（2015）深宝法民三初字第849号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2017-01-19
案件名称
王巍丰与戴志宏房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王巍丰,戴志宏,深圳市家家顺房产交易有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第849号原告王巍丰，男，汉族，1984年10月23日，身份证地址广东省深圳市南山区。委托代理人杨帆，广东信荣律师事务所律师。被告戴志宏，男，1984年6月5日出生，住址香港。委托代理人田国昌，广东广和律师事务所律师。委托代理人邱静云，广东广和律师事务所实习律师。第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2（仅限办公），组织机构代码68379045-0。法定代表人杜艳花，总经理。委托代理人罗俊国，系该公司法务主管。委托代理人张尊，系该公司法务专员。原告王巍丰诉被告戴志宏及第三人深圳市家家顺房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨帆，被告的委托代理人田国昌、邱静云，第三人深圳市家家顺房产交易有限公司的委托代理人张尊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王巍丰诉称，原告与被告于2015年4月8日，在深圳市家家顺房产交易有限公司的居间下，签订了编号为50333021992的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定原告购买被告位于深圳市宝安区民治街道布龙公路金地上塘道花园7栋17A物业，转让总价款为190万人民币，原告签订合同时支付购房定金10万元，并于2015年4月30日之前监管首期款及向银行提交按揭贷款申请的相关资料。若被告逾期履行义务超过15个工作日，原告可解除合同并要求被告双倍返还定金或支付转让总价款20％的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了10万元定金，原告及居间方多次催告被告配合监管首期款并申请银行按揭，但被告均不予配合，反而要求原告加价15万元购买涉案物业，导致原告的首期款只能以挂账的方式存在银行。原告于2015年5月14日委托律师发函催告被告履行合同义务，配合原告做资金监管及向银行申请按揭贷款。而被告却分别发电子邮件和顺丰快递通知原告解除双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》。受“330新政”影响，深圳市房价暴涨，被告惟利是图，为追求高额非法利益，不惜肆意违约。被告的违约行为给原告造成的损失，已经不是转让总价款20％的违约金可以弥补的。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：l、解除原、被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、被告向原告支付违约金38万元，并返还定金10万元；3、被告承担佣金5.7万元；4、诉讼费用及保全费用由被告承担。被告戴志宏答辩称：一、原、被告双方签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》并非双方真实意思表示，原因有二：第一，被告戴志宏作为香港永久性居民，接受的是西式教育，对汉字的理解并非像中华人民共和国永久性居民一样，他是基本上看不懂的；第二，第三人家家顺房产交易有限公司的业务员向被告提供了与市场严重不符的房产报价，并且不断的误导被告，使得被告在身心俱疲的情况下，先行在这个合同上签字。二、原、被告双方之间约定了定金罚则和违约金两个选择适用的条款，原告选择适用违约金条款，我方认为违约金约定过高。根据相关法律规定，当事人约定的违约金超过实际损失的30%，即视为过分高于造成的损失。本案中原告仅向被告支付了10万元的购房款，并且截至起诉之日仅有41天。按照银行同期贷款利息计算，原告的实际损失仅674元。按照合同法司法解释的条款，超出674元30%以上的部分都是约定过高。既然原告选择适用该条款，那就应该接受相应的法律规定，我方不再双倍返还定金。三、原、被告双方实际履行了该合同的部分，仅仅是支付了10万元，其他部分并未履行，双方就已经产生了较大争议，并且原告与被告之间就合同的金额重新进行了协商。四、原告要求被告承担佣金5.7万元无事实和法律依据。第三方家家顺公司在本案中存在重大的过错，不应得到相关的中介费用。并且，原告并未实际支付该笔佣金，也没有相关的证据证明。五、原告要求被告承担本案的诉讼费和保全费没有依据，由法院依法认定。第三人深圳市家家顺房产交易有限公司称，原告和被告于2015年4月8日通过我方成交位于深圳市宝安区民治街道布龙公路金地上塘道花园7栋17A物业，之后被告告知原告房子不卖，经过居间方积极调解，原被告未能达成一致，故原告向法院提起诉讼。具体时间节点如下：1、2015年4月8日，原、被告双方在居间方的促成下签订了二手房买卖合同，共同确认以190万元成交涉案房产，并约定将定金10万元给居间方，原告向居间方支付了11400元的必要费用。