（2015）穗中法民五终字第917号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-07-17
案件名称
黄伟佳与彭穗芬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭穗芬,黄伟佳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第917号上诉人（原审被告）：彭穗芬，住广州市荔湾区。委托代理人：陈华平，广东鸿开律师事务所律师。委托带领人：李宛锶，广东鸿开律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄伟佳，住广州市花都区。委托代理人：徐军，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人彭穗芬因与被上诉人黄伟佳房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年7月16日，黄伟佳委托广州市裕和置业有限公司与黄伟佳签署《商铺认购书》，向彭穗芬出售讼争商铺。2010年7月31日，黄伟佳（合同内称出卖人）与彭穗芬（合同内称买受人）签订《商铺买卖合同》（合同由广州市裕和置业有限公司以黄伟佳委托代理人及保证人名义签署），约定：买受人所购商铺为广州市荔湾区西华路418号一层035号商铺（以下简称讼争商铺），建筑面积为14.2365平方米，购房款共906383元；购房款以按揭付款方式支付：买受人于2010年7月31日前支付房价款486383元；剩余房款420000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行账号；合同第四条备注3还约定：如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后10天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按合同第五条承担违约责任；第五条约定：逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除合同，若出卖人选择继续履行合同的，合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日0.15%向出卖人计付违约金；等等。合同签订当天，彭穗芬向某佳支付了购房款486383元，余下购房款申请办理按揭贷款。2011年7月24日，彭穗芬接收讼争商铺使用，并办理了讼争商铺交接确认手续。2011年11月14日，广州市国土资源和房屋管理局核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，其中载明讼争商铺为彭穗芬购买所得，建筑面积14.24平方米，套内建筑面积8.31平方米。2013年3月28日，中国建设银行股份有限公司广州东山支行向彭穗芬作出《不同意购房抵押贷款通知书》，内容为：彭穗芬以讼争商铺向该银行申请商业用房贷款，经银行受理初审不通过，原因为贷款审批不符合该银行审批要求。中国建设银行股份有限公司广州东山支行将通知书交黄伟佳转给彭穗芬。2013年5月20日，黄伟佳向彭穗芬发出《通知》，告知彭穗芬针对讼争商铺的贷款申请未获银行审批，并要求黄伟佳按合同第四条备注3的约定，于2013年5月27日前一次性缴纳420000元给彭穗芬。2013年5月21日，彭穗芬收到上述该《通知》，但至今没有向某佳支付购房余款。2014年7月18日，黄伟佳向原审法院提起诉讼，请求判令：1.彭穗芬向某佳支付房款42万元，并交付逾期付款违约金（逾期违约金自2013年5月28日起计至付清之日止，每日按42万元的0.15%计算）。2、判令彭穗芬承担本案诉讼费。原审法院认为：彭穗芬在与黄伟佳签订《商铺买卖合同》时是完全民事行为能力人，对于上述合同的内容应有基本的理解能力，对签署上述合同的后果应有充分的了解，上述合同是当事人自愿签订的，并没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的，双方应依约履行。上述合同第四条备注3约定：因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后10天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款。彭穗芬认为非买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续的，不能视为彭穗芬须向某佳支付购房余款的条件的主张，显然与上述合同约定内容不一致，故对彭穗芬的该主张，原审法院不予支持，彭穗芬应向某佳支付余下房款42万元。2013年5月21日，彭穗芬收到黄伟佳发出《通知》，已经知道银行不批准其贷款申请，但彭穗芬没有依约在10天内向某佳交纳余款，应依约承担违约责任。违约金依约应从2013年5月31日起算。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，彭穗芬向某佳支付房款42万元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，彭穗芬向某佳支付逾期支付房款42万元的违约金（以42万元为本金，从2013年5月31日起计至彭穗芬实际支付房款之日止，每日0.15%计算；违约金总额不得超过黄伟佳所欠房款总额）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5301元，由彭穗芬负担。判后，上诉人彭穗芬不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、《商铺认购书》、《商铺买卖合同》约定由彭穗芬通过按揭付款方式进行付款，彭穗芬只对自己的信用和还款能力承担责任，《商铺买卖合同》第四条之2按揭付款时约定余下房款人民币420000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入黄伟佳指定的银行账号，并在备注中进行了详细的说明，本案中应由黄伟佳提供证据证明是因彭穗芬的原因导致银行不批准彭穗芬的贷款申请，举证责任在黄伟佳。理由如下：1、从语法上分析，主语（买受人原因）＋谓语（动词：导致）＋宾语（无法办理按揭银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的），宾语并列的情形，且符合递进的按揭贷款审批流程，即手续到批准。2、从因果关系角度分析，原因（买受人原因）导致结果（无法办理按揭银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的），属于结果并列的情形。3、从法理角度分析，涉案《商铺认购书》、《商铺买卖合同》是一种格式合同，黄伟佳作为格式条款及合同的提供方，应做出不利于黄伟佳的解释。4、对于涉案商铺价值是否足以用于抵押实现贷款目的，黄伟佳应承担相应的保证责任，黄伟佳对涉案商铺的价值及情况比彭穗芬了解得更清楚、更透彻；其次，按揭银行及代理人都是由黄伟佳指定的，出卖人在选定银行应考虑该银行能有足够资金额度用于其项目贷款的需求。二、证明彭穗芬原因导致不能获得贷款的举证责任在作为出卖人的黄伟佳。黄伟佳未提供任何的证据的证明是彭穗芬的原因导致不能获得贷款。三、彭穗芬对不能获得贷款不存在过错，因此，不应承担违约责任。四、广州市裕和置业有限公司是黄伟佳的保证人，与本案存在重大利害关系，原审法院不批准广州市裕和置业有限公司作为第三人参加诉讼影响本案的正确判决。综上所述，上诉请求：1.改判驳回黄伟佳的诉讼请求；2.由黄伟佳承担原审和上诉的诉讼费。被上诉人黄伟佳答辩称：我方认为合同约定是明确的，银行也向彭穗芬书面通知了不同意其房贷款申请，彭穗芬应当按照黄伟佳的通知，在合同约定的期限内一次性支付款项。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，我方同意原审判决。本院经过庭询，确认原审查明的事实。本院认为，彭穗芬与黄伟佳签订的《商铺买卖合同》是当事人真实意思表示，并没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的，双方应依约履行。彭穗芬具有完全民事行为能力，对该合同的内容应有基本的理解能力，对签署合同的后果应有充分的了解，而且彭穗芬事实上已经接收讼争商铺使用，并办理了讼争商铺交接确认手续，《商铺买卖合同》第四条备注3明确约定：因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后10天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款。彭穗芬上诉主张应当由黄伟佳举证证明是彭穗芬自身原因导致不能贷款，该主张不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原审法院认定彭穗芬应当承担相应的违约责任并判令彭穗芬向某佳支付剩余房款42万元以及逾期付款违约金，并无不当，本院予以维持。彭穗芬上诉要求追加广州市裕和置业有限公司作为第三人参加诉讼，本案为房屋买卖合同纠纷，且广州市裕和置业有限公司不参加诉讼不影响本案的审理，故彭穗芬该上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，彭穗芬的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10602元，由上诉人彭穗芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一五年七月八日书 记 员 宋德光阮志雄 来源：百度“”