（2015）沙法民初字第05341号

裁判日期: 2015-08-01

公开日期: 2016-06-15

案件名称

重庆新永基商业管理有限公司与陈江、重庆市嘉奥建筑劳务有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市沙坪坝区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆新永基商业管理有限公司,陈江,重庆市嘉奥建筑劳务有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第八条

全文

重庆市沙坪坝区人民法院民事判决书（2015）沙法民初字第05341号原告重庆新永基商业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区双巷子街6号，组织机构代码69393241-6。法定代表人汪惠双，重庆新永基商业管理有限公司董事长。委托代理人王雅莉，重庆公鸣律师事务所律师。委托代理人程璇，重庆公鸣律师事务所律师。被告陈江，男，1971年10月6日出生，汉族，无固定职业，住重庆市南川区。委托代理人张仁勇，重庆市南川区为民法律服务所法律工作者。被告重庆市嘉奥建筑劳务有限责任公司，住所地重庆市南川区木凉乡丛林村二社，组织机构代码69120202-2。法定代表人陈海，重庆嘉奥建筑劳务有限责任公司总经理。委托代理人张仁勇，重庆市南川区为民法律服务所法律工作者。原告重庆新永基商业管理有限公司（以下简称新永基公司）与被告陈江、被告重庆市嘉奥建筑劳务有限责任公司（以下简称嘉奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月15日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告新永基公司的委托代理人王雅莉、程璇，被告陈江的委托代理人张仁勇，被告嘉奥公司的委托代理人张仁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新永基公司诉称，2014年1月3日，原告与被告陈江签订《某购物广场租赁合同》，约定原告新永基公司将原告位于重庆市沙坪坝区建筑面积398平方米的商铺租赁给被告陈江，租金交纳方式为先交费后使用，在被告欠交租金等任何费用超过约定期限15日的情形下，原告有权单方解除房屋租赁合同。2014年1月3日，被告嘉奥公司出具担保书，自愿为被告陈江的合同债务提供担保。合同签订后，原告按约定将商铺交被告陈江使用，但被告陈江从2014年10月1日开始未按约定交纳房屋租金、POS机租金，被告已严重违约，现诉请法院判令：1、判决解除原告与被告陈江签订的《某购物广场租赁合同》，并由被告陈江将重庆市沙坪坝区某购物广场8层8号商铺立即返还给原告；2、判决被告陈江立即支付原告2014年10月1日至法院判决合同解除之日期间的租金，其中2014年10月1日至2015年4月25日期间按照27860元／月的标准计算，2015年4月26日至法院判决合同解除之日期间按照30088.8元／月的标准计算；3、判决被告陈江立即支付原告法院判决合同解除之日至房屋实际返还原告之日期间的房屋占用损失，按照30088.8元／月的标准计算；4、判令被告陈江立即支付2014年11月1日至2015年4月30日期间pos机租金3000元；5、判令被告陈江支付以每期欠费金额为本金，自逾期之日至付清之日止，每日万分之五计算的逾期付款违约金和解除合同违约金131340元；6、判令被告重庆市嘉奥建筑劳务有限责任公司对上述款项向原告承担连带责任。被告陈江辩称，1、被告陈江同意解除双方签订的房屋租赁合同，并返还租赁商铺；2、被告陈江认可解除房屋租赁合同的违约期限为2014年11月20日，原告未按照合同约定及时解除合同，扩大了损失，应承担相应责任；3、原告既主张逾期付款违约金，又主张解除合同违约金，系双重和重复计算，不符合法律和司法解释规定；4、合同约定的违约金约定过高，被告请求法院予以调整；5、双方签订的租赁合同系格式合同，原告免除自己的责任，加重被告的责任、排除被告的主要权利的条款应属无效；6、合同履行期间，原告自2014年10月起对某购物广场封闭装修，严重影响被告的经营，给被告陈江造成严重经济损失，是被告陈江不能正常履行租赁合同的真正原因，原告应依法减少或者不收取被告陈江的租金、违约金等；7、被告陈江已经预付的款项（租赁房屋保证金131340元、pos机押金1000元、出入证押金400元、电卡押金50元、装修管理费9950元、装修押金20000元，合计162740元）应当依法作抵房屋租金等费用。