（2015）朔中民终字第373号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-11-06
案件名称
齐继和、齐庆军与石继文房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省朔州市中级人民法院
所属地区
山西省朔州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
齐继和,齐庆军,石继文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山西省朔州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）朔中民终字第373号上诉人（原审原告）齐继和，男，1952年8月10日出生，汉族，朔州市朔城区人，现住朔州市朔城区X区X，身份证号1406021952********。上诉人（原审原告）齐庆军，男，1982年2月17日出生，汉族，朔州市朔城区人，现住朔州市朔城区X区X，身份证号1406021982********。被上诉人（原审被告）石继文，男，1965年10月16日出生，汉族，朔州市朔城区人，现住朔城区X区，身份证号1406021965********。上诉人齐继和、齐庆军因与被上诉人石继文房屋租赁合同纠纷一案，不服朔城区人民法院（2015）朔民初字第139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人齐继和、齐庆军，被上诉人石继文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一审经审理查明，齐继和、齐庆军与石继文双方于2009年6月1日签订了租房合同，齐继和、齐庆军将马邑路东街49号临街房一到三层约270平方米房屋租赁给石继文，自2009年7月30日至2024年7月30日，共15年，每年租金10万元。该合同第三条约定了齐继和、齐庆军不得以任何非正当理由将房屋转租、出售、提价，石继文在租房期间不得以非正当理由退租、降价、拖欠房租，更不能将房屋出售。石继文租赁该房屋后开办了朔州市朔城区奥英培训学校，2012年6月5日石继文经营的奥英培训学校经董事会议决定法人代表更换为石源，担任学校校长，聘期两年。上述事实，有当事人双方之陈述，庭审笔录，租房合同，办学许可证，董事会议记录等证据材料在案为证，可予证实。一审认为，齐继和、齐庆军与石继文是在平等自愿的基础上签订了《租房合同》，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋租赁合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。双方签订的《租房合同》中未约定石继文租赁该房屋后的具体用途，石继文经营的奥英培训学校法定代表人变更为石源，属公司的内部行为，不属于承租人未经出租人同意转租的行为，齐继和、齐庆军以石继文经营的朔州市朔城区奥英培训学校更换为石源，属于承租人未经出租人同意擅自转租的诉讼理由不充分，齐继和、齐庆军提供的证据，无法充分证明石继文未经齐继和、齐庆军同意擅自将所租赁的房屋转租，对于齐继和、齐庆军主张解除合同的诉讼请求，不予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回齐继和、齐庆军的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预付），由齐继和、齐庆军承担。一审宣判后，齐继和、齐庆军不服提起上诉，请求l、依法撤销（2015）朔民初字第139号民事判决书；2、依法解除上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同；3、判令被上诉人马上腾清马邑路东街49号临街房；4、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由为：一、一审判决认定事实错误，程序违法，明显故意偏袒被上诉人。理由有三：1、董事会议记录作为定案依据不当，2、一审法官隐瞒重要实事、屏蔽关键证据；对上诉人有理有据，有法可依的诉讼请求故意漏判。属于程序违法，恳请中院依法改判或发回重审。3、认定转租行为不能看经营品牌、项目变不变。而是看租赁物的实际使用者是否发生变化，第三人是否可以合理使用。二、一审判决适用法律不当，严重损害了上诉人的合法权益。一审判决引用《民事诉讼法》第六十四条，驳回上诉人诉讼请求。根据证据规则，谁主张谁举证，按理应当由出租人来证明对方的非法转租行为。要出租人拿到承租人与次承租人之间的转租合同才能认定其非法转租行为几乎是不可能的。被上诉人石继文与第三人石源间到底存不存在转租行为，只有他们有证据。出租人只要证明房屋不是由承租人在使用就完成了举证任务。三、石继文系朔城区下团堡乡税务所公职人员，公务员经商办企业行为触犯党纪国法，人民法院不能继续支持其转租、办学牟利行为，请二审法院依法支持原告诉讼请求，解除双方签订的房屋租赁合同。本院经审理查明的事实与一审基本相同。上述事实，有当事人双方之陈述，庭审笔录，租房合同，办学许可证，董事会议记录等证据材料在案为证，可予证实。本院认为，本案双方争议的焦点是当事人双方签订的《房屋租赁合同》能否解除。上诉人提出，因房屋使用人发生变化，可以推断被上诉人石继文已将承租的房屋转租给了他人，被上诉人石继文未经上诉人的同意转租房屋，上诉人可以据此请求解除双方签订的房屋租赁合同。本院认为，上诉人齐继和、齐庆军未能提供能够证实房屋使用人发生变化的证据，理由为：首先，从双方的陈述看，上诉人齐继和、齐庆军在与石继文签订房屋租赁合同时，对石继文租房开办学校的事实已经知悉，在合同履行过程中，涉诉房屋也一直用于开办学校，用途没有改变，对此双方并无异议；其次，学校作为一个独立的法人单位，法律并未规定其法定代表人一定是学校的所有权人，所以，法定代表人的变更不能当然推定房屋租赁合同的实际使用人发生变化，也不能以法定代表人的变更的事实推断出承租人石继文将房屋转租的法律事实。故上诉人齐继和、齐庆军提出的房屋转租的事实证据不足；再次，即使被上诉人石继文确系国家公职人员，该事实也不是解除双方之间的租赁合同的法定事由。综上，上诉人齐继和、齐庆军的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人齐继和、齐庆军负担。本判决为终审判决。审 判 长 Ｘ Ｘ审 判 员 丰德胜代理审判员 曹江胜二〇一五年八月十日书 记 员 张海梅 关注微信公众号“”