（2015）佛南法桂民三初字第88号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-07-07
案件名称
董炳良与佛山市南海区桂城街平西村聚贤股份合作经济社、邓志民确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董炳良,佛山市南海区桂城街平西村聚贤股份合作经济社,邓志民
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法桂民三初字第88号原告：董炳良，男，汉族，住所：广东省高州市，公民身份号码：×××0011。委托代理人：梁锦耀，系广东循理律师事务所律师。委托代理人：金三宝，系广东循理律师事务所律师。被告：佛山市南海区桂城街平西村聚贤股份合作经济社，住所：广东省佛山市南海区，组织机构代码：××。被告：邓志民，男，汉族，现住：广东省佛山市南海区，公民身份号码：×××0052。上述两被告的共同委托代理人孟昭凌，系北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。原告董炳良与被告佛山市南海区桂城街平西村聚贤股份合作经济社（以下简称“聚贤经济社”）、邓志民确认合同无效纠纷一案，本院于2015年5月14日受理后，依法适用简易程序，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁锦耀、金三宝，两被告的共同委托代理人孟昭凌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2005年9月5日，原告与被告聚贤经济社就该社将位于南海区桂城平西沙基工业开发区的9.25亩土地的使用权发包给原告的事宜签订了《土地使用权承包合同》，约定：承包期限为9年，从2005年11月1日至2014年10月30日止；承包合同期满前三个月，甲、乙双方应协商续约事宜，若甲方继续发包，根据当时的承包款水平，在同等条件下，乙方有权优先承包。2012年11月7日，原告与被告邓志民、陈小华签订《厂房转让合同》，约定原告将涉讼土地的使用权及地上建筑物、固定设施，全部转让给邓志民及陈小华。邓志民在与原告签署《厂房转让合同》时即已知悉原告为涉讼土地的承包权人，并知悉原告具有优先承租权、承包期限的承包合同的内容。后来，原告与邓志民、陈小华签订的《厂房转让合同》被法院判决确认无效，即邓志民及陈小华对涉讼土地不具有优先承租权。2014年7月9日，原告依照承包合同的约定，委托律师所向聚贤经济社发送了律师函，主张优先承包涉讼土地，并要求续签合同。但是，聚贤经济社在2014年5月26日就已以邓志民、陈小华作为意向承租人就出租涉讼土地事宜进行内部表决；并在2014年6月13日假借“续约”为名，就出租涉讼土地事宜进行立项申请，并最终于2014年8月22日与邓志民签署《租赁合同》，将涉讼土地出租给邓志民经营。综上，原告对涉讼土地享有优先承租权，且依约以书面形式提出了续签合同的要求，但两被告在明知原告对涉讼土地有优先承租权及原告已提出续签合同的情况下，于2014年8月22日就涉讼土地签署《租赁合同》，侵害了原告依照承包合同约定应享有的优先承租权，严重损害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，两被告于2014年8月22日就案涉土地签署的《租赁合同》应属无效。为维护自身合法权益，请求判令：1.确认原告对被告聚贤经济社位于佛山市南海区桂城平西沙基工业开发区的9.25亩土地享有优先承租权；2.确认被告聚贤经济社与邓志民于2014年8月22日签署的《租赁合同》无效；3.由原告按被告邓志民与聚贤经济社签署的前述《租赁合同》约定的条件承租案涉土地；4.