（2014）津法民初字第07385号
裁判日期: 2015-08-01
公开日期: 2015-09-23
案件名称
陈登陶、唐琴与陈波、刘亨国、谭后尹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江津区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈登陶,唐琴,陈波,刘亨国,谭后尹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2014）津法民初字第07385号原告：陈登陶，男，汉族，1976年5月1日出生，住重庆市江津区。原告：唐琴，女，汉族，1986年1月23日出生，住贵州省桐梓县。二原告的委托代理人：吴文兰，重庆市江津维权法律服务所法律工作者，一般代理。被告：陈波，男，汉族，1980年8月24日出生，住重庆市江津区。被告：刘亨国，男，汉族，1981年3月29日出生，住重庆市江津区。被告：谭后尹，女，汉族，1975年8月29日出生，住重庆市江津区。三被告的委托代理人：周堂荣，重庆津舟律师事务所律师。特别授权。原告陈登陶、唐琴与被告陈波、刘亨国、谭后尹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月25日受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2014年12月4日、2015年1月16日、4月2日、7月15日公开开庭进行了审理。原告陈登陶、唐琴及其委托代理人吴文兰，被告刘亨国、谭后尹，以及被告陈波、刘亨国、谭后尹的委托代理人周堂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈登陶、唐琴诉称：二原告原系夫妻，双方于2011年9月15日离婚后现仍一起共同生活。2014年2月22日，经原告唐琴与被告谭后尹协商，二原告共同出资购买了位于重庆市江津区柏林镇老场大路边的门面1间、住房1套，价款分别为56000元、110000元。购买门面的《联建房协议》由原告陈登陶与被告陈波、刘亨国签订，购买住房的《联系房协议》由原告唐琴与陈波、刘亨国签订。协议签订当日，二原告当即将购房款166000元支付被告谭后尹，被告陈波、刘亨国也将房屋交付二原告。二原告接房后，随即购买装饰材料对房屋进行装修。在装修房屋过程中发现圈梁裂缝，房屋有质量问题。后原告才得知被告谭后尹以陈波、刘亨国的名义卖房，售房价款实际归被告谭后尹所有。且该房未经审批是违章建筑，工程也未经竣工验收，且不能办理权属证书。原告便找被告谭后尹要求退房退款，被告谭后尹只同意退还原告购房款，不同意赔偿原告的装修损失。二原告所购房屋位于重庆市江津区柏林镇华盖村曹家林村民小组，由于二原告均不是房屋所在地的集体经济组织成员，而被告未取得该集体经济组织同意将房屋出售与二原告，其与二原告分别签订的《联建房协议》无效。请求人民法院确认二原告分别与被告陈波、刘亨国签订的《联建房协议》无效；判决三被告共同退还二原告购房款166000元，并赔偿二原告因装修房屋所产生的损失50000元。被告陈波、刘亨国辩称：原告陈登陶、唐琴均为农村集体经济组织成员，其购买农房，法律、行政法规并无禁止性规定，因此我们二人分别与二原告签订的《联建房协议》有效。被告谭后尹辩称：原告陈登陶、唐琴所购房屋工程由我丈夫王松奎承建，这有我丈夫与被告陈波、刘亨国签订的《建筑施工合同》为证。我收取二原告购房款属实，但此款是被告陈波、刘亨国支付所欠我的工程款。二原告购房是与被告陈波、刘亨国签订的合同，与我无关。人民法院应驳回二原告对我的诉讼请求。经审理查明：2012年7月23日，被告刘亨国取得了《乡村建设规划许可证》，载明：建设单位（个人），刘亨国；建设规模，砖混二层，面积660平方米，陈永华、王登全联建。该证中载明的陈永华，为被告陈波之父。原告陈登陶的户籍所在地为重庆市江津区XX镇XX村X组。原告唐琴的户籍所在地为贵州省桐梓县XX乡XXX村XX组。二原告原系夫妻。双方于2011年9月15日登记离婚后，现仍一起共同生活。2014年2月20日，二原告签订《共同购房协议》约定：二原告原系夫妻，现已离婚；双方共同出资购座落于柏林老场大路边的住房、门面；住房权利人登记为唐琴，门面权利人登记为陈登陶。同月22日，原告陈登陶（乙方）与被告陈波、刘亨国（甲方）签订《联建房协议》约定：双方协商在江津区柏林老场大路边联建柏林到江津方向的最后一间面，面积33平方米；乙方一次性支付甲方56000元，甲方负责把房屋建好交给乙方；乙方享有终身所有权；甲方对乙方今后办理房权证时应提供证明和相关资料。同时，原告唐琴又与被告陈波、刘亨国签订了《联建房协议》，该协议的内容与前述协议基本相同，只是约定联建的是住房，房号为2单元3-2号，面积126平方米，价款为110000元。二原告购买的上述房屋，座落于重庆市江津区柏林镇华盖村民委员会曹家林村民小组。合同签订完毕，二原告当即将购房款166000元交与被告谭后尹，被告陈波、刘亨国出具《收条》一张。载明：今收到唐琴房款166000元。随即被告陈波、刘亨国也将两份《联建房协议》约定的房屋交付二原告。二原告接手房屋后，便购买材料组织人员对房屋进行装修。在装修过程中，二原告认为房屋有质量问题，经与被告谭后尹协商无果，遂诉讼来院。