且房屋租金、物业管理费、pos机租金被告陈江已经支付至2014年12月31日止，原告从2014年10月1日计算，系重复计算；8、租赁房屋中的财产应属被告陈江所有并由其自行处理，原告不得干涉，原告不同意被告陈江拆除或搬走租赁房屋内的财产，该财产应当折价约250000元冲抵本案涉及的有关费用；9、不同意支付解除合同后的房屋占用费，理由是2014年11月中旬被告撤出租赁商铺后，商铺实际是两把锁，被告无法使用，原告也在进行控制。被告嘉奥公司辩称，请求人民法院依法审查本被告是否对被告陈江的租赁合同债务作担保，是否应当承担担保责任。经审理查明，2014年1月3日，原告新永基公司（甲方）与被告陈江（乙方）签订《某购物广场租赁合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区某购物广场第8层8号建筑面积398平方米的商铺及其设施租赁给乙方，乙方经营餐饮；租赁期为60个月，自2014年4月26日至2019年4月25日止；计算租金方式为保底租金和抽成租金，二者之中甲方取其高；租赁商铺实行“先交费后使用”；2014年4月26日至2015年4月25日期间的保底租金为70元／月／㎡，每月租金为27860元，2015年4月26日至2016年4月25日期间的保底租金为75.6元／月／㎡，每月租金为30088.8元，保底租金以每3个月为一期，乙方须在每期开始前1个月的25-30日交纳；抽成租金为乙方月总销售额的10﹪，抽成租金以每1个月为一期进行结算，乙方须在每期结束后次月的1-5日将超出保底租金部分租金交纳给甲方，租赁合同在履行中若出现约定的承租时间不足一个月时，则该月租金按照乙方在该自然月租用天数依比例支付。商铺交付：乙方须在2014年2月11日前前往甲方指定地点接收商铺，双方在现场交接商铺并办理交接手续；开业时间：乙方须在2014年4月26日或之前完成装修工程及其它开业准备工作并开业；装修期：乙方装修期为2014年2月11日至2014年4月26日，如甲方提前交付商铺，则按实际交付商铺之日起算装修期，如乙方提前开业，则以提前开业之日为起租日，合同约定的装修期内甲方不收取乙方租金，但乙方应按约定交纳物业服务费、水电费等；物业管理：甲、乙双方一致同意由“重庆市宾华物业管理有限公司”对该租赁物业实行物业管理。物业管理费自实际交付商铺之日起计收，装修期间物管费按租赁面积每月每平方米10元计算，在合同约定的装修期满后，按租赁面积每月每平方米40元，即该商铺在营运期间每月合计物管费为人民币15920元；履约保证金：乙方须在本合同签订后5日内一次性交纳相当于3个月的保底租金加物管费总额的履约保证金，该保证金的金额为131340元，若发生乙方不能按时足额交纳租金、物管费、推广费、收银机使用费及其他费用或因乙方违约须向甲方缴纳违约金时，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠费和违约金并通知乙方在10日内补足履约保证金，如乙方未在10日内补足，甲方有权按租赁合同的规定在提前三日通知的情况下，采取停止提供一切服务的措施，直至乙方完全纠正其违约行为；POS机及收银系统：在承租期内乙方必须租用甲方统一采用的POS机及收银系统，乙方同意交纳POS机押金1000元，每月每台P**机交纳租金500元。违约责任：若乙方根本性违约，甲方有权选择单方面解除合同，乙方所交租金、物管费、履约保证金等作为违约金补偿给甲方，除了作为乙方违约的处罚，同时以弥补甲方因商场整体经营和重新招商带来的影响和损失及解除合同而另行租赁产生的房屋空置期及新承租人装修期的租金损失等，乙方认可此违约金的约定具有惩罚性，乙方放弃提出违约金过高的抗辩理由。甲方并保留向乙方追偿由此造成的一切损失和进行法律诉讼的权利。乙方未能按约向甲方全额交纳或追补履约保证金、或未能按时足额交纳租金及物管费、能源费、水电气费、推广费等费用，应向甲方就其所欠费的任何部分按所欠费金额每日万分之五支付违约金。如乙方欠交任何费用超过15日仍未自行纠正，则甲方有权采取如下一项或多项处理措施：1、甲方除向乙方收取违约金外，有权派收银员到承租商铺收取乙方的每日营业款，用以抵扣乙方欠交金额，直至欠交金额付清为止，甲方派出的收银员的工资要由乙方支付，乙方表示同意并应予以配合。2、甲方有权在无须通知乙方的情况下，从乙方履约保证金中扣除相关费用，乙方应于7天内补足所扣部分金额。3、甲方可以在提前三日向乙方发出书面通知的前提下，对乙方采取封铺和终止或停止提供一切服务（包括但不限于中止承租商铺之水电及中央空调等的供应）的措施，直至乙方完全纠正其违约行为。甲方采取上述行为由于乙方违约所引起的，所以对于由此造成的所有损失由乙方全部自行承担。4、甲方有权选择直接解除本合同，乙方已交的履约保证金作为违约金不予退还。甲方由此遭受的损失和发生的费用，甲方仍有权向乙方追偿。合同还约定，双方为解释及履行本合同发生争议，任何一方可以向商铺所在地人民法院提起诉讼。