（2014）温瓯民初字第1363号
裁判日期: 2015-08-01
公开日期: 2015-09-12
案件名称
温州市瓯海区新桥街道高翔村村民委员会、温州市高翔经济发展有限公司与林秋波、金柏勋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市瓯海区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
温州市瓯海区新桥街道高翔村村民委员会,温州市高翔经济发展有限公司,林秋波,金柏勋
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2014）温瓯民初字第1363号原告：温州市瓯海区新桥街道高翔村村民委员会。法定代表人：李新。原告：温州市高翔经济发展有限公司。法定代表人：鲍胜克。两原告委托代理人：谢伟忠。被告：林秋波。委托代理人：邱芳君，浙江建桥律师事务所律师。被告：金柏勋，曾用名金松国。原告温州市瓯海区新桥街道高翔村村民委员会（以下简称高翔村委会）、温州市高翔经济发展有限公司（以下简称高翔公司）为与被告林秋波、金柏勋租赁合同纠纷一案，于2014年11月4日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序审理。因被告金柏勋下落不明，需公告送达，本案于2015年1月16日转为普通程序并依法组成合议庭,于2015年4月29日、5月7日两次公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人谢伟忠、被告林秋波及其委托代理人邱芳君已到庭参加诉讼，被告金柏勋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告高翔村委会、高翔公司起诉称：原告高翔村委会因集体土地被征用，取得二产用地指标。后因受让国有性质的二产用地所需，原告高翔村委会出资设立原告高翔公司，并以原告高翔公司的名义在2003年4月7日与温州市国土资源局签订《温州市国有土地使用权出让合同》，依法受让位于温州市瓯海区新桥街道高翔村的21837平方米土地使用权，土地用途为仓储用地。之后，两原告以原告高翔村委会的名义与两被告签订《租赁合同》，将连同上述国有土地及周边863平方米村集体土地在内的22700平方米土地使用权，一并出租给两被告作为仓储用地，并约定：租期自2005年3月8日起至2014年3月7日止，租金按2179200元/年计算，每三年递增3%，于租期开始日提前15天支付。租赁合同履行期间，被告已陆续向原告支付部分租金。2013年1月份，因瓯海货运市场整体搬迁，原、被告租赁合同关系终止，两被告拖欠两原告租金1614336元，该款经原告多次催讨未果，故诉请判令：两被告立即支付两原告租金1614336元（详见租金清单）及赔偿利息损失（自起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止）。被告林秋波答辩称：1.被告方已如期足额支付租金，没有拖欠。租赁合同履行期间，被告除以银行本票、转账的形式支付租金外，原告还不定期向被告以各种名目预支租金，包括垫付水电设施安装费用、每年向新桥村支付借道过路费6万元、向老人协会支付老人亭建设费50万元、向原告下辖的三个自然村支付每村2万元的划龙舟费用，上述款项原告承诺在租金中扣减，但未予扣减。2.双方约定租赁合同于2014年3月7日到期，但在2013年1月份，原告未提交任何违章认定文件或拆违通知书，即单方告知被告租赁的小水潭地块是违章建筑，要予以拆除，继而单方解除合同，被告认为应按照合同第10条的约定，由原告方向被告支付100万元的违约金。3.双方于合同第4条约定，合同于2014年3月7日到期后，原告按约收回土地时，应将地上附着物全部归还被告方，但是原告在单方收回土地后，将被告所有的钢材等物品全部出售，出售所得归自己享有，被告认为该款应归被告所有。4.原告高翔公司不是《租赁合同》的当事人，其作为原告不适格。被告金柏勋没有答辩。本院经审理，认定事实如下：原告高翔村委会系原告高翔公司的股东，其出资占高翔公司注册资本的95%，表决权为90%。2003年4月7日，温州市国土资源局（出让方）与原告高翔公司（受让方）签订《温州市国有土地使用权出让合同》（温瓯土资合[2003]22号），约定：出让方出让给受让方的宗地位于温州市瓯海区新桥街道高翔村，面积为21837平方米，位置与四至范围如温州市国土局瓯海分局第2001-0106号地籍图所示；土地用途为仓储用地，在宗地范围内兴建建筑物总建筑面积不超过8402平方米；土地使用权出让年限为50年，自本合同生效之日起计算；受让方在本合同签订之日起，已向温州市国土资源局瓯海分局付清上述地价款等内容。2004年下半年，经原告高翔公司认可，原告高翔村委会与被告林秋波协商将上述土地及周边部分高翔村集体土地（统称为小水潭）出租给被告林秋波使用，并由被告林秋波向原告高翔村委会支付了保证金50万元。2004年12月8日，被告林秋波开始进场搭建地面建筑用于开办物流企业（托运部），建成后总建筑面积约为17000平方米。2004年12月14日，被告林秋波以温州市大唐物流有限公司（乙方）的名义与高翔村委会（甲方）签订《租赁协议书》，约定：甲方自愿将坐落于新桥街道高翔村（温州市国土局瓯海分局第2001-0106号地籍图所示）面积为22600平方米的土地出租给乙方作为货运仓储中心使用；每年租金于当年提前15天支付，第一年为8元/m2·月，即2169600元，每三年递增3%，如乙方不按期支付租金，甲方有权收回出租权及所有附着物；因乙方使用所需建造的一切办公楼、仓储用房、道路及其他附属设施的资金投入均属乙方自负，租赁到期时，乙方不得拆除地上所有附着物，保持原状，无偿地归甲方所有等内容。该协议书对租赁期限未作约定，但下方另注明“待乙方完工后再重新签订协议，动工时间为2004年12月8日，工期暂定3个月，如工期提前，以竣工时间为准，如乙方延期完成，则按3个月计算”。此后，双方约定实际租赁期限从2005年3月8日起算。