两被告承担本案全部诉讼费用。两被告辩称：一、被告聚贤经济社与被告邓志民签订《租赁合同》，系经过村民代表大会讨论表决、公示后，交桂城街道集体资产管理交易中心公开挂牌交易，最后确定由邓志民承租，程序公开合法，依法具有法律效力。原告如果对租赁权有异议，应该在交易公示期间提出，否则，应视为原告放弃公开竞争权。二、2014年土地经营所需履行的手续已与2005年大不相同。2005年聚贤经济社与原告签订的是《土地使用权承包合同》，当时涉讼土地尚未经国土部门登记造册。而到2014年，涉讼土地已统一由市国土部门确权登记，土地经营实行租赁制，租赁过程必须经桂城街道集体资产管理交易中心公开进行。承包权不能简单的等同于租赁权，又由于国家政策的调整，原告的优先承包权到2014年时已无法实现。正是由于租赁土地须报资产管理中心公开交易，所耗时间长，聚贤经济社才不得不提前至2014年5月开始讨论租赁事宜。有优先承包权的是邓志民而非原告。三、原告虽与聚贤经济社签订了长达9年的承包合同，但在2012年11月，原告将9.25亩土地的承包权完全转让给邓志民、陈小华，一起转让的还有地上建筑物及设施。而根据《土地使用权承包合同》第六条的规定，原告是不能私自转包的。原告将承包权转让的行为得到聚贤经济社认可，实际承包人已变为邓志民、陈小华，原告自2012年11月后完全退出了对涉讼土地的经营管理，2012年11月以后的土地承包款也是由邓志民、陈小华缴纳，因此，即便有优先承包权，享有这一权利应是邓志民、陈小华而非原告。四、（2014）佛中法民一终字第3622号案的判决是针对土地上盖建筑物及设施部分，未涉及土地承包权转让问题，因此，该判决对原告实际转让土地承包权不发生作用。五、聚贤经济社与邓志民签订的《租赁合同》所涉地块已发生变化，与原告所称土地已不相同。原告原承包土地为9.25亩，现聚贤经济社所出租土地分别为5亩和4.8734亩，已无法按原有条件给予优先承包权。六、关于（2014）佛中法民一终字第3622号案，邓志民已提起申诉，省高院已受理，目前正在审理中，关于涉讼土地上盖建筑物及设施最终是否返还原告，目前暂无定论。也即，原告并不具有讼争土地承包优先权的资格。综上所述，请法院驳回原告诉请。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告聚贤经济社组织机构代码证（复印件，各1份），用以证明原告及被告聚贤经济社的诉讼主体资格。2.土地使用权承包合同、律师函（复印件，各1份）、律师函寄送快递查询单（打印件，1份）、快递签收单存根联（原件，1份），用以证明原告对涉讼土地有优先承租权；《土地使用权承包合同》于2014年10月31日才届满，原告在2014年7月9日即书面向被告聚贤经济社主张优先承租权并提出了续签合同的请求。3.厂房转让合同（复印件，1份）、（2014）佛南法桂民三初字第126号民事判决书、（2014）佛中法民一终字第3622号民事判决书（复印件，各1份，加盖南海区人民法院档案章），用以证明被告邓志民清楚知悉原告是涉讼土地的承包权人，且清楚了解原告具有优先承租权、承包期限等承包合同的内容；原告与邓志民签署的《厂房转让合同》无效，邓志民对涉讼土地不具有优先承租权。4.桂城街道农村集体资产交易表决书、佛山市农村集体资产交易意向立项申请表、租赁合同（复印件，各1份），用以证明被告聚贤经济社在2014年5月26日就已经以邓志民、陈小华作为意向承租人就出租涉讼土地事宜进行内部表决；聚贤经济社在2014年6月13日假借“续约”为名，就出租涉讼土地事宜进行立项申请；两被告于2014年8月22日签署《租赁合同》；结合原告举证2、3，充分证明两被告在明知原告对涉讼土地享有优先承租权、承包合同承包期限尚未届满，且原告依约提出续签合同的情况下，仍签署《租赁合同》，构成恶意串通，侵犯了原告依承包合同享有的优先承租权。