（2015）天民再字第3号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-09-06
案件名称
杨瑞堂与朱金凤、周东福房屋租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
甘肃省天水市中级人民法院
所属地区
甘肃省天水市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
杨瑞堂,朱金凤,周东福
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第四百零七条第一款
全文
甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）天民再字第3号申请再审人（原一审被告、二审上诉人）杨瑞堂，男，生于1953年6月15日，回族，无业，住天水市秦州区。委托代理人王朝辉，甘肃天秦律师事务所律师。被申请人（原一审原告、二审被上诉人）朱金凤，女，生于1957年1月20日，汉族，无业，住天水市秦州区。委托代理人张晓春，甘肃端方律师事务所律师。原审第三人周东福，男，生于1960年2月6日，个体工商户，住秦州区。申请再审人杨瑞堂因与被申请人朱金凤、原审第三人周东福房屋租赁合同纠纷一案，于2012年12月12日向天水市秦州区人民法院提起诉讼，天水市秦州区人民法院于2013年7月18日作出（2013）天秦民二初字第6号民事判决。杨瑞堂不服向本院提起上诉，本院于2013年12月17日作出（2013）天民二终字第77号民事判决，维持了原一审判决。杨瑞堂仍不服，向甘肃省高级人民法院申请再审，甘肃省高级人民法院作出（2014）甘民申字第351号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2015年4月23日公开开庭进行了审理，申请再审人杨瑞堂及其委托代理人王朝辉，被申请人朱金凤的委托代理人张晓春到庭参加诉讼，原审第三人周东福经传票传唤未到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。再审被申请人朱金凤在原一审中提出诉讼请求：1，依法解除其与被告天水市富凯房地产开发有限公司之间的房屋租赁关系；被告返还原告的铺面；2，被告支付原告2012年9月至铺面返还时止的租金，每月按9000元计算；3，由被告承担诉讼费用。被告杨瑞堂答辩称他是房屋承租人，双方续签的合同到期后，已将原告的铺面于2012年交给原告，他和第三人租赁了其扩建出的部分铺面。秦州区法院审理查明：天水市富凯房地产开发有限公司（以下简称富凯公司）开发的秦州区穆斯林大厦自治巷1号铺面（建筑面积76.47平方米）属朱金凤所有，2006年3月，杨瑞堂及其妻弟穆斯林大厦副经理杨葆生以开办民族饭店，需对穆斯林大厦进行改造和门店装修为由欲承租朱金凤铺面，并向朱金凤丈夫出示了一份穆斯林大厦整体改造和占用朱金凤铺面的平面图。同年4月23日，朱金凤委托其丈夫为甲方与杨瑞堂为乙方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方出租的房屋位于解放路自治巷1号（穆斯林大厦一楼一号），框架结构，面积为65.34平方米（建筑面积76.47平方米）；租赁期限为5年，自2006年4月23日至2011年4月23日；年租金为24000元（不含房屋租赁税）；每年4月23日前，以现金方式一次性交清下年房租；甲方同意乙方根据改善平面图及意向图对租用房屋进行装修或改善增设他物，装修改善他物的范围是：内墙拆除、外墙由原圆弧形变为直角墙、墙面进行装潢、自留门窗；租赁期满后，租赁房屋的装修改善增设的他物，乙方应完好无偿的移交甲方（因乙方改变了原房屋形状）并负责恢复租赁房屋内墙和原铝合金玻璃门窗（但必须确保原有房屋的面积和门窗尺寸）费用由乙方负责；甲乙双方在本合同签字生效之时，甲方将租赁房屋的钥匙交于乙方，在经营期间乙方如不能按约定交付房租或在出租房内进行违法活动，甲方有权解除合同等。