（2015）济民终字第1263号
裁判日期: 2015-08-10
公开日期: 2015-09-09
案件名称
郝峰与韦有发房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韦有发,郝峰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民终字第1263号上诉人（原审被告）韦有发。委托代理人杜庆华，济宁市中南苑法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）郝峰。委托代理人田洪友，济宁任城金德法律服务所法律工作者。上诉人韦有发因房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2015）任民初字第109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人韦有发及其委托代理人杜庆华，被上诉人郝峰的委托代理人田洪友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2009年，原告郝峰从杜庆华处得知有法院查封的房子要出售的信息后，随杜庆华到房地产管理部门进行了查询，获知了所查询房屋的所有权人为山东济宁蓝天锅炉有限公司、已被法院查封等信息。2009年5月15日，被告韦有发向原告郝峰出具收据一份，载明：今收到郝峰购房款（济阳辖区忠心闸小区3号楼东二单元四层西户、建筑面积64.93㎡）计肆万元整（定金）￥40000.00，此据。2009年5月16日，原告郝峰作为乙方、被告韦有发作为甲方签订了由杜庆华起草的《房地产买卖合同》，约定：一、乙方购买甲方坐落在济阳辖区忠心闸小区3号楼东二单元四层西户，建筑面积64.93平方米；二、上述房产属二手房，由法院判决执行房产，交易价格为13.80万元；三、付款时间与办法乙方应于2009年5月16日先支付定金6.90万元，其余6.90万元于2009年7月17日一次性付清；四、甲方应于收款当日将上述房产全部交付给乙方使用，含储藏室；五、过户手续由甲方负责办理，所需证件由乙方提供，交易费用由甲方承担，乙方交清房款时，甲方应交付房产证件；六、违约责任1、乙方必须按期向甲方付款，如反悔，定金不“在”返还。2、甲方必须按期将房产过户后的产权证交付给乙方，如反悔，甲方应双倍返还乙方定金。2009年5月17日，被告韦有发向原告郝峰出具收据一份，载明：今收到购买“韦友发”法院执行济阳辖区忠心闸小区3号楼东四单元四层西户房款贰万玖仟元整（定金）￥29000。本案在庭审过程中，被告韦有发承认已收取原告郝峰交付的6.9万元，涉案房屋尚在执行过程中，房屋所有权仍在山东济宁蓝天锅炉有限公司名下，至今未变更，现仍由山东济宁蓝天锅炉有限公司的职工居住，其本人未居住使用。原、被告均认为双方签订《房地产买卖合同》已不能履行。另查明：本案所涉及的房产所有权人为山东济宁蓝天锅炉有限公司，经原济宁市市中区人民法院以（2002）济中区法执字第595-3号和第595-4号民事裁定书裁定予以司法查封。原审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定了关于合同无效情形之一：违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定了房地产不得转让的情形之一：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。通过上述法律规定，被人民法院依法裁定予以查封的房地产不得转让，不论是房地产的所有权人，还是对该房产主张权利的相关利害关系人，均不得违反法律的禁止性规定。本案中，涉案房产登记的所有权人为案外人山东济宁蓝天锅炉有限公司，已被人民法院采取查封的司法措施予以限制房地产权利，在采取的司法措施没有解除和对该房产作出处理之前，所有权人和相关利害关系人均不得予以转让。故被告韦有发无权将涉案房屋予以出卖。本案中，原告郝峰在购买涉案房屋之前已通过到房地产管理部门进行查询的方式获知了该房的有关信息，后与被告韦有发签订了关于涉案房产的交易合同，并按合同约定以定金的方式交付给被告韦有发6.9万元。从形式上看，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》符合合同的订立方式，但由于违背了法律的禁止性规定，该合同应为无效。