5.（2013）佛南法民三初字第438号民事判决书（复印件，1份，加盖南海区人民法院档案章）、律师见证书（原件，1份），用以证明原告举证2中《土地使用权承包合同》的真实性；两被告均知道《土地使用权承包合同》的内容，原告对涉讼土地有优先承包权。经质证，两被告对原告举证1无异议。对举证2《土地使用权承包合同》第十条不予确认；对《律师函》有异议，被告聚贤经济社没有收到过该函；对快递查询单、快递签收单的真实性有异议，原告在《律师函》中主张的是承包权，但两被告之间是租赁合同关系，两者无关，《律师函》称原告按时支付承包款，与事实不符，承包款是邓志民、陈小华支付的，原告邮寄《律师函》时，原告与邓志民签订的《厂房转让合同》并未经法院认定为无效。对举证3真实性无异议，但（2014）佛南法桂民三初字第126号民事判决是2014年10月11日宣判的，按时间说，聚贤经济社不可能收到判决书后重新确定租赁人，公开程序已经走完了，且当时距离合同期满时间仅剩20天。对举证4真实性无异议，对证明内容有异议，《桂城街道农村集体资产交易表决书》是针对9.8734亩土地的租赁权进行表决的，该土地包括了涉讼9.25亩土地及其他土地，比《土地使用权承包合同》所约定的面积要大；对《佛山市农村集体资产交易意向立项申请表》，确认2014年6月30日进行了立项申请，属于当时农村土地出租所必须的一个流程。对举证5的（2013）佛南法民三初字第438号民事判决的真实性无异议，但与本案无关；对律师见证书的真实性无异议，证明了原告已经将厂房和土地承包权转让给邓志民、陈小华；《土地使用权承包合同》是复印件，对其真实性有异议。诉讼中，两被告举证如下：1.佛山市农村集体资产交易意向立项明细表、佛山市农村集体资产交易意向立项申请表、桂城街道农村集体资产交易表决表、佛山市南海区桂城街道农村集体资产续约公示（原件，各1份），用以证明两被告之间《租赁合同》是经村民代表大会讨论表决公示，经集体资产交易管理中心挂牌交易确定，程序合法。2.南海区桂城街道集体组织收据3份、网银转账凭证1份、现金缴款单1份、银行卡取款业务回单1份（原件，各1份），用以证明自2012年11月至2014年10月，邓志民、陈小华为涉讼地块实际承包人，履行了交款义务。3.土地证（原件，1份），用以证明被告聚贤经济社对土地的权利，登记时间。4.民事申请再审案件受理通知（原件，1份），用以证明（2015）佛中法民一终字第3622号案的再审申请已受理。经质证，原告对两被告举证1真实性无异议，对证明内容有异议，被告直接公示续约人选而非公开竞租的内容，原告认为聚贤经济社在与邓志民签约前已经决定了续租人，并在签约前只公示了续租结果；《桂城街道农村集体资产交易表决表》中明确反映2014年5月26日表决的事项是“决定将土地面积拆分由陈小华承租5亩，邓志民承租4.8734亩”，也就是说，从一开始被告聚贤经济社已经确认将涉讼土地出租给邓志民，原告对该表上签名人员的身份存在疑问，不能确定该人员是否能代表全体人员的意见；如果是公开竞租的程序，首先应该公示所涉土地及租赁条件，不包括意向承租人，而是由意向承租人向公示单位提交意向承租意见，才最终确认最终的合资格承租人，确定合资格承租人后再公示该承租人的情况，公示期满后最后签订租赁合同，所以，两被告之间所谓的公示程序是错误的。对举证2真实性无异议，对证明内容有异议，南海区桂城街道集体组织收据上显示付款方的名字是原告，在原告将厂房转让给邓志民、陈小华使用期间，原告的身份一直是涉讼土地的承包人，而邓志民、陈小华仅是代为支付有关承包款，邓志民、陈小华并未取代原告在承包合同中的地位。对举证3真实性无异议，印证了《土地使用权承包合同》是合法有效的合同，该合同实际是一份建设用地出租合同，而非农用地的承包合同。对举证4真实性无异议，但不能否定涉案的有关判决。