合同签订后，杨瑞堂给朱金凤交付租房押金10000元，朱金凤依约给杨瑞堂交付了铺面，由杨瑞堂进行改造，但改造后并未开办民族饭店，内墙也未拆除，而是改造成了临街铺面，增加了部分面积。2007年2月10日，杨瑞堂与第三人签订《房屋租赁契约》一份，约定杨瑞堂将上述铺面以年租金75000元转租给第三人经营眼镜店；租期自2007年3月5日至2011年3月5日；租金按年结算，由第三人在每年的前10日内一次性付清等。2011年3月，朱金凤、杨瑞堂签订的租赁合同即将到期，朱金凤即表明不再续签，要求杨瑞堂返还铺面，杨瑞堂以与第三人的合同期限未到期为由不同意返还，朱金凤丈夫遂于同年4月23日与杨瑞堂再续签了一年合同，租金为70000元。2012年4月续签合同期满后，朱金凤丈夫给杨瑞堂退回了房屋押金10000元，但杨瑞堂并未依约返还铺面及改善增设他物，而是就改建部分从第三人处收取了2012年4-10月租金48600元，朱金凤也收取了第三人交付的2012年4-8月的占用费36000元。同时，朱金凤丈夫以铺面及增加面积均属其所有同第三人商谈铺面租赁事宜时得知2012年5月7日杨瑞堂已同第三人签订了《房屋租赁契约》一份，约定杨瑞堂将穆斯林大厦自治巷1号铺面（因与朱金凤丈夫不能达成一致意见，房屋的界限按圆弧半径的二分之一计算面积）出租给第三人，租赁期限自2012年5月10日至2017年5月10日，年租金为100000元，租金按年结算，在每年的前5日内一次性付清等。同年10月20日，第三人付给杨瑞堂2012年10月20至2013年10月19日租金100000元。另查明，杨瑞堂承租朱金凤铺面后通过改建，增加部分面积但至今未办理相关手续。秦州区法院认为：朱金凤与杨瑞堂签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定，行使权利，履行义务。依双方合同约定杨瑞堂根据改善平面图及意向图对朱金凤出租房屋进行装修或改善增设他物，租赁期满后，租赁房屋的装修改善增设他物，杨瑞堂应完好无偿的移交朱金凤，本案所涉改善增设他物即经杨瑞堂改造后增加的部分面积，现租赁期满后，杨瑞堂未依约予以移交，应属违约。因第三人对该铺面仍经营使用，朱金凤要求杨瑞堂及第三人返还铺面及改善增设他物，按每月9000元计算铺面占用期间的费用，要求杨瑞堂及第三人连带支付铺面占用费的诉请，符合法律规定，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：杨瑞堂及第三人周东福在判决生效后10日内返还朱金凤位于天水市秦州区解放路自治巷1号（穆斯林大厦一楼一号）铺面及改善增设他物，并连带支付2012年9月至返还之日止的铺面占用费，按每月9000元计算。本院二审认为：庭审中各方的争议焦点为，1、双方合同约定的增设物指什么范围，本案增建部分是否受合同约束？2、上诉人有无违约行为，是否应承担铺面占用费的义务？关于以上焦点，上诉人一审中未提交证据，二审中提交天水市秦州区（2012）天秦民三初字第149号裁定书，证明被上诉人知道其对本案涉案房屋增加的面积没有权利，并将上诉人以干扰其优先购买权告上法庭，法院驳回了对方诉请。并举出天水市勘察设计院2006年出具的关于穆斯林大厦改建的图纸，证明改建情况与2005年图纸不一致。被上诉人质证认为，裁定认定的事实不适用本案，与本案没有关系。对于图纸被上诉人同时举出2005年5月15日天水市建筑勘察设计院出具的总平面布置图，主张最初商量租赁房屋时，富凯公司就拿着这个图纸，图纸就有增设的房屋，后来的改造也是依据这个图纸的。上诉人质证时表示，2005年没有该图纸，同时又认为2006年4月的图纸与2005年的图纸有连贯性。本案中双方主要争议的是杨瑞堂扩建的部分应否无偿移交朱金凤的问题。