（2015）盘法民初字第1096号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-05-27
案件名称
昆明恒基物业管理有限公司与金庐园小区业主委员会会物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市盘龙区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
昆明恒基物业管理有限公司,金庐园小区业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第十一条，第十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十八条
全文
昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）盘法民初字第1096号原告（反诉被告）：昆明恒基物业管理有限公司。住所：昆明市西山区日新中路***号*幢*单元***号。法定代表人：范泽鸿，系该公司总经理。委托代理人：张铭、吉剑锋，系云南法彰律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：金庐园小区业主委员会。住所：昆明市盘龙区北京路延长线金色大道***号“金庐园”。负责人：任军，系该委员会主任。委托代理人：祖文敏，系云南云典律师事务所律师，一般授权代理。原告昆明恒基物业管理有限公司诉被告金庐园小区业主委员会及被告金庐园小区业主委员会反诉原告昆明恒基物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于二0一五年六月五日受理后，依法组成合议庭，于二0一五年七月二十日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张铭、吉剑锋，被告负责人任军及委托代理人祖文敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：原告自2003年开始接受建设单位委托为“金庐园小区”提供物业服务，一直深得广大业主认可。2011年“金庐园小区”业主委员会对原合同顺延后原告继续为小区提供物业服务。2014年3月7日“金庐园小区”业主委员与原告签订了《金庐园小区物业管理服务协议》，继续对原物业管理委托合同履行期限予以顺延。按照该协议的约定，原告新的服务期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，为期三年。物业服务协议签订后原告全面履行了合同义务，服务也得到了大多数业主的认可和支持。但2014年11月28日新的业主委员会（即被告）成立后，却对原告的工作设置各种障碍并挑拨原告与业主的关系鼓动业主欠费，更为恶劣的是2015年4月30日原告方接到了被告方发出的一份函件：《关于解除《金庐园小区物业管理服务协议》的通知》，该通知明确告知我们自通知发出之日起（2015年4月30日）解除原与我们所签订的《金庐园小区物业管理服务协议》。原告认为：合法成立的合同、协议受法律保护，任何一方均无权擅自解除。而被告作为业主大会的执行机构更无权代表全体业主做出解聘物业服务企业、另行选聘物业服务企业的决定。被告未经业主大会决议、未获得相关业主同意即擅自解除物业服务协议的行为依法是无效的，诉请：1、请求人民法院依法判令被告继续履行《金庐园小区物业管理服务协议》；2、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）答辩称：1、原、被告签订的《金庐园小区物业管理服务协议》虽为三年，但原告并未按协议约定提供服务，被告曾要求其整改，到期后原告仍然到不达要求；2、业主已授权被告解聘原告，根据相关相法律规定，我方有权要求解除协议，我方书面的解除协议通知书已送达原告，该协议已于2015年4月30日依法解除。综上请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）反诉称：2014年3月7日金庐园小区业主委员会与被反诉人签订了《金庐园小区物业管理服务协议》，约定被反诉人为金庐园小区提供物业服务，后因被反诉人提供的服务未到达双方约定的质量要求，反诉人曾要求被反诉人限期整改，但被反诉人逾期未达到整改要求，按照合同约定，反诉人有权单方终止协议，故反诉人于2015年4月30日向被反诉人发出通知，通知其终止合同。但被反诉人却拒绝撤离金庐园小区，拒绝办理交接手续。被反诉人的行为给小区造成不良影响。诉请：1、确认双方于2014年3月7日签订的《金庐园小区物业管理服务协议》已于2015年4月30日解除；2、判令被反诉人立即搬离、撤出金庐园小区，并将金庐园小区住宅规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、地下管网竣工图，公用设备明细表及维保记录，业主信息档案，历年收支明细帐薄，等所有资料、小区公共设施设备、物管办公及住宿用房交付给反诉人。