2014年1月3日，被告嘉奥公司向原告出具《担保书》，该《担保书》载明，被告嘉奥公司自愿为陈江与原告新永基公司于2014年1月3日签订的《某购物广场租赁合同》进行担保，若陈江不履行《某购物广场租赁合同》及其附件约定的义务和责任，在原告新永基公司发出书面通知的15天内，本公司将无条件代为履行，本公司对陈江在履行《某购物广场租赁合同》及其附件中产生的全部义务和责任承担连带担保责任，担保期限为陈江与原告新永基公司签订的《某购物广场租赁合同》租赁期间至合同期满2年内。合同签订后，原告于2014年3月6日将位于重庆市沙坪坝区某购物广场第8层8号建筑面积398平方米的商铺及POS机一台交付给被告陈江使用。被告陈江于2014年1月4日向原告交纳履约保证金131340元，于2014年3月6日向原告交纳装修押金20000元，装修管理费9950元，于2014年3月15日向原告交纳电卡押金50元，于2014年4月25日向原告交纳POS机押金1000元。被告陈江对租赁商铺进行装修后，进行经营活动并交纳部分租金。原告于2014年3月21日、6月11日、9月4日分别向被告陈江发出结算清单，要求被告陈江按照合同约定交纳2014年4月26日至2014年12月31日期间的房屋租金、POS机租金、物业管理费，被告陈江在2014年4月25日交纳了2014年4月26日至2014年6月30日期间的房屋租金、POS机租金、物业管理费96345.49元。被告陈江从2014年10月1日开始未按合同约定期限交纳其余房屋租金和POS机租金。2015年5月13日，原告委托律师向被告陈江发出律师函，认为被告陈江构成根本性违约，要求被告陈江收到律师函7日内清理涉案商铺内的物品。被告陈江收到律师函后未实际清理涉案商铺内的物品及交纳拖欠的租金等费用，现原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告陈述，被告陈江所称装修是原告将第1-5层租赁给案外人，案外人进行了装修，被告陈江租赁的商铺位于第8层，且有直达电梯，不会影响被告陈江的经营。被告陈江认为其于2014年11月中旬停止经营，但没有举示证据证明，原告则坚持认为被告陈江是2015年1月停止经营的。被告陈江陈述其收到律师函即要求清理涉案商铺内的物品，虽然原告相关人员在配合申请单上签字同意，但原告未实质配合，导致未腾空商铺，被告陈江在审理中未举证证明原告未实质配合。被告陈江陈述其于2014年11月中旬撤出涉案商铺后，商铺实际是两把锁，被告陈江无法使用，原告也在对商铺进行控制，但被告陈江未举示证据证明其已撤出并返还涉案商铺，也未举示证据证明原告阻止或妨碍其使用涉案商铺。上述事实，有原告提供的租赁合同、担保书、商铺交接书；有被告陈江提供的租赁合同、收据、结算清单、律师函、配合申请单以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告新永基公司与被告陈江签订的某购物广场租赁合同约定被告陈江放弃提出违约金过高的抗辩理由是通过约定限制一方当事人的诉讼权利，违反了法律关于民事诉讼当事人有平等的诉讼权利的规定，该项约定无效，除该项约定外，原告新永基公司与被告陈江签订的某购物广场租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。被告陈江关于本案租赁合同是格式合同的抗辩，没有事实依据，本院不予支持。原告因被告拖欠房屋租金超过15日构成违约而要求解除租赁合同，审理中被告陈江认可存在违约行为并同意解除租赁合同，因此本院对原告要求解除租赁合同的请求予以支持。租赁合同解除后，被告陈江应当腾空返还涉案商铺并支付2014年10月1日至租赁合同解除之日的房屋租金，其中2014年10月1日至2015年4月25日期间按照27860元／月的标准计算，2015年4月26日至法院判决合同解除之日期间按照30088.8元／月的标准计算。如租赁时间不足一个月时，则按照被告陈江在该自然月租用天数依比例支付。租赁合同解除后至被告陈江实际返还涉案商铺前，涉案商铺由被告陈江占有，被告陈江应当支付租赁合同解除之日至被告陈江实际返还涉案商铺期间的房屋占有使用费，该房屋占有使用费参照合同约定的30088.8元／月的标准计算，如实际占有使用时间不足一个月时，则按照被告陈江在该自然月占用天数依比例支付。被告陈江使用了原告提供的POS机，应当依照合同约定支付租金，本院对原告要求被告陈江支付2014年11月1日至2015年4月30日期间的POS机租金3000元的请求予以支持。被告陈江租用原告的商铺，未按合同约定支付房屋租金，违反了合同约定，应当向原告支付违约金。关于违约金，原告与被告陈江在合同中不仅约定了被告迟延支付租金，应该按所欠租金金额每日万分之五支付违约金，还约定如被告欠交租金超过15日仍未自行纠正，则原告有权选择直接解除本合同，被告已交的履约保证金作为违约金不予退还。