本院经审查认为：原告举证2及举证4中的《土地使用权承包合同》为复印件，两被告对其真实性有异议，但被告聚贤经济社作为该合同的相对方未能提供其持有的合同原件予以反驳，且该合同的内容已经过多案生效判决予以认定，本院将综合案件审理情况进行认定。原告举证2中的其余证据材料，因原告未能举证证实快递签收情况，被告否认收到该邮件，本院将综合案件审理情况进行认定。原被告的其余举证，相对方对其真实性均无异议，本院对其真实性均予采信。综合上述采信的证据及原被告的陈述，本院确认如下事实：涉讼土地位于佛山市南海区桂城街平西聚贤大道，是佛府南集用（2011）第0100×××集体使用权证项下土地，土地使用权人为被告聚贤经济社，地类（用途）为工业用地。1994年12月10日，案外人梁泽棉承包涉讼土地并在其上兴建厂房等建筑物。2005年8月26日，梁泽棉与原告签订《厂房买卖合同》，约定将上述建筑物及配套设施（占地9.25亩）有偿转让给原告。2005年9月8日，原告与被告聚贤经济社签订《土地使用权承包合同》，约定：原告向聚贤经济社承包涉讼土地（9.25亩），承包期限至2014年10月31日止；承包合同期满前三个月，双方应协商续约事宜，若聚贤经济社继续发包，根据当时的承包款水平，在同等条件下，原告有权优先承包。2012年5月21日，梁泽棉因与原告的转让款纠纷提起诉讼，法院经审理后于2012年7月7日作出（2012）佛南法民三初字第526号民事判决，认为：涉讼土地上的厂房没有权属证书或建筑报建、规划、验收资料，不具备交付使用条件，梁泽棉与原告签订的《厂房买卖合同》无效；并判决驳回梁泽棉的诉讼请求。梁泽棉对该判决不服提出上诉，后又撤回上诉，佛山市中级人民法院作出（2012）佛中法民一终字第2183号民事裁定予以准许。2012年11月7日，原告与被告邓志民、案外人陈小华签订《厂房转让合同》，约定：原告将涉讼土地（9.25亩）的土地使用权及地上建筑物、固定设施全部转让给邓志民、陈小华；土地使用权承包合同于2014年10月期满后，原告要协助邓志民、陈小华与聚贤经济社续约并转为邓志民、陈小华名下；原告收到邓志民、陈小华付转让费后，协助邓志民、陈小华将所有租户租用合同改签，并移交电表、水表底数交给邓志民、陈小华经营管理；2012年11月的租金由邓志民、陈小华收取，原告已收取的租户保证金由邓志民、陈小华退还，土地地租由邓志民、陈小华从2012年11月起负责交给聚贤经济社；转让后，原告与聚贤经济社《土地使用权承包合同》中的权利义务全部由邓志民、陈小华承受。其后，邓志民、陈小华向原告支付了转让款1480000元，将上述土地上厂房分拆出租予他人，并向聚贤经济社支付了2012年11月起的土地使用权租金。2014年5月26日，聚贤经济社召集股东大会就涉讼土地中的沙基工业区地块4（9.8734亩）的出租续约事宜进行表决，会议决定将土地面积拆分由陈小华承租5亩、邓志民承租4.8734亩，不上网公告交易消息。2014年6月13日，聚贤经济社提交《佛山市农村集体资产交易意向立项申请表》，申请就上述9.8734亩土地出租续约立项，佛山市南海区桂城街道农村集体资产管理交易审核小组于2014年6月25日经审批同意续约。2014年7月9日，原告向聚贤经济社邮寄《律师函》，称：原告愿意继续承包涉讼土地，根据《土地使用权承包合同》，原告在同等条件下对涉讼土地（9.25亩土地）有优先承包权，且因原告与梁泽棉签订的《厂房买卖合同》被法院认定为无效合同，故同理原告与邓志民、陈小华签订的《厂房转让合同》也是无效的。2014年8月15日，原告因与邓志民、陈小华的合同纠纷提起诉讼，法院经审理后作出（2014）佛南法桂民三初字第126号民事判决，并于2014年10月11日进行宣判。