被告声称居间方业务员提出严重不符合市场行情的报价，误导所谓不懂汉字的被告，并无相关证据证明。2、2015年4月10日，居间方将原告监管于我公司10万元定金中的9万元转给被告，剩余1万元为交房保证金。3、2015年4月28日原告去银行做资金监管，但被告不配合签字，经双方多次协商无果。4、2015年5月4日，居间方联合原告向被告发送催告函，函件妥投后被告仍未履行合同义务。综上所述，居间方已充分履行了核实与告知义务，请法院查明事实，依法判决。经审理查明，2015年4月8日，原告王巍丰（买方）与被告戴志宏（卖方）在第三人深圳市家家顺房产交易有限公司的居间下，签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号：50333021992），约定卖方将其名下的深圳市宝安区民治街道布龙公路金地上塘道花园7栋17A房产（房地产证号码：50××74）转让予买方，转让价格为人民币190万元。合同第三条约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金10万元，前述定金交由居间方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方监督或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。买卖双方协商一致约定付款方式为按揭付款。买方应于2015年4月30日之前支付除定金之外的首期款人民币47万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。涉案房产处于抵押状态，卖方承诺于合同签订之日起70日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。合同第十二条就违约责任约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。原、被告于合同签订当日签订了《资金托管协议》，约定买卖双方授权居间方对定金10万元与交房保证金1万元进行托管。2015年4月7日、4月8日，原告两次向第三人账户转账5万元，合计10万元。后第三人将其中9万元转至被告指定账户，剩余1万元作为交房保证金仍托管于第三人处。2015年5月14日，原告向被告邮寄《履约催告函》，要求被告于指定时间地点办理首期款监管并配合原告办理按揭贷款审批手续，2015年5月14日，被告向原告邮寄《终止合同通知》，写明：因本人无法与你继续执行涉案合同，根据定金罚则，将赔付原告双倍定金人民币20万元。上述事实，有原告、被告及第三人的当庭陈述及原告提供的房地产买卖合同、涉案房屋产权信息、资金托管协议、收款收据、银行回单、录音资料、履约催告函、终止合同通知,被告提交的电子邮件公证书、房产成交价格信息、录音资料等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。被告作为具备完全民事行为能力的卖方，在签订合同时应当负有审慎的注意义务，被告以第三人误导其对涉案房屋作出低于市场价格的定价，且香港公民对汉字的阅读理解能力有限作为抗辩理由，未充分举证，缺乏事实和法律依据，该抗辩理由不能成立。根据本院查明的事实，被告未配合原告办理资金监管手续，亦明确表示不再履行涉案合同，本院认定被告的行为已经构成根本性违约，原告有权选择解除涉案《房地产买卖合同》并主张被告向其支付违约金。关于违约金的标准。原告诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，被告提出违约金标准过高，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当向原告支付违约金人民币19万元（1,900,000×10%），原告的超额诉讼请求，本院不予支持。关于定金，由于合同已解除，被告应将收取的购房定金人民币10万元返还原告，其中，托管于第三人处的人民币1万元由第三人负责返还原告，剩余金额人民币9万元由被告迳付原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告王巍丰与被告戴志宏于2015年4月8日签订的《房地产买卖合同》（编号：50333021992）于2015年5月19日解除；二、被告戴志宏应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告王巍丰返还定金人民币10万元。其中，托管在第三人深圳市家家顺房产交易有限公司处的金额人民币1万元由第三人负责返还原告，剩余金额人民币9万元由被告迳付原告；三、被告戴志宏于本判决发生法律效力之日起五日内向原告王巍丰支付违约金人民币19万元；四、驳回原告王巍丰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9170元，由原告负担人民币4220元，由被告负担人民币4950元。保全费人民币3205元，由被告负担。案件受理费、保全费原告已预交。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 何冰清人民陪审员 陈远霞人民陪审员 郭映舜二〇一五年八月十日书 记 员 谢 燎书 记 员 林斯瑜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第9页共109页