原告（反诉被告）答辩称：反诉人主张的是解除合同之诉，依据的是合同的约定。但根据相关法律规定反诉人应该召开业主大会由业主大会决议解除，反诉人没有解聘的权利，其解除物业协议通知没有效力，请求驳回反诉人的全部诉讼请求。原告（反诉被告）提交下列证据证明其诉讼请求：第一组证据：1、企业法人营业执照；物业管理企业资质证书。证明原告系合法存续的企业，具备提供物业服务的相应资质。第二组证据：3、金庐园物业管理合同；4、关于撤销深圳市恒基物业云南分公司的规定；5、说明；6、业主委员会备案通知；7、金庐园小区物业管理服务协议；8、关于解除《金庐园小区物业管理服务协议》的通知。证明原告接受建设单位委托为小区提供物业服务具有合法性，物业服务提供人由深圳市恒基物业变更为原告的相关情况，建设单位原物业服务合同到期后顺延合同情况，第二届业主委员会已合法备案，原告与第二届业主委员会顺延物业服务合同及签订协议情况，被告发出提前解除物业协议通知。被告（反诉原告）质证对证据一无异议，证据二中3、4、5与本案无关，6、7、8无异议。被告（反诉原告）提交下列证据证明其诉讼主张：证据一、授权委托书及其汇总表。证明金庐园小区共有500户，其中有388户均委托了业主代表，授权业主代表参加业主大会并代为表决。证据二、金庐园小区业主委员会整改通知书以及恒基物业公司关于整改通知书的回复。证明因恒基物业公司未按协议约定提供物业服务，业委会对其发出整改通知书，但恒基物业公司关于整改的回复内容未能达到要求。证据三、金庐园小区业主代表征求意见及表决事项及其汇总表。证明业委会以书面征求意见的形式召开业主大会，表决结果有半数业主对被告服务不满意，同意解聘被告。证据四、金庐园小区业主委员会决定。证明业委会同意解聘被告。证据五、关于解除《金庐园小区物业管理服务协议》的通知。证明业委会向被告通知解除合同。证据六、照片一张。证明恒基物业公司保安在值班时关掉监控视频，换成扑克游戏。原告（反诉被告）质证对证据一认为授权时间跨度长达5年、业主身份和签字无法确认，真实性合法性不认可。证据二真实认可证明目的不认可。证据三程序上有疑问，业主的签名真实性不能确认，真实性、合法性、证明目的不认可。证据四合法性不认可，业主大会召开决议程序不合法。证据六真实性及证明目的不认可。原告（反诉被告）在庭审中提出被告（反诉原告）提交的证据一和证据三中陈淑梅、孔水珍、侯坤云、左宁、仇瑶、刘云生、赵瑞伟、余建堂等人《授权委托书》和《征求意见及表决事项》表中前后签名不一致。庭后陈淑梅、侯坤云、左宁、程梅芳（刘云生妻子）、赵瑞伟、余建堂到场确认前后签字确实不一致，代签人为家属或朋友，代签时已经过本人同意，对代签内容予以认可。被告对上述人员的陈述真实性无异议。认为上述人员中多为业委会成员，都存在代签情况，其它业主签名真实性可想而知。本院认为：经质证被告（反诉原告）对原告提交证据真实性未提出异议，本院予以确认。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交证据二、四、五真实性未提出异议，本院予以确认。证据六照片，原告（反诉被告）质证对真实性不予认可，因照片尚不足以证明原告的证明目的，对原告的证明目的，本院不予确认。证据一、三原告（反诉被告）质证认为业主的身份和签字无法确认，不予认可。经法庭核实确有代签情况，但授权人对代签的效力予以认可，本院予以确认。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2002年12月2日，云南有色地质局与深圳市恒基物业管理有限公司签订《金庐园物业管理合同》，2003年1月15日，深圳市恒基物业管理有限公司撤销云南分公司，启用“昆明恒基物业管理有限公司”名称，并说明云南分公司所有对外债权债务由昆明恒基物业管理有限公司承担。2006年9月1日金庐园业主委员会出具《说明》，内容为：深圳恒基物业管理有限公司与云南省有色地质局于2002年2月28日签订的金庐园物业管理合同已于2005年2月28日到期。现小区业主委员会已成立，经业主委员会讨论决定，在新的物业管理合同签订前，原开发商与物业管理公司签订的物业管理合同继续有效。2013年2月28日，金庐园小区第二届业主委员会成立并备案。2014年3月7日，金庐园小区业主委员会与昆明恒基物业管理有限公司签订金庐园小区物业管理服务协议》，约定物业管理的具体服务内容，管理期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，合同约定原告每年征询一次业主对物业服务的意见，满意率（含基本满意率）达到75%以上。如满意率达不到75%，由业主委员会确定整改期限，限期整改，到期后仍达不到的，业主委员会有权提前终止合同。