该判决认为：原告与邓志民、陈小华签订的《厂房转让合同》实际上是双方以涉讼土地上的建筑物为标的的厂房买卖合同，原告未能提供该厂房的权属证书或建筑报建、规划、验收资料，转让的标的不具备交付使用的条件……该《厂房转让合同》因违反法律强制性规定而无效；并判令邓志民、陈小华将涉讼土地使用权及地上建筑物、固定设施等返还给原告。邓志民、陈小华对该判决不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审理作出（2014）佛中法民一终字第3622号民事判决维持原判，该判决于2014年12月22日生效。2014年8月22日，聚贤经济社与邓志民签订一份《租赁合同》，约定：聚贤经济社将沙基工业区内4.8734亩土地出租予邓志民。诉讼中，被告聚贤经济社主张其已于2014年7月4日就邓志民的续约情况进行了公示，公示期至8日本院认为：原告与聚贤经济社签订的《土地使用权承包合同》是双方真实意思表示，且涉讼土地在2011年已经办理了权属证书，该合同合法有效；根据该合同的约定，原告享有该9.25亩土地从2005年11月1日至2014年10月31日止的土地使用权，若聚贤经济社在合同期满后继续发包的，根据当时的承包款水平，在同等条件下，原告有权优先承包。但是，原告在2012年11月7日与邓志民、陈小华签订《厂房转让合同》，将9.25亩土地自2012年11月起的土地使用权及地上附属物等转让给了邓志民、陈小华，并明确“转让后，原告与聚贤经济社的土地使用权承包合同中的权利义务全部由邓志民、陈小华负责”、“转让后，原告与聚贤经济社《土地使用权承包合同》中的权利义务全部由邓志民、陈小华承受”，这是原告对自身权利的处分，而事实上该土地及地上附属物等已移交给邓志民、陈小华实际使用管理，并由该二人向原告交纳土地使用费，原告上述行为反映其当时的本意是放弃对9.25亩土地的使用、占有及优先承租权。聚贤经济社基于上述事实而与9.25亩土地的实际使用人邓志民、陈小华协商续约事宜，并无不妥，且聚贤经济社与邓志民签订《租赁合同》时，原告与邓志民、陈小华签订的《厂房转让合同》的效力并未经法院生效文书认定无效，聚贤经济社作为涉讼土地的登记权属人与邓志民签订《租赁合同》出租部分土地使用权予邓志民，并未违反相关法律法规的强制性规定，原告主张该《租赁合同》无效，缺乏依据，本院不予支持。至于该《租赁合同》的签订是否侵犯了原告优先承租权的问题，本院分析如下：首先，优先承租权的设立是为了在一定程度上维护法律关系的稳定，避免因租赁关系的终止而损害承租人的利益，而本案中，原告在与邓志民、陈小华签订《厂房转让合同》时已选择了放弃对9.25亩土地的占有使用及优先承租权，虽然原告其后对其签约的行为反悔并主张该《厂房转让合同》无效，法院亦因为地上建筑物至法庭辩论终结时仍未办理权属证书、未办理报建验收等资料而认定《厂房转让合同》无效，但这并不能抹杀原告在前将9.25亩土地使用权转让予邓志民及陈小华的行为，以及原告作出放弃优先承租权的意思表示的行为。再者，优先承租权中“同等条件”的核心内容应包括租赁标的的特定性、同一性，现原告在《律师函》中主张优先承租的是9.25亩土地的使用权，但聚贤经济社表决出租的是9.8734亩土地、且是拆分为两处进行出租的，聚贤经济社已经对租赁标的作出了变更，该租赁标的的改变已使得《土地使用权承包合同》中的“同等条件”不等同，该合同约定的优先承租权已无法适用。故此，原告请求确认聚贤经济社与邓志民签订的《租赁合同》无效、请求由原告按该合同的约定条件承租涉讼土地，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告董炳良的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取50元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁惠妍二〇一五年八月十日书记员 郭妙娴 来源：