（2015）中二法黄民一初字第245号

裁判日期: 2015-08-10

公开日期: 2015-12-21

案件名称

中山市三好物业管理有限公司与刘雪仪、黄茂林物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第二人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中山市三好物业管理有限公司,刘雪仪,黄茂林

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省中山市第二人民法院民事判决书（2015）中二法黄民一初字第245号原告：中山市三好物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区，组织机构代码××。法定代表人：孙柏平，总经理。委托代理人：李加炽、陈锡辉，均系。被告：刘雪仪，女，汉族，住广东省广州市番禺区，公民身份号码×××3663。被告：黄茂林，男，汉族，住广东省广州市番禺区，公民身份号码×××5314。二被告共同委托代理人：张燕妃、孔秋廉，分别、律师助理。原告中山市三好物业管理有限公司诉被告刘雪仪、黄茂林物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月11日受理后，依法组成��议庭，于2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李加炽，二被告共同委托代理人张燕妃、孔秋廉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：三角镇国宇豪庭小区是中山市三角镇国宇房地产开发有限公司于2003年开发的。2008年，该公司法定代表人因犯非法吸收公众存款罪被判刑，造成该公司无法经营运作，因此三角镇政府牵头采取“业主自救”模式由小区11位购买多户房屋的大业主集资完成未完善的配套设施工程，拟使小区达到综合验收标准。2012年9月6日，中山市人民政府将该小区纳入为问题楼盘处理。国宇豪庭小区广大业主为加强小区日常规范管理，在三角镇政府及中山市房地产协会派员的见证下于2011年2月在小区召开第一次业主大会，会上投票通过成立第一届业主委员会名单、《国宇豪庭业主大会议事规则》、《国宇豪庭管理公约》、同意聘请原告为小区后期物业管理服务，并在中山市房地产协会进行了备案。原告立即对小区进行后期物业管理工作。2011年8月，国宇豪庭第一届业主委员会召开第二次业主大会，在三角镇政府派员见证下投票通过原告的物业管理收费标准，并在小区张贴公示。小区的收费标准为：多层楼房每平方米0.8元；高层电梯楼房为1层每平方米1.6元，2-7层每平方米1.7元，8-11层每平方米1.8元；商铺每平方米2.5元；室内小车位管理费每月30元；室内摩托车位管理费每月5元。2011年11月25日，原告与国宇豪庭小区业主委员会签订《中山市三角镇国宇豪庭物业服务合同》，合同期限为2012年2月1日至2019年1月31日。在签订物业服务合同后，原告在中山市住房和城乡建设局进行了备案，并向中山市物价局申请《广东省经营服务性收费许可证》，于2012年2月1日起向国宇豪庭小区住户收��物业服务费。二被告作为三角镇国宇豪庭XX居XXX房的业主，依据物业服务合同约定，二被告每月应交纳物业服务费189.5元。但二被告自2012年2月起拒绝交纳物业服务费，至2014年9月份拖欠原告32个月物业服务费共计6064元。上述物业服务费经原告多次催收，二被告仍拒不交纳。另根据物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费，需按每日加收欠交纳金额千分之二的滞纳金。为此，原告依法提起诉讼，要求依法判令：1.二被告立即支付原告2012年2月至2014年9月期间物业服务费6064元及滞纳金6003.4元（从应付之日起以交纳金额按每日千分之二计算至清偿之日）；2.由二被告承担本案诉讼费用。原告对其起诉主张提供如下证据：1.业主委员会申请书、业主委员会备案表、销售登记备案表、备案回执、公示；2.第一届业主委员会选票、照片；3.《广东省经营服务性收费��可证》；4.物业管理费收费标准投票结果的公示；5.《中山市三角镇国宇豪庭物业服务合同》；6.接管项目明细表（六）；7.追收物业管理费公示、催收律师函寄件单据。二被告共同辩称：二被告不同意原告的全部诉讼请求，理由：1.涉案楼盘的业主委员会成立是不合法的，因此由不合法的业主委员会与原告签署的物业服务合同也是无效的。2.选聘原告作为涉案楼盘的物业管理公司的程序是不符合物业管理条例的规定的，故原告非经合法选聘程序进驻。3.无法与小区的业主达成有效的物业服务合同，原告作为有相关物业管理资质的物业管理公司，应当知道我国物业管理相关的法律所规定的关于业主大会及选聘物业公司的法律规定，应当清楚知道怎样才能形成有效的委托关系，原告明知其进驻并非经合法而不能形成委托管理关系仍进驻的情况下，应当承担合同无效的损失。4.即使原告能提供充分的证据证明其是有效成立的情况下，原告未能提供物业管理的等级证明，其收取的管理费没有经过物价管理部门的批复，其收费标准过高，应当予以调低，从原告所提供的关于资质方面的证据显示，其物业管理最低等级尚未满足，因此二被告认为即使在原告能够提供证明该物业管理合同有效的情况下，物业管理费应当从《中山市住宅物业服务收费政府指导价》的规定最低的等级物业管理收费标准以下下浮计算。5.