（2015）济民终字第1317号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2016-01-07
案件名称
秦某与伊某、张某甲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
伊某,张某甲,秦某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十六条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民终字第1317号上诉人（原审被告）伊某。上诉人（原审被告）张某甲。委托代理人魏某。委托代理人朱某。被上诉人（原审原告）秦某。委托代理人卢某。委托代理人张某乙。上诉人伊某、张某甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁市兖州区人民法院（2014）兖民初字第2439号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人伊某及其与张某甲共同委托的代理人魏某，被上诉人秦某的委托代理人卢某、张某乙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审判决认定：被告张某甲、伊某系夫妻关系，1984年8月26日登记结婚。被告伊某的曾用名为伊建英。两被告均系原兖州市毛纺织总厂的职工。原、被告所争议的房屋位于兖州振华路4号，幢号3，房号106，房屋建筑面积为42.83㎡。该房系原兖州市毛纺织总厂的宿舍楼，该楼建于82年，被告约1987年分配居住。1993年12月26日，被告张某甲与单位签署公房出售协议书。1994年3月20日，通过房改，被告取得兖州市城镇公有住房出售产权证，证号为兖房改字（94）第14668号。该房屋档案记载产权人张某甲、配偶姓名伊建平，购房价总额3，922.65元。被告伊某在兖州红花居委会办公楼租赁房屋开了一个仙妮蕾德专卖店，在现居住地方购买了商品房，2004年8月搬出该争议房屋。钟某乙、卓某夫妻二人均是原兖州市毛纺织总厂的职工。两家系邻居关系，钟某乙家住该楼3层，被告家住该楼另一单元1层。原告的丈夫与钟某乙的女儿原在兖州工商行政管理局一个部门工作。原告主张因其想购买一套1楼的房屋给其婆婆居住，通过中间人钟某乙的介绍，原告表示愿意购买被告的该处房屋。在被告伊某的店里，原、被告达成口头协议，原告将现金19，000元交付给伊某，伊某出具收条，内容为：“收到房款壹万玖仟元正。伊建英2004年9月18日”。同时被告将房权证及房屋交付给原告。原告未居住使用，2004年10月22日，原告将房屋以同样价格又出售给许某喜。2014年10月20日，许某喜作为原告起诉两被告及第三人秦某要求确认买卖合同有效，要求办理过户手续。2014年10月30日，许某喜撤回起诉。被告伊某抗辩是钟某乙想租房屋给其老人住，将房屋租给钟某乙的，协商租金2万元，租10年，收款时让了1，000元。原告提供的收条是被告伊某给钟某乙出具的。房权证是时隔几个月后，钟某乙称人口普查需要给被告尹某要走的，一直没再要回来。2014年12月18日，被告伊某曾到卓某、钟某乙家中谈话并录音，但是该录音内容不能证实钟某乙认可与被告伊某之间存在租赁关系。被告伊某提供刘某的存折不能证明与本案所争议的事实存在关联性。庭审中，卓某到庭作证，证明其丈夫钟某乙介绍原告购买被告的房屋、交付房屋、权属证等过程，并否认被告抗辩的是其丈夫租赁两被告房屋的事实。钟某乙原籍安徽省，卓某原籍曲阜市，钟某乙家中老人已去世30余年，根本不需要租赁房屋居住。钟某乙现因患××，行走不便，未能直接到庭作证。两被告质证时对卓某的证言不予认可。原告申请法院依法调取钟某乙的证人证言。第一次庭审后，两名审判员与书记员到证人钟某乙家中调查取证，并将整个调查过程录音录像。证人钟某乙证实，其作为中间人介绍原告购买被告的房屋，是口头达成的协议，在被告的仙妮蕾德专卖店里交接的房款和房权证，在场人秦某、伊某、钟某乙三人，不存在证人租赁两被告房屋十年的事情。原审法院认为：本案审理的焦点问题主要有以下几个方面：一、本案的基础法律关系是房屋买卖还是房屋租赁。原告秦某主张通过中间人钟某乙介绍购买被告的房屋，被告则抗辩是将房屋租赁给中间人钟某乙。原、被告均不能提供书面的合同证明各自的观点。被告抗辩房屋买卖属于法律规定的要式法律行为，原、被告没有书面的房屋买卖合同，由此认为原、被告之间不存在房屋买卖关系。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。这里的“应当采用书面形式”应理解为倡导性条款，而非强制性、禁止性条款。