虽然原、被告双方在本案中均未对合同的效力提出任何异议，但并不妨碍人民法院对涉案合同作出无效的认定，且双方均认为该合同已无履行的可能，故被告韦有发应返还已经收取原告郝峰的钱款。被告韦有发主张应扣除案外人李健所借2万元的抗辩主张，本案中并无证据证实原告郝峰对该借款应承担还款责任，且原告郝峰在庭审中明确表示对该借款不知情，因此对被告韦有发的该抗辩主张依法不予支持，故被告韦有发应返还原告郝峰6.9万元。因本案的《房地产买卖合同》为无效合同，故双方约定的定金条款应归于无效，本院对原告郝峰要求被告韦有发双倍返还定金的诉讼请求依法不予支持。由于原告郝峰已在诉讼请求中要求了定金及利息损失，且已按法院要求对定金的诉讼请求补交了案件受理费用，本院虽然不支持原告关于定金的诉讼请求，但对原告郝峰关于利息的诉讼请求应依法予以支持。原、被告双方在本案中均存在过错，结合本案的具体情况，被告韦有发应按同期银行贷款利率支付原告郝峰已付6.9万元的利息，从2009年5月18日起开始计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，判决：一、被告韦有发自本判决生效之日起十日内返还原告郝峰6.9万元，并按同期银行贷款利率支付从2009年5月18日起至支付之日止的银行利息。二、驳回原告郝峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,215元，减半收取，原告郝峰负担345元，被告韦有发负担762.50元。韦有发不服原判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审。其理由主要为：一审认定事实不清，判决有失公平。一、上诉人与被上诉人的房屋买卖合同，虽是执行房产，但是双方真实意思表达，属于自愿行为。由于司法的不作为，造成上诉人迟迟不能将上述房屋交给被上诉人，有违约行为，但并非上诉人能左右的事实。同时，签订合同时，被上诉人是经过查询，明知是查封房产，自愿购买的，所以提出解除该合同，有违合同约定，对上诉人不公平，一审判决解除双方合同，上诉人支付被上诉人已交房款的银行贷款利息过高。二、上诉人借给被上诉人的舅哥李建2万元，被上诉人曾明确答应从该房款中扣除，但一审却以另一法律关系为由不予支持，显然不公。被上诉人郝峰辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人从未向上诉人承诺在退还购房款时扣除两万元，被上诉人与李建也没有债权债务关系，上诉人所称的李建与本案无关，一审时被上诉人明确提出另案处理。二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一、一审判决上诉人韦有发向被上诉人郝峰返还6.9万元购房款及相应利息是否恰当；二、上诉人韦有发主张的李建向其的2万元借款能否在本案房款中予以折抵扣除。关于第一个焦点问题，双方当事人就涉案房屋签订了房屋买卖合同，且上诉人韦有发已收取被上诉人郝峰6.9万元购房款，一审认定双方签订的房屋买卖合同违反法律的禁止性规定，应为无效合同，双方当事人均未就一审认定的房屋买卖合同的效力问题提起上诉。在认定双方签订的房屋买卖合同无效的情况下，上诉人韦有发依法应向被上诉人郝峰返还购房款6.9万元。被上诉人郝峰向上诉人韦有发交付购房款的时间分别为2009年5月15日交付4万元，2009年5月17日交付2.9万元，一审判决上诉人自被上诉人交付全部6.9万元的次日起按照同期银行贷款利率向被上诉人郝峰支付6.9万元的利息，亦符合法律规定。关于第二个焦点问题，上诉人韦有发主张案外人李建欠其2万元，应在其返还被上诉人的房款中予以扣除，但被上诉人主张对此并不知情。本院认为，因本案所涉法律关系为上诉人韦有发与被上诉人郝峰之间的房屋买卖关系，而案外人李建并非本案当事人，且上诉人主张的其与李建之间的借贷关系与本案亦非同一法律关系，在被上诉人未明确同意折抵扣除的情况下，不应与本案上诉人向被上诉人返还的购房款本息相折抵。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,525元，由上诉人韦有发负担。本判决为终审判决。审 判 长 周英杰审 判 员 扈 琳代理审判员 吕玉宝二〇一五年八月十日书 记 员 刘 丹 来自：