2014年11月8日，金庐园小区采用授托委托代理和书面征求意见方式召开业主大会选举新一届业主委员会，任期5年，制“昆明市盘龙区金庐园小区第一届业主委员会”章一枚。业主委员会于2014年11月26日，经所属社区、街道办事处同意，在昆明市盘龙区住房和城乡建设局备案。2015年3月15日，被告向原告发出《整改通知书》，要求原告对21项服务内容进行整改，2015年3月19日，原告对被告要求的整改作出《关于整改通知书的回复》，2015年4月10日，被告向金庐园小区业主征求对金庐园小区物业服务的意见，征询是否同意解聘现有物业公司。其中388户（所占面积53265.89㎡）共委托41个代理参与征求意见及表决，其中10户对物业服务基本满意，不同意解聘现物业公司，378户对物业服务不满意，同意解聘现物业公司。对物业服务不满意比例占75.6%。2015年4月30日，被告向原告发出关于解除《金庐园小区物业管理服务协议》的通知，认为原告逾期未达到整改要求，按照合同约定，被告有权单方终止协议，通知原告于2015年4月30日终止2014年3月7日签署的《金庐园小区物业管理服务协议》，要求原告在2015年5月30日前备齐所保管的社区资料，与被告进行交结，于2015年5月30日前迁出金庐园小区。另查明金庐园小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、地下管网竣工图，公用设备明细表及维保记录，业主信息档案，历年收支明细帐薄等资料现在被告处保管。金庐园小区共有住户500户，住宅建筑面积69204.55㎡。本院认为：原告与第二届金庐园小区业主委员会签订的《金庐园小区物业管理服务协议》系双方自愿协商签订，内容不违反法律规定，为有效合同。金庐园小区新一届业主委员会成立后相关合同权利义务，由新成立的业主委员会承接执行。合同约定被告每年征询一次业主对物业服务的意见，如满意率（含基本满意）达不到75%，由被告确定整改期限，限期整改，至期后仍达不到的，被告有权提前终止合同。被告于2015年3月15日向原告发出《整改通知书》，因对原告的整改回复不满意，于2015年4月10日向业主征询对物业服务的满意度，500户业主中有378户业主对物业服务不满意，遂于2015年4月30日向原告发向解除合同通知。本院认为依据中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第十一条、第十二条规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案被告采取书面征求意见的形式召开业主大会符合法律规定，参与征求意见的住户有388户，住户所占面积为53265.89㎡，人数和面积均超过半数，所作解除物业服务的决定，符合法律规定对业主具有约束力。原告提供的物业服务未达到75%的业主满意率，作为《金庐园小区物业管理服务协议》的相对方，被告有权依据合同解除合同，对原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。对反诉原告要求确认合同已于2015年4月30日解除的诉讼请求，本院予以支持。合解除后反诉被告无权继续占用小区设施和材料，对反诉原告要求反诉被告搬离、撤出金庐园小区的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告交付小区相关资料的诉讼请求，本院依据庭审中查明的反诉被告现持的材料予以支持。对反诉原告要求反诉被告交付小区公共设施设备、物管办公及住宿用房的诉讼请求，本院认为上述设施为小区固有的公共设施，反诉被告搬离、撤出后即实现了交付。原告对被告作出的解除合同决定的合法性提出质疑，但未提交充足证据证明，被告所作决定未达到法定要求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决如下：一、驳回原告（反诉被告）昆明恒基物业管理有限公司的诉讼请求；二、确认原告（反诉被告）昆明恒基物业管理有限公司与被告（反诉原告）金庐园小区业主委员会于2014年3月7日签订的《金庐园小区物业管理服务协议》于2015年4月30日解除；二、原告（反诉被告）昆明恒基物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离、撤出金庐园小区，并向被告（反诉原告）金庐园小区业主委员会移交金庐园小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、地下管网竣工图，公用设备明细表及维保记录，业主信息档案，历年收支明细帐薄等资料；三、驳回被告（反诉原告）金庐园小区业主委员会其他诉讼请求。本诉案件受理费100元、反诉案件受理费1950元由原告（反诉被告）昆明恒基物业管理有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 唐旭霞人民陪审员 张世明人民陪审员 陶 红二〇一五年八月十日书 记 员 陈 渝 来源：