（2014）滨民二初字第494号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-25
案件名称
满秀利与滨州市中博房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
滨州市滨城区人民法院
所属地区
滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
满秀利,滨州市中博房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2014）滨民二初字第494号原告满秀利，居民。委托代理人王赫，山东志城律师事务所律师，特别授权代理。被告滨州市中博房地产有限公司。法定代表人谢硕文，该公司董事长。委托代理人孙玉胜，该公司职工，特别授权代理。原告满秀利与被告滨州市中博房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年12月8日诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告满秀利及其委托代理人王赫、被告委托代理人孙玉胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告满秀利诉称，2009年8月3日，滨州经济开发区管理委员会颁发了滨开管函[2009]88号《滨州经济开发区管委会关于为中博国际商贸城商铺经营户提供相关优惠政策的意见》，鼓励和支持外地的一切客商以投资、购房等方式进驻商城，并给与了各种优惠政策，基于对当地政府的大力支持和信任，原告投资149022元，购买了位于滨州中博国际商贸城第2幢3层Dxxx号商铺，并于2010年11月15日与被告签订了合同编号为滨博005824的商品房买卖合同，约定被告于2010年12月31日前将该商铺交付给原告，并约定了极低的违约金比例，但约定到期后，被告没有完成房屋的建设，严重违约，经原告无数次催找，要求退房，至今未果。请求判令：1、解除原告于2010年11月15日签订的商品房买卖合同；2、被告退还原告购房款149022元，并支付违约金33945.42元及利息37485元；3、诉讼期间的一切费用由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求为请求判令：1、原被告所签订的商品房买卖合同继续履行，被告立即向原告交付所购买的滨州中博国际商贸城第2幢3层Dxxx号；2、被告向原告支付违约金暂计48134.08元（以房款149022元为基数，自2010年1月1日起至2015年6月5日止按每日万分之二计算）及自2015年6月6日至被告实际交付房屋之日止的违约金；3、被告向原告支付本案全部诉讼费用。被告滨州市中博房地产有限公司辩称，1、被告不同意解除合同，根据法律规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭。原被告签订的商品房买卖合同约定原告的合同解除权发生之日为2011年6月1日，截止到2012年6月1日原告享有解除权，过了2012年6月1日解除权消灭，原告不能解除合同，应办理交房办证手续。2、原告起诉已超过诉讼时效，丧失胜诉权。请求驳回原告的诉讼请求。3、原告所要求的违约金及利息重复计算，且数额过高，要求按照合同约定支付违约金。根据原告变更后的诉讼请求，被告辩称，1、对原告第一项诉讼请求，被告同意立即交付涉案房屋。2、对原告的第二项诉讼请求，被告认为原告主张的违约金数额及计算标准过高，要求予以降低，应以被告对原告造成的实际损失计算。3、诉讼费不应由被告承担。经审理查明，2010年11月15日，原告满秀利（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）协商签订商品房买卖合同（合同编号：滨博005824），约定，买受人购买的商品房为位于滨州市滨城区渤海二十四路长江四路与长江五路之间滨州中博国际商贸城第2幢3层Dxxx号房；该商品房的用途为商业，总房款为149022元，于2010年11月15日一次性付清；（第八条：交付期限）出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述商品房买卖合同签订后，原告于2010年11月15日向被告交付购房款149022元。被告滨州市中博房地产有限公司至今仍未将上述合同所涉房屋交付原告满秀利。原告因购买涉案房屋获赠价值2888元的手机一部，原告同意被告从违约金中予以扣除的主张。涉案房屋所在2号楼竣工验收日期为2014年12月17日。上述事实，由商品房买卖合同、收款收据，竣工验收备案证复印件及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，原告满秀利与被告滨州市中博房地产有限公司在平等、自愿基础上签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应依照合同约定全面履行自己的义务。依据已查明的事实，上述商品房买卖合同签订后，原告依约支付了全部购房款。按合同约定，被告滨州市中博房地产有限公司应于2010年12月31日前交付房屋，被告至今未交付房屋。关于原告主张的交付房屋。因涉案房屋已经达到交付条件，原告的该项诉讼请求符合合同约定及法律规定，且被告同意交付涉案房屋，本院依法予以支持。关于原告主张的逾期交房违约金。本院认为，被告未提供证据证明延期交房存在合同约定的可以据实延期交房的情形，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。原告基于被告逾期交房的违约行为，要求被告按合同约定支付违约金的诉讼请求，符合合同规定及法律规定，原告因购买涉案房屋获赠价值2888元的手机一部，原告同意被告从违约金中予以等额扣除的主张，系对权利的自行处分，本院不予干预。被告辩称违约金计算标准过高。本院认为，因双方在合同中约定的违约金计算标准是双方的真实意思表示，是对当事人可能的违约行为的预先制约以及对违约行为可能造成的损失的预先确定，被告未依约履行义务，应当按照双方约定的违约金条款承担相应的违约责任，其该项辩解，本院不予采纳。被告未依约支付违约金，而致原告产生的诉讼费应予以分担，其该项辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效之日起十日内将位于滨州市滨城区渤海二十四路长江四路与长江五路之间滨州中博国际商贸城第2幢3层Dxxx号房屋交付原告满秀利；二、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告满秀利支付逾期交房违约金（以149022元为基数，自2011年1月1日起至被告滨州市中博房地产有限公司实际交付上述房屋之日止，按日万分之二计算，需扣减2888元）；三、驳回原告满秀利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4607元，由被告滨州市中博房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长 孙春华人民陪审员 李建祥人民陪审员 甄秋英二〇一五年八月十日书 记 员 任亚茹 微信公众号“”