由于当事人对法律知识的认知程度不同，也会出现确实没有签订书面合同或协议的情况。从被告出具收条中的“房款”以及交付房权证的行为，加之证人钟某乙证言，可以形成证据链条证实原、被告之间存在口头的房屋买卖协议。原告交付房款并取得房屋的控制权，从原、被告的行为及结果上看，应视为该口头买卖协议已经生效。通过庭审查证及证人证言可以证实原、被告之间确实存在口头的房屋买卖协议。被告所抗辩的租赁该房屋10年的事实，没有提供相关证据予以证实，本院依法不予采纳。二、房屋买卖协议的效力问题。房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权与他方，他方受领房屋并支付价金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告行使权利和履行义务应当遵循诚实信用的原则。而衡量原、被告口头达成的房屋买卖协议是否有效，主要看当时是否是双方当事人真实意思表示。被告出具收条交付房权证的实际行为系为自愿的，且收条中注明收到是房款，而非被告抗辩的租赁费。原告购买后是否自己居住、租赁、出售与合同效力没有必然的联系。原、被告之间口头达成的房屋买卖协议未违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定为有效。国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（国发（1994）43号）文件规定，对于原职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，经购房人同意可按照成本价补足房价款和利息后原购住房产权归个人所有。待原告按照有关法规交纳相关费用后即可办理该房产的产权过户手续。被告伊某接受原告给付1.9万元房款并交付该房屋，是原、被告协商一致的结果。该价格没有低于争议房屋片区当时时段的价格。被告张某甲提出未经其签字同意处置该夫妻共同财产，认为原告与被告伊某所签订的房屋买卖协议应属于无效协议。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。两被告已对该房屋失去控制10余年，被告从未向有关部门反映或向人民法院起诉主张其权利，被告伊某的行为足以让原告相信出卖诉争房屋是两被告夫妻共同的意思表示，被告伊某的行为亦有表见代理行为。被告张某甲、伊某抗辩房屋买卖协议无效的意见，本院依法不予采纳。三、对原、被告诉争的房屋两被告是否应协助办理过户手续。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记的不发生效力。我国民事法律规定诚实信用的基本原则和维护市场正常交易、保持民事法律关系稳定性的立法精神。协助办理产权转移手续，是房屋买卖合同中的附随义务。原告办理相关手续时，两被告有协助的义务。原告已按约定履行支付价款的义务，并未有违反合同的行为，而被告也已交付讼争房屋，原告已经实际取得并进行处置多年。从被告取得房屋产权有能力协助原告办理产权转移手续，却拒不履行协助过户义务的行为判断，被告是在恶意阻止合同顺利履行，从维护守约方合法权益考量，被告应协助原告办理该房屋的产权过户手续。在被告不履行协助过户义务时，买受人可向法院起诉要求出卖人协助办理房屋的过户手续。现原告秦某诉讼到本院要求两被告协助原告办理房产过户登记手续，本院应依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、原告秦某与被告伊某于2004年9月18日口头达成的房屋买卖协议有效。二、被告张某甲、伊某于本判决生效之日起十日内协助原告秦某办理坐落于济宁市兖州区振华路4号原兖州毛纺织厂宿舍区3号楼106室房屋一套［房屋建筑面积为42.83㎡，产权证号为：兖房改字（94）第14668号］的房屋所有权人变更登记手续；办理房权过户手续的费用由原告秦某承担。案件受理费275元，由被告张某甲、尹某负担。上诉人伊某、张某甲不服上述一审判决，提起上诉称：一审法院认定事实及适用法律错误，程序违法，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审。1、一审法院认定事实错误。一审法院根据证人钟某乙的证言，结合有瑕疵的收条、房产证就认定当事人存在口头买卖协议明显不当，房屋买卖是法定的要式合同。一审法院对出具收条时的在场人没有查清，对秦某是否在现场认定错误。根据被上诉人当庭陈述以及证人卓某、钟某乙证言，均证实了秦某本人不在现场，而是其女儿卢某在现场。如果是卢某在现场，那么购买人应当是卢某，而不是秦某，应当由卢某起诉。关于中间人是谁在现场，被上述人多次改口，其陈述前后不一致。2、一审法院判决适用法律错误。