（2015）吴江民初字第1698号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-23
案件名称
吴江市伟业物业管理有限公司与杨建庆物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴江区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴江市伟业物业管理有限公司,杨建庆
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款，第一百六十二条
全文
江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴江民初字第1698号原告吴江市伟业物业管理有限公司。法定代表人孙建新，董事长。委托代理人朱莉明，江苏东大舟律师事务所律师。委托代理人顾春燕。被告杨建庆。原告吴江市伟业物业管理有限公司（以下简称伟业公司）诉被告杨建庆物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员康琳独任审判，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告伟业公司的委托代理人朱莉明，被告杨建庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告伟业公司诉称：2009年10月1日，原告伟业公司与松陵镇锦安小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告对锦安小区实行物业服务，服务期限自2009年10月1日至2012年9月30日，物业费小高层为1.2元／月／平方米，每年七月交纳。2012年9月28日，原告与松陵镇锦安小区业主委员会再次签订《物业服务合同》，约定服务期限自2012年9月28日至2017年9月27日，物业费小高层为1.2元／月／平方米，每年1-7月后交纳。被告杨建庆作为原告所管理的锦安小区17幢1201室业主，房屋面积为237.57平方米（其中阁楼105.11平方米），系小高层建筑，自2011年始无故拖欠物业费至2014年12月31日，共计10656元，该款经原告多次催讨，但被告至今拒不交纳，故原告诉至法院请求判令被告立即支付原告2011年1月1日至2014年12月31日的物业费10656元（计算方法：1.2元／月／平方米＊132.46平方米＊48个月＋0.6元／平方米／月＊105.11平方米＊48个月）；本案诉讼费用由被告承担。被告杨建庆辩称：被告承认有拖欠物业费的事实，但对拖欠物业费的时间不能明确。被告拖欠物业费有合法理由。其一，原告伟业公司对于涉案房屋墙体和窗户漏水的问题，没有尽到维修义务；其二，在涉案房屋所在楼顶安装的移动、电信天线影响了被告的身体健康。故在原告伟业公司履行维修、拆除义务之前，被告有权拒缴物业管理费。本院认为：经审理查明，2009年，吴江市建工物业管理有限公司（以下简称建工公司）与吴江市锦安小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由建工公司对锦安小区实行物业服务，服务期限自2009年10月1日至2012年9月30日，其中小高层物业费为1.2元／月／平方米，每年七月交纳。后原告与吴江市锦安小区业主委员会、吴江市松陵镇锦安小区业主大会再次签订《物业服务合同》，约定服务期限自2012年9月28日至2017年9月27日，小高层物业费为1.2元／月／平方米，每年1-7月后交纳。2009年1月19日，被告杨建庆就锦安小区17幢1201室房屋办理了房屋所有权登记，所有权证上载明的17幢1201室的建筑面积为132.46平方米，17幢1201的阁楼面积为105.11平方米。另查明，2010年4月30日，建工公司在工商部门办理工商变更登记，企业名称变更为伟业公司。伟业公司、建工公司与吴江市锦安小区业主委员会签订物业服务合同合法有效，系双方当事人的真实意思表示，双方应当按约全面履行自己的义务。伟业公司已按照合同约定履行物业服务义务，被告有义务支付相应的物业管理服务费用。作为小区业主的被告长期拒交物业服务费用，一定程度上会影响被告的物业服务能力，进而损害全体业主的利益。关于被告主张的由于原告未就涉案房屋墙体和窗户漏水的问题履行维修义务并拆除楼顶安装的天线，被告有权拒缴物业管理费的抗辩理由，没有合法依据，故本院不予认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。故本案中，关于原告所主张的被告自2011年1月1日始无故拖欠物业费至2014年12月31日的事实，应当由被告承担举证责任，证明其已经按照涉案物业服务合同履行如期交纳物业管理费的合同义务，由于被告未能提交如期缴纳物业费的相关证据，应当承担不利的后果。故本院对原告所主张的被告自2011年1月1日始无故拖欠物业费至2014年12月31日的事实，予以认定。关于被告拖欠物业费的数额，本院认为：根据《江苏省物业服务收费管理办法》的规定，物业公共服务费按房屋所有权证登记的建筑面积计算。本案中，被告房屋所有权证上载明的房屋总建筑面积为237.57平方米，包括了阁楼面积105.11平方米。涉案的物业服务合同中约定，小高层物业服务费为1.2元／月／平方米，其中并未对阁楼的物业服务费另作约定，但原告在庭审过程中主张阁楼按照每平方米0.6元计算，视为原告对自己民事权利的合法处分，据此计算出的原告自2011年1月1日至2014年12月31日的物业服务费为10656元，故本院对被告要求原告支付物业费10656元的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、《最高人民法院关于﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十二条的规定，判决如下：被告杨建庆应给付原告吴江市伟业物业管理有限公司所欠物业服务费10656元，于本判决生效后十日内履行（汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，帐号：0706678011120100001793）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38元，由被告杨建庆负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴江市伟业物业管理有限公司，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。本判决为终审判决。审判员 康琳二〇一五年八月十日书记员 陈红 微信公众号“”