在原告提供充分的证据证明物业管理合同有效的前提下，其滞纳金的计算标准过高，根据合同法的相关规定，违约金的标准过高，合同一方有权申请予以调整，违约金的计算标准不应当高于其损失的30%，物业管理服务接收方没有按时缴纳物业管理公司仅仅是利息上的损失，因此物业管理利息也不应高于银行同期同类的30%，综上所述，由于原告并非经合法程序成立的业主委员会，并非依法召开业主大会所选聘的公司，因此原告向法院提交的物业合同是无效的合同，原告对物业合同的无效负有全部过错，不应当由二被告承担物业管理费的义务。6.即使在原告能够提供证据证明合同有效的情况下，原告诉请的物业管理费有部分已经超过诉讼时效，原告于2015年2月11日向法院起诉，因此2013年2月12日之前的管理费已经超过诉讼时效了。二被告对其辩解提供如下证据：1.国宇豪庭楼盘问题调查表；2.相关的民事判决书、裁定书（打印件）；3.国宇豪庭全部业主名录。经审理查明：中山市三角镇国宇房地产开发有限公司是中山市三角镇国宇豪庭商住区的开发商，该公司于2008年期间因无法正常经营由当地政府部门介入处理。2011年3月19日，国宇豪庭商住区成立国宇豪庭业主委��会，并于2011年4月6日向中山市房地产行业协会进行备案。2011年11月25日，国宇豪庭业主委员会与原告签订《中山市三角镇国宇豪庭物业服务合同》，约定：国宇豪庭业主委员会选聘原告对位于中山市三角镇国宇豪庭商住区进行物业管理；占地面积为25152.4平方米，其中绿地面积为4815平方米，建筑面积为66144.79平方米，其中住宅53683.32平方米，商铺3693.51平方米，停车场8398.38平方米；住宅按建筑面积多层楼房每平方米0.8元，高层电梯楼房（1层每平方米1.6元，2-7层每平方米1.7元，8-11层每平方米1.8元），商铺每平方米2.5元；原告从2012年2月1日起提供物业服务并计收物业服务费，业主于每月10日前交纳当月物业服务费；若业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金；服务期限自2012年2月1日至2019年1月31日日��等。2011年12月23日，中山市物价局根据原告的申请复函原告，同意原告对中山市三角镇国宇豪庭商住区收取车辆停放保管服务费，并出具《广东省经营服务性收费许可证》给原告。二被告认为国宇豪庭业主委员会成立不合法，所签订的物业服务合同无效。二被告为中山市三角镇国宇豪庭XX居XXX房的业主，该商品房签订的《中山市商品房买卖合同》于2007年11月14日在中山市房地产交易登记管理所办理登记备案。二被告称其已于2008年年底收楼。原告称于2014年12月份全面退出国宇豪庭商住区的物业服务管理。二被告以国宇豪庭业主委员会成立不合法为由拒绝交纳2012年2月至2014年9月期间的物业服务费给原告。后原告向二被告多次追讨均未果。为此，原告于2015年2月11日向本院提起诉讼，请求判如所请。又查：原告在庭审中明确撤回请求二被告支付滞纳金��诉讼请求。本院认为：原告依据《中山市三角镇国宇豪庭物业服务合同》的约定，从2012年2月起接受国宇豪庭业主委员会委托对位于中山市三角镇国宇豪庭商住区提供了物业管理服务。二被告称国宇豪庭业主委员会成立不合法，其所签订的物业服务合同无效。本院认为，二被告所提供的证据未能证明国宇豪庭业主委员会的成立违反法律规定，且国宇豪庭业主委员会已在中山市房地产行业协会备案，因此原告与国宇豪庭业主委员会签订的《中山市三角镇国宇豪庭物业服务合同》具有法律效力，对国宇豪庭商住区的全体业主均具有法律约束力，二被告辩解理由不成立，其请求追加国宇豪庭业主委员会为本案第三人，本院亦不予采纳。根据物业服务合同的约定，原告为国宇豪庭商住区提供了物业管理服务，对国宇豪庭商住区业主享有收取物业服务费的权利。二��告作为国宇豪庭商住区的业主于2008年年底收楼，享受了原告提供的物业管理服务，应履行交纳物业服务费的义务，故二被告应交纳2012年2月至2014年9月期间的物业服务费给原告。《中山市三角镇国宇豪庭物业服务合同》约定各月的物业服务费于每月10日前交付，即每月物业服务费属独立债务，并非同一债务分期履行情形，故各月的物业服务费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。因原告直至2015年2月11日才向法院提起诉讼，且并无证据证明诉讼时效存在中断、中止等情形，故原告诉讼请求中2013年1月前的物业服务费已超过法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间。二被告的XX居XXX房的建筑面积为111.48平方米，按高层电梯楼房建筑面积每月每平方米1.7元计算，每月物业服务费为189.5元，二被告应交纳2013年2月至2014年9月期间的物业服务费共计3790元（189.5��／月×20个月）。原告自愿撤回滞纳金请求的行为，是其处分自己诉讼权利，与法不悖，本院予以准许。综上，原告诉求合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘雪仪、黄茂林于本判决生效之日起十日内向原告中山市三好物业管理有限公司共同支付2013年2月至2014年9月期间的物业服务费共计3790元；二、驳回原告中山市三好物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，由原��中山市三好物业管理有限公司负担52元，由被告刘雪仪、黄茂林共同负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审　判　长　　金锋华审　判　员　　王　东代理审判员　　蒋伟成二〇一五年八月十日书　记　员　　王楚红第7页共7页来源：百度搜索“”