一审法院认为法律对房屋买卖应当签订书面合同的规定属于倡导性条款，不是强制性、禁止性条款，故意曲解法律本意。房屋买卖属于法定的要式法律行为，依据城市房地产管理法第四十条、合同法第十二条之规定，合同主体名称或者姓名和住所、标的、数量是合同成立的必备条款，如当事人对上述条款没有约定或约定不明，则合同不能成立。一审法院依据婚姻法解释一第十七条系适用法律错误。张某甲对涉案行为不知情，被上诉人在持有房产证的情况下，明知房屋所有权人是张某甲，没有任何理由相信张某甲、伊某有出售房屋的共同意思表示，明显不是善意第三人。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条的规定，属于枉法裁判。3、一审法院多处审判程序违法，所涉证据应当作为非法证据排除。庭审时被上诉人并没有申请法院调取钟某乙证言，而是法院主动提出要对钟某乙进行调查取证，庭后才由被上诉人向法院提交了申请书。一审法院主动调查取证完全脱离了中立审判的立场，违反了《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十六条之规定，程序违法，应当作为非法证据予以排除。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十七条之规定，被上诉人没有在举证期限内申请证人卓某作证，而是在开庭时当庭要求卓某作证，一审法院予以准许，违反了法定程序。卓某在作证后没有离开法庭，而是在法庭的默许下全程旁听了案件的审理，上诉人有理由相信卓某作为钟某乙的妻子在旁听了案件审理后，对钟某乙庭后做出的证人证言产生了妨害，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十八条证人不得旁听法庭审理的规定，程序违法。一审法院在调取钟某乙证人证言时，证人卓某同时在场，明显违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十八条“询问证人时，其他证人不得在场”的规定，程序违法。被上诉人秦某答辩称：一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。1、上诉人伊某对该房屋享有处分权。涉诉房屋是伊某的丈夫张某甲1993年12月26日购买的，并于1994年（3月）20日取得该房屋的所有权证，伊某对该房享有所有权和处分权。2、伊某处分该房屋是其真实意思表示。伊某将所有权属于夫妻二人所有的涉案房屋以19，000元的价格卖给秦某，秦某将购房款交付给了伊某，伊某给秦某出具了收到房款的收款条，并且把该房屋及房权证原件交付给了秦某，双方各自履行完毕自己的合同义务，双方之间买卖房屋的口头协议应受法律保护，对双方具有法律约束力。3、上诉人提到的兖州区人民法院受理的许恩喜诉伊某、张某甲及第三人秦某买卖房屋一案与本案无关。4、一审法院为查清本案的事实，对当时介绍双方买卖房屋的证人钟某乙进行调查没有违反法律规定。上诉人在一审庭审时不承认该房是卖给被上诉人的，主张是租赁给证人钟某乙让钟某乙的老人住，为查清本案的事实，一审法院根据被上诉人的申请，对证人钟某乙进行了调查。二审审理查明的事实与一审所认定的事实基本一致。本院认为，本案二审期间双方争议的焦点为双方之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。根据双方陈述及上诉人伊某于2004年9月18日出具的收条，结合上诉人已经交付房屋及房产证和被上诉人已经交付房款的事实，足以认定双方存在合法有效的房屋买卖合同关系，且主要义务已经履行完毕，上诉人以房屋买卖应当签订书面合同而没有签订来否认双方的房屋买卖合同关系，本院不予支持。上诉人对上述收条的真实性在一审时明确予以认可，其在二审期间又予以否认，并申请予以鉴定，但没有证据足以推翻其自认的事实，本院不予准许。上诉人主张其并没有出卖涉案房屋，而是出租给了案外人钟某乙，其收取的系10年租金，钟某乙并不予认可，且上述收到条注明的“房款”的通常理解应为购房款而非租房款，另外一次性交纳10年租金也不符合常理，本院对上诉人的该主张不予采信。涉案房屋系上诉人夫妻关系存续期间购买，尽管确权在张某甲的名下，但应为夫妻共同财产，夫妻双方均有权进行处置，一审法院适用《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定并无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由上诉人伊某、张某甲负担。本判决为终审判决。审 判 长 周英杰审 判 员 扈 琳代理审判员 吕玉宝二〇一五年八月十日书 记 员 刘 丹 搜索“”