首先，根据合同第七条约定的“甲方同意乙方根据改善平面图及意向图对租用房屋进行装修或改善增设他物，装修改善他物的范围是：内墙拆除、外墙由原圆弧形变为直角墙、墙面进行装潢、自留门窗”，双方在租赁房屋时均明知杨瑞堂租赁朱金凤房屋后要根据穆斯林大厦改造图纸进行装修、改善增设他物，为此约定了对所出租房屋装修改善他物的范围。同时第八条约定“租赁期满后，租赁房屋的装修改善增设的他物，乙方应完好无偿的移交甲方（因乙方改变了原房屋形状）并负责恢复租赁房屋内墙和原铝合金玻璃门窗（但必须确保原有房屋的面积和门窗尺寸）费用由乙方负责”，表明双方对房屋租期届满后，对装修改善增设的他物如何处理进行了协商约定，即（因乙方改变了原房屋形状）应完好无偿的移交出租方。双方在签订合同时，对承租方可能改造的内容作了详细的约定，即装修改善增设他物，涵盖了改造可能出现的全部内容，虽然合同中只约定了对所出租房屋装修改善的范围，未明确增设的范围，但2005年5月15日的平面图内容反映出在所租赁房屋的基础上有扩建部分，双方在签订合同时是知道改造时会有增设的他物，但对增设的他物是什么并未作限定性约定，而在合同实际履行中，杨瑞堂并未完全依照合同约定装修改善，而是将外墙由圆弧型变为直角后，向北面延展扩建成临街铺面，结合杨瑞堂承租房屋的目的，其扩建部分也是基于所承租房屋基础上而形成，故该扩建部分建筑系合同约定的增设的他物。杨瑞堂主张扩建部分不属于合同约定的增设物的理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费由双方按照过错分担。”内容，该条虽是对承租人扩建费用的处理，但其包含了在出租人同意扩建情况下，扩建形成的有用物应归出租人所有，但对造价费用在无约定的情况下根据是否办理了合法手续分别处理。本案中双方对增设物已作了约定，应按约定处理。其次，关于该增设部分所有权问题是否影响合同履行问题。根据本案一、二审查明的事实，对于增设部分在庭审结束前，无证据证明已办理了合法手续。杨瑞堂虽举证秦州区人民法院生效裁定，但其主张增建部分系其所有，与裁定认定的事实相予盾。本案系为了进行整体改造而由杨瑞堂与朱金凤丈夫签订租赁合同引起的合同纠纷，合同到期后，当事人应严格依照合同约定履行义务。对于增设部分确权问题属于行政主管机关行政行为，应以该机关出具的权属证明为准，至于所有权问题，可在确权后，依据权属另行处理，不属于本案考虑范畴，这也与前述司法解释精神一致。第三，关于违约问题。因杨瑞堂在合同到期后，朱金凤不同意继续出租的情况下，杨瑞堂应依约定返还租赁房屋，但其未能及时返还房屋，理应承担返还房屋的违约责任并支付相应的房屋占用费。原审第三人周东福作为负有腾房义务的次承租人，亦应连带承担腾房和支付房屋占用费之义务。综上所述，杨瑞堂与朱金凤之间的房屋租赁合同合法有效，合同约定了对租赁房屋增设部分的处理方法，双方均应受合同约定内容的约束，杨瑞堂不能依约如期返还房屋及增设物，理应承担违约责任，作为次承租人的第三人周东福承担连带责任，上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。杨瑞堂申请再审认为，其一，原判认定的基本事实缺乏证据证明，与双方当事人租赁合同约定的内容及法院生效裁定认定的事实不符。双方租赁合同内容中，表明扩建的部分不属于装修改善增设他物；2012年，被申请人向法院提起优先权诉讼，证明其明知扩建部分不属于装修改善增设他物，且该事实也被法院生效裁定予以确认。其二，原二审时申请再审人对本人无法自行收集的证据，书面申请法院调取，法院没有调取，并作出了错误判决。其三，原判适用法律错误。原判引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条错误。请求撤销原判，依法改判。被申请人认为原判正确。经再审审理查明：朱金凤购买了天水市富凯房地产开发有限公司（以下简称富凯公司）开发的位于秦州区自治巷穆斯林大厦1号铺面（建筑面积76.47平方米），该铺面在穆斯林大厦一楼最西侧，面向西面自治巷开门，北面为拱形实体墙。