庭审中，被告陈波、刘亨国确认：二原告支付的购房款由被告谭后尹收取，是作为被告陈波、刘亨国支付所欠被告谭后尹的工程款。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：一、《联建房协议》的效力。对此，被告在2014年12月4日的庭审中，提交了曹家林村民小组于2014年10月17日签署了“同意”的《证明》，载明：兹证明刘亨国、陈永华在柏林镇华盖村我社的茶园新居建有农村住宅房，我社同意刘亨国、陈永华将其自有的房屋出售给陈登陶、唐琴。被告陈波、刘亨国用以证明其出售房屋给二原告，经曹家林村民小组同意。同时，二原告也向本院提交了曹家林村民小组于2014年11月28日出具的《证明》，载明：我社对陈波、刘亨国卖房给唐琴、陈登陶不清楚。在该《证明》的左面空白处，重庆市江津区柏林镇华盖村民委员会签署的意见为：“当时的情况不清楚。”2015年1月16日本院再次开庭，通知曹家林村民小组的代表人范治荣到庭作证。范治荣陈述：两份《证明》内容不一致，是因他们双方的买卖我本来就不清楚，是他们双方达成了房屋买卖协议后，成都成交了我才同意。当范治荣被反复问及现在是否同意原被告间的房屋买卖时，范治荣始终不正面回答是同意或不同意，只陈述：对这种外村村民来买房屋的，我一律没有管。对原被告各自提交的《证明》以及范治荣在庭审中的陈述，被告认为：现任村民小组负责人未否定给被告出具的《证明》，庭审中也未表示不同意被告出售房屋，只是讲一律不管，一律不管，就表示不干预，即同意被告买房。原告认为：被告售房，应先取得村社同意，其至今未取得，因此合同无效。二、被告是否赔偿原告装修损失。对此，二原告提交了：《人工工资表》，金额为8300元；购买材料的《送货单》5份、《收据》6份，金额39828.50元。由于被告对原告提交的上述证据的真实性不予认可，原告申请本院对装修损失进行鉴定。本院委托重庆嘉川建设工程咨询有限公司对二原告所购住宅、面门已进行装修的造价，以及剩余装修材料的价值进行鉴定。结论为：方案一（材料价格按收据、送货单），已装修的造价为23631.33元、剩余材料的价值为17868.93元；方案二（材料价格按造价信息），已装修造价为23875.51元、剩余材料价值17791.95元。对鉴定结论，原被告均无异议，并表示两种方案采用哪一种，由法院认定。三、被告是否应退还原告购房款并赔偿二原告装修损失，以及三被告是否均承担责任。对此，被告谭后尹提交了2012年12月24日，被告陈波、刘亨国与王松奎签订的《建筑施工合同》。被告谭后尹用以证明：被告陈波、刘亨国将二原告所购房屋工程承包与王松奎施工修建。王松奎系被告谭后尹之夫，被告谭后尹因此在承包人的委托代理人处签名。二原告对该合同的真实性未提出异议，只是认为该合同因承包人无相应资质而无效。本院认为，原告陈登陶、唐琴分别与被告陈波、刘亨国签订的《联建房协议》，名为联建，实为房屋买卖。按规定，非同一集体经济组织村民之间的房屋买卖无效。本案原被告非同一集体经济组织成员，且被告在出售房屋时未取得房屋所在地的集体经济组织同意，因此二原告分别与被告陈波、刘亨国签订的《联建房协议》无效。虽然二原告以购房款被被告谭后尹收取为由，请求三被告共同承担合同无效的责任，但由于合同系被告陈波、刘亨国与二原告签订，且根据被告谭后尹提交的原告所购房屋工程的《建筑施工合同》，以及被告陈波、刘亨国也当庭认可谭后尹收取二原告购房款，是被告陈波、刘亨国将该款作为支付所欠谭后尹的工程的款，因此原告诉请被告谭后尹承担退还购房款和赔偿损失的请求不能成立。《中华人民共和国共和国合同法》第五十八的规定，合同双方应相互返还因该合同取得的财产，有过错一方应赔偿对方因此所受到的损失。所以被告陈波、刘亨国应返还二原告所支付的购房款。对合同无效给二原告造成的装修损失，因有被告陈波、刘亨国拟向非同一集体经济组织成员出售房屋在先，故合同无效的主要责任应由被告陈波、刘亨国承担。二原告非房屋所在地集体经济组织成员，其在知道房屋不在其所在的集体经济组织时仍予以购买，二原告也有过错。其责任的分担，由被告陈波、刘亨国承担二原告装修损失70%，二原告自行承担30%。对装修损失的金额，经鉴定有两种方案，原被告均表示由法院认定，本院决定采纳方案一，金额为41500.26元。依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告陈登陶、唐琴分别与被告陈波、刘亨国签订的《联建房协议》无效。二、被告陈波、刘亨国在本判决生效后十五日内退还原告陈登陶、唐琴购房款166000元。三、被告陈波、刘亨国在本判决生效后十五日内赔偿原告陈登陶、唐琴装修损失29050.18元（41500.26元×70%）。四、驳回原告陈登陶、唐琴对被告谭后尹诉讼请求。五、驳回原告陈登陶、唐琴对被告陈波、刘亨国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取2300元，额定费4000元，共计6300元，由被告陈波、刘亨国负担。鉴定费原告已向鉴定单位支付，被告在履行前述款项时直付原告。案件受理费2300元，限被告在本判决生效后十五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员 周思远二〇一五年八月一日书记员 刘晓琴