2006年4月8日，高翔村委会（甲方）与林秋波、金柏勋（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于新桥街道高翔村（小水潭）面积为22700平方米的土地（具体坐落位置以温州市国土局瓯海分局第2001-0106号地籍图所示为准）出租给乙方作为货运仓储用地；租期为9年，自2005年3月8日起至2014年3月7日止；第一年租金为8元/m2·月，年租金为2179200元，每三年递增3%，每年租金于当年3月8日提前15天支付（即每年2月23日前缴清全年全部租金），先付后用；租期届满时，即2014年3月7日甲方按约收回该土地使用权，并无偿将该地上所有附着物、建筑物及水电等设施完整收归甲方所有；乙方因使用所需，投入建造办公楼、仓储用房、道路及其他附属设施的资金均由乙方自负；租期届满，乙方投资建造的一切地上附着物均应保持原状，不得拆除，无偿归甲方所有；甲方负责安装250kw电力设施及生活用水设施；任何一方违约，应支付对方违约金100万元，并赔偿对方由此造成的损失；若遇国家相关部门征用土地或因规划因素变更该地用途，甲方应提前一个月通知乙方，并应折价补偿地上附着物损失（补偿款金额以相关部门对该地上附着物的赔偿金额为上限），返还当年剩余租金；乙方于合同签订之日另向甲方交合同履行保证金10万元；本合同生效之同时，双方于2004年12月8日签订的租赁协议即作废；本合同经双方签字或盖章后生效等内容。2013年1-2月间，温州市瓯海区新桥街道办事处组织对辖区内（重点为六虹桥路和高翔路沿线）的托运部违法建筑进行强制拆除。被告承租的土地亦在上述范围内，因其搭建的地面建筑物未取得合法审批手续，于2013年2月底被拆除，租赁合同随即终止履行。拆除后的钢材等物品由原告高翔村委会组织变卖，所得价款计21万元，两原告同意在被告应付租金中予以扣减。上述租赁土地于2005年3月8日至2013年1月7日租赁期间，租金共计17509835元，被告方已陆续支付原告高翔村委会、高翔公司租金合计15895499元（包括被告林秋波支付的保证金、垫付的水电设施安装费用266499元、向老人协会支付老人亭建设费用50万元、理财小组给老人发工资50万元、向原告下辖的三个自然村支付划龙舟费用6万元），另扣减拆除后的钢材等物品出售所得21万元，被告方尚欠原告高翔村委会租金1404336元。以上事实由两原告与被告林秋波的陈述，以及两原告提供的原被告身份信息、温瓯土资合[2003]22号《温州市国有土地使用权出让合同》、《租赁合同》、银行转账记录及高翔村委会开具的收据、新桥街道办事处“六虹桥路货运市场拆违腾空方案”、“新桥街道六虹桥路沿线整治行动方案”，被告林秋波提供的《租赁协议书》予以证实。上述证据均已经双方质证，本院经审查予以采用。另，被告林秋波提供的中国农业银行个人结算业务申请书上记载的款项，经本院组织原告方与被告林秋波对账核实，其中部分款项已计入原告诉称的已收租金范围、部分款项作为双方另外一块租赁土地（大水潭）的租金收取、部分为被告林秋波开具本票后款未实际汇入原告方账户，故本院对该项证据不予采用。本院认为：原告高翔村委会与被告林秋波、金柏勋签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务。关于原告高翔公司的主体资格问题，本院认为高翔公司为大部分租赁土地的实际使用权人，同时高翔村委会又持有高翔公司95%的股份，现高翔公司与高翔村委会作为共同原告，向被告主张租金，表明其认可高翔村委会与被告方签订《租赁合同》的效力，以及两原告协商一致租金由其共同收取，并未损害被告方合法权益，被告已支付的部分租金亦是汇入原告高翔公司的银行账户，故本院认为高翔公司作为原告主体适格。关于2005年3月8日至2006年4月7日期间的租金计算标准问题。2004年12月14日《租赁协议书》约定的前三年租金为2169600元，2006年4月8日《租赁合同》约定的前三年租金为2179200元，但二者对租金单价的计算标准约定一致，系后者租赁面积多了100平方米导致租金总额的差异。本院认为两份合同签订期间，两被告实际承租的区域并未发生变化，在后签订的《租赁合同》记载的租赁面积系重新测量核定的结果，该份合同约定租赁期限仍从2005年3月8日起算，以及该合同生效后，之前签订的《租赁协议书》作废，表明被告方认可该面积测量结果适用于全部在先及在后的租赁期间，故本院认为，2005年3月8日至2006年4月7日期间的租金亦应按2179200元/年计算。两原告主张租金计算至2013年1月7日止，没有损害被告利益，本院予以支持。现两被告尚欠租金1404336元，依法应当支付。原告起诉后，被告仍未及时履行付款义务，应赔偿原告自起诉之日起的利息损失。被告林秋波辩称原告方提前终止履行合同，构成违约，本院认为该终止履行系因政府拆迁行为导致，并且被告林秋波搭建的建筑物面积已超出《温州市国有土地使用权出让合同》的规定，没有合法审批手续，作为违章建筑被政府部门拆除的后果应由其自行承担，被告的该项抗辩本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告林秋波、金柏勋应于本判决生效之日起十日内支付原告温州市瓯海区新桥街道高翔村村民委员会、温州市高翔经济发展有限公司租金1404336元，并赔偿利息损失（按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，从2014年11月4日起计算至本判决确定的履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19329元，公告费640元，由被告林秋波、金柏勋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国浙江省温州市中级人民法院。审 判 长 任 宁人民陪审员 吴劲峰人民陪审员 叶长生二〇一五年八月一日书 记 员 戴雯雯附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 更多数据：搜索“”来源：