（2016）鲁0791民初字第277号
裁判日期: 2015-08-01
公开日期: 2016-08-10
案件名称
潍坊金碧置业有限公司与郑刚商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
潍坊高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潍坊金碧置业有限公,郑刚
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第六十条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0791民初字第277号原告潍坊金碧置业有限公。法定代表人谈朝晖，该公司董事长。委托代理人宁燕。被告郑刚。原告潍坊金碧置业有限公司与被告郑刚商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员苏显楠适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宁燕红到庭参加了诉讼，被告郑刚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订《商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的潍坊XX13号楼129号商铺，总价款812790元，被告支付首期房款后，未按合同约定再行支付余款，故原告诉至法院，要求判令解除双所签订的《商品房预售合同》,被告配合原告办理《商品房预售合同》的网签备案撤销手续，被告支付原告违约金243837元，诉讼费由被告负担。被告辩称，1、根据商品房销售管理办法的规定，原告应该在订立商品房买卖合同之前向被告提示该办法并讲明合同的范本。本案中原告以自己具备法律知识的优势订立合同，且在合同签订后将合同全部带走，致使被告不知道合同中还约定了违约责任。2、原告提供的系格式合同，且同被告签合同时原告并没有让被告阅读内容就直接签字，将不利于被告的附件装订在合同文本中。可见原告在签订合同时就预先设计陷阱。3、根据相关法律规定，因重大误解、显失公平订立的合同，被告可以提出请求法院予以撤销或者变更。被告系在原告受过专业培训的销售人员的引导下，利用被告法律知识的欠缺签订了显失公平的合同，被告有权申请撤销合同。经审理查明，2014年1月21日，原、被告签订了《商品房预售合同》，编号为YS00286196，约定被告购买原告开发的潍坊XX13号商住楼129号房屋一套，建筑面积66.89平方米，每平方米12151.14元，总金额812790元。被告于2014年1月14日前向原告支付首期房款325116元，于2014年7月11日前支付243837元，2015年1月11日前支付243837元。如被告逾期付款超过180日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金，同时对房屋交付时间、保修责任等内容进行了约定。在《商品房预售合同》后另附有四个附件，分别为房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装饰设备标准及合同补充协议。在附件四，即合同补充协议中，再次约定了被告逾期付款超过180日的，原告有权解除合同，解除合同的，被告应按本合同总价值的30%向出卖人支付违约金等内容。《商品房预售合同》及合同补充协议上原、被告均加盖公章及签字。以上合同签订后，被告于2014年1月21日向原告支付325116元，原告为被告出具收据。诉讼中，被告表示同意解除合同，也同意配合原告办理《商品房预售合同》的网签备案撤销手续,但对于补充协议所约定的违约金计算标准不予认可，主张该合同及补充协议均为格式合同，原告未向被告释明合同内容及补充协议内容，也没有交付给被告以上合同。上述事实，有《商品房预售合同》、收据及当事人的陈述等在案为证，足以认定。本院认为，《商品房预售合同》系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。诉讼中，原、被告双方均同意解除《商品房预售合同》,系双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以准许。被告表示合同解除后，同意配合原告办理《商品房预售合同》的网签备案撤销手续,故本院对于原告要求被告配合办理撤销网签备案的诉讼请求予以支持。对于违约金的计算问题。补充协议中的违约金条款系原告为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与被告协商的条款，为格式条款。而在由潍坊市住房和城乡建设局所制定的示范文本，即《商品房预售合同》主文中已列明了二种违约金的计算方式，且原告已进行了选择，逾期180日以上，解除合同的，按累计应付款的1%计算违约金。而原告在补充协议的格式条款中对违约金再次进行了约定，为逾期180日以上，解除合同的，按本合同总价值的30%支付违约金，该条款的约定明显加重了被告的责任，因此，补充协议中的违约金条款应为无效条款。违约金的计算应按被告累计应付款487674元（812790元-325116元）的1%计算为4876.74元。因《商品房预售合同》已解除，原告应返还给被告所交付的首期房款325116元，扣除违约金后，原告应返还给被告320239.26元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告潍坊金碧置业有限公司与被告郑刚所签订的编号为YS00286196的《商品房预售合同》；二、被告郑刚配合原告潍坊金碧置业有限公司办理《商品房预售合同》的网签备案撤销手续，于本判决生效之日起1个月内履行完毕；三、被告郑刚支付原告潍坊金碧置业有限公司违约金4876.74元；四、原告潍坊金碧置业有限公司返还被告郑刚所交付的首期房款325116元，与以上第二项债务抵扣后，原告潍坊金碧置业有限公司还需返还被告郑刚房款320239.26元，于本判决生效之日起10日内履行完毕；五、驳回原告潍坊金碧置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4958元，由原告潍坊金碧置业有限公司负担4000元，被告郑刚负担958元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费4958元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长 苏显楠人民陪审员 杨建军人民陪审员 谭英杰二〇一五年八月一日书 记 员 谭 艳 微信公众号“”