显然，合同对被告迟延支付租金的这一违约行为，约定了两种违约责任，现原告选择解除本合同，要求被告给付相当于3个月的保底租金加物业服务费的违约金131340元并按所欠租金金额每日万分之五支付违约金，符合合同约定，但被告抗辩称合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，原被告双方关于违约金的约定，过分高于造成的损失，应当予以调整，故本院对被告关于违约金约定过高的抗辩予以支持。虽然原告提供的租赁物不存在瑕疵，但原告提供的租赁物所在建筑物的其他楼层在租赁期间进行装修，应对被告陈江的经营有一定的消极影响，本院充分考虑该情况后对被告应当支付给原告的违约金金额依法调整为相当于被告按合同约定应付3个月的保底租金83580元（27860元／月×3个月）。被告嘉奥公司出具担保书，自愿对被告陈江在履行涉案租赁合同及其附件中产生的全部义务和责任承担连带担保责任，因此，被告嘉奥公司对被告陈江在本案中的上述义务承担连带责任。关于被告陈江的抗辩。被告陈江抗辩称，其认可解除房屋租赁合同的违约期限为2014年11月20日，但原告未按照合同约定及时解除合同，扩大了损失，应承担相应责任，被告陈江的此项主张没有事实依据和法律依据，本院不予支持。被告陈江抗辩其房屋租金、pos机租金已经支付至2014年12月31日，但被告陈江仅举示了结算清单，未举示交款的凭据，不能证明其主张的事实，本院对其抗辩不予支持。被告陈江抗辩称，被告陈江于2014年11月中旬撤出涉案商铺后，商铺实际是两把锁，被告陈江无法使用，原告也在对商铺进行控制，不同意支付解除租赁合同后的房屋占用费。但被告陈江未举示证据证明其已撤出并返还涉案商铺，也未举示证据证明原告阻止其使用涉案商铺，对被告陈江的此项抗辩不予支持。审理中被告陈江主张其支付给原告的履约保证金131340元、pos机押金1000元、出入证押金400元、电卡押金50元、装修管理费9950元、装修押金20000元，冲抵其应付的商铺租金等费用，但原告仅同意履约保证金131340元冲抵被告陈江应付的商铺租金、违约金等费用，因此，被告陈江交纳给原告的履约保证金131340元，冲抵被告陈江本案中应支付给原告的商铺租金、pos机租金、房屋占用费、违约金合计金额中的131340元。其他未冲抵部分，双方协商解决，不能协商解决，被告陈江可以通过诉讼的方式主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第八条之规定，判决如下：一、原告重庆新永基商业管理有限公司与被告陈江签订的某购物广场租赁合同在本判决发生法律效力后立即解除。二、由被告陈江在本判决发生法律效力后三日内将其租赁的位于重庆市沙坪坝区某购物广场第8层8号商铺返还给原告重庆新永基商业管理有限公司。三、被告陈江在本判决发生法律效力后立即支付原告重庆新永基商业管理有限公司2014年10月1日至租赁合同解除之日期间的租金，其中2014年10月1日至2015年4月25日期间按照27860元／月的标准计算，2015年4月26日至租赁合同解除之日期间按照30088.8元／月的标准计算，如租赁时间不足一个月时，则按照被告陈江在该自然月租用天数依比例计算。四、被告陈江在本判决发生法律效力后立即支付原告重庆新永基商业管理有限公司租赁合同解除之日至被告陈江实际返还涉案商铺之日期间的房屋占用损失，该房屋占用损失按照30088.8元／月的标准计算，如租赁时间不足一个月时，则按照被告陈江在该自然月实际占用天数依比例计算。五、被告陈江在本判决发生法律效力后立即支付原告重庆新永基商业管理有限公司2014年11月1日至2015年4月30日期间pos机租金3000元。六、被告陈江在本判决发生法律效力后立即支付原告重庆新永基商业管理有限公司违约金83580元。七、被告陈江交纳给原告的履约保证金131340元，冲抵被告陈江本案中应支付给原告的商铺租金、pos机租金、房屋占用费、违约金合计金额中的131340元。八、被告重庆市嘉奥建筑劳务有限责任公司对被告陈江应当支付给原告重庆新永基商业管理有限公司的上述款项承担连带责任。九、判决驳回原告重庆新永基商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费6002元，减半收取3001元（原告已预交），由被告陈江承担，此款限被告陈江在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆新永基商业管理有限公司，被告重庆市嘉奥建筑劳务有限责任公司对被告陈江应承担的案件受理费承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员　　谢凤鸣二〇一五年八月一日书记员　　张懋原微信公众号“”