初字第693号案件的庭审笔录、民事裁定书以及本案的庭审笔录等证据予以证明。本案审理中，被告对于张家港市吉安房地产评估咨询有限公司评估的原告装潢损失38755元予以了认可，但坚持认为该损失不应由被告赔偿。本院认为，原、被告于2011年8月26日签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，合同依法成立并生效。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，出卖人应当向买受人履行转移标的物所有权的义务。本案中交易的标的物是房屋，而房屋所有权转移应当以房产登记为准，房屋产权证是权利人享有房屋的证明，故作为本案中的出卖人即被告应当履行为原告办理转移诉争房屋所有权的义务。虽然，原、被告合同中约定在被告拿到房产证后一个月之内协助原告办理过户手续，但合同中并未约定被告应在何时拿到房产证，依据公平、诚实信用原则，本院认为，被告应当在蒋建平取得房产证后的合理期间内，将诉争房屋的房产证办至自己名下，并为原告办理房产证的过户手续，现蒋建平取得房产证后，将房产证转至第三人名下，在原告给予被告六个月期满后，被告仍不能将代表房屋所有权的房屋所有权证办理至原告名下，致使原告合同目的不能实现，现原告要求解除合同，理由正当，原、被告于2011年8月26日签订的《房屋买卖协议》自被告收到解除通知之日即被告收到本案的应诉通知之日2015年5月14日起解除。至于系因第三人原因导致被告无法履行合同义务，根据合同相对性原则，被告不能以此理由对抗原告。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告返还购房款168000元及利息损失，符合法律规定，应当予以支持。但原告主张的利息损失103341元没有法律依据，本院参照中国人民银行同期同档贷款基准利率从2011年8月27日计算至被告实际履行之日止。对于原告的装修损失38755元已经评估机构评估确认，且被告也予以认可，对于该损失被告理应赔付。对于原告主张的房屋差价损失，本院认为，作为出卖人就其交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但买受人在订立合同时知道或者应知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不再承担上述保证义务。本案中，原告在与被告签订《房屋买卖协议》时，被告向其披露了被告与蒋建平、葛凤娟签订的《房屋买卖协议》，原告理应知道诉争房屋的所有权尚不属于被告，第三人对上述房屋享有权利，故被告不需再承担第三人不得向原告主张任何权利的保证义务，故原告基于其取得房屋所有权而主张的房屋增值损失，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项，第九十七条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百五十条、第一百五十一条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条之规定，判决如下：一、原告黄可可与被告章玉雷于2011年8月26日签订的《房屋买卖协议》自2015年5月14日解除。二、被告章玉雷应返还原告黄可可价款168000元并给付该款自2011年8月27日至实际履行之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息损失。限于判决生效后10日内履行。三、被告章玉雷应赔付原告黄可可损失38755元。限于判决生效后10日内履行。四、驳回原告黄可可的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5547元，由被告负担2248元，由原告负担3299元，由被告在履行本判决时一并履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）。审判员 沈 坚二〇一五年八月十日书记员 徐淑雪 来自：