2006年3月，杨瑞堂及其妻弟穆斯林大厦副经理杨葆生以开办民族饭店，需对穆斯林大厦进行整体改造和门店装修为由欲承租朱金凤铺面，并向朱金凤丈夫出示了一份穆斯林大厦整体改造平面图。同年4月23日，朱金凤委托其丈夫为甲方与杨瑞堂为乙方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方出租的房屋位于解放路自治巷1号（穆斯林大厦一楼一号），框架结构，面积为65.34平方米（建筑面积76.47平方米）；租赁期限为5年，自2006年4月23日至2011年4月23日；年租金为24000元（不含房屋租赁税）；每年4月23日前，以现金方式一次性交清下年房租；甲方同意乙方根据改善平面图及意向图对租用房屋进行装修或改善增设他物，装修改善他物的范围是：内墙拆除、外墙由原圆弧形变为直角墙、墙面进行装潢、自留门窗；租赁期满后，租赁房屋的装修改善增设的他物，乙方应完好无偿的移交甲方（因乙方改变了原房屋形状）并负责恢复租赁房屋内墙和原铝合金玻璃门窗（但必须确保原有房屋的面积和门窗尺寸）费用由乙方负责；甲乙双方在本合同签字生效之时，甲方将租赁房屋的钥匙交于乙方，在经营期间乙方如不能按约定交付房租或在出租房内进行违法活动，甲方有权解除合同等。合同签订后，杨瑞堂给朱金凤交付租房押金10000元，朱金凤依约给杨瑞堂交付了铺面，由杨瑞堂进行装修改造。但改造并未完全按照改造平面图，之后也未开办民族饭店，租赁房屋内墙并未拆除，而是将原面向西的门封堵，将北面拱形实体墙拆除，并将穆斯林大厦整体向北延伸2米多，改造后在朱金凤铺面向北增加了10多平方米的面积，铺面门改向北开，成为朝向解放路的临街铺面。2007年2月10日，杨瑞堂与第三人周东福签订《房屋租赁契约》，将上述铺面以年租金75000元转租给第三人经营眼镜店；租期4年。2011年4月23日朱金凤与杨瑞堂的租赁合同到期后，双方又协商续签了一年合同，年租金为70000元。2012年4月23日续签合同期满后，朱金凤丈夫给杨瑞堂退回了租房押金10000元，但因双方对扩建部分的归属产生分歧，双方没有正式移交铺面。但朱金凤从第三人处收取了2012年4月24日至8月的使用费36000元，杨瑞堂就扩建部分从第三人处收取了2012年4-10月租金48600元。同年5月8日朱金凤以杨瑞堂为被告、以富凯公司为第三人向秦州区法院提起诉讼，要求确认其对扩建部分具有优先购买权，秦州区法院以被告不适格为由驳回了起诉。同年5月7日杨瑞堂同第三人签订了《房屋租赁契约》，将扩建部分以年租金为100000元租赁给第三人使用。铺面改造后，对扩建增加的部分，没有办理相关产权手续。本院再审认为：合法有效的合同受法律保护。本案双方当事人签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。双方当事人应正确行使合同权利，履行合同义务。该租赁合同第七条约定“甲方同意乙方根据改善平面图及意向图对租用房屋进行装修或改善增设他物，装修改善他物的范围是：内墙拆除、外墙由原圆弧形变为直角墙、墙面进行装潢、自留门窗”；第八条约定“租赁期满后，租赁房屋的装修改善增设的他物，乙方应完好无偿的移交甲方（因乙方改变了原房屋形状）并负责恢复租赁房屋内墙和原铝合金玻璃门窗（但必须确保原有房屋的面积和门窗尺寸）费用由乙方负责”。对争议的扩建部分的归属，经本院审判委员会讨论认为，以上租赁合同中约定了“装修改善增设他物”的范围及合同期满后改善增设他物的归属，改善增设他物涵盖了铺面扩建增加的部分，依合同约定应无偿移交出租人。对于扩建部分的所有权，因双方均未办理合法所有权手续，也未提交充分的证据以证实拥有所有权，故合同双方均未取得所有权。对该扩建部分所有权争议，可另行处理。原审认定事实清楚，判处结果并无不当，申请再审人所持理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2013）天民二终字第77号民事判决。本判决为终审判决。审判长 袁润花审判员 林志勇审判员 王顺祥二〇一五年七月八日书记员 卜航航 来自：