（2015）长民终字第00634号

裁判日期: 2015-07-08

公开日期: 2017-05-23

案件名称

上诉人李虎则、李华增与被上诉人长治市郊区老顶山镇金口村委房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

山西省长治市中级人民法院

所属地区

山西省长治市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李虎则,李华增,长治市郊区老顶山镇金口村委

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山西省长治市中级人民法院民事判决书（2015）长民终字第00634号上诉人（原审原告）李虎则，男，汉族。委托代理人刘慧荣。上诉人（原审被告）李华增，男，汉族。委托代理人师学谦。被上诉人（原审被告）长治市郊区老顶山镇金口村委。法定代表人牛女则。上诉人李虎则、李华增与被上诉人长治市郊区老顶山镇金口村委因房屋买卖合同纠纷一案，长治市郊区人民法院于作出（2013）郊民初字第53号民事判决，李虎则不服向本院提起上诉，本院经审理后作出（2014）长民终字第00286号民事裁定，裁定：一、撤销长治市郊区人民法院作出的（2013）郊民初字第53号民事判决；二、发回长治市郊区人民法院重审。之后，长治市郊区人民法院作出（2014）郊民初字第226号民事判决，李虎则、李华增不服向本院经提起上诉。本院受理后依法公开开庭审理了本案，上诉人李虎则的委托代理人刘慧荣、上诉人李华增及其委托代理人师学谦、被上诉人长治市郊区老顶山镇金口村到庭参加了庭审，本案现已审理终结。原审认定，原告与被告金口村委2008年4月11日签订购房合同，原告以总价款91742元购买位于长治市郊区老顶山镇金口村金口小区房屋一套。合同签订后，原告按约定向被告金口村委缴纳了全部房款。2011年11月4日，被告又缴纳了配套费27900元。2012年10月27日，二被告签订合同，被告李华增购买本案争议房屋，被告李华增向金口村委支付房价款91742元，配套费19899元，被告李华增已对该房屋进行装潢并入住。金口小区住房是在该村集体土地上修建新农村建设项目，原告李虎则、被告李华��均不是金口村集体组织成员。原审法院认为，建设用地用于保障农民最基本的生存需要，具有社会福利性，其表现为宅基地是农村村民基于特定的集体经济组织成员身份无偿取得的，具有人身依附性。受宅基地的影响，农村房屋亦具有人身依附性。本案金口小区住房属于金口村新农村建设项目，是建造在本村集体土地上的房屋，小区住房用地系金口村农民集体所有。其次，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2007年12月30日，国务院办公厅发布了国办发【2007】71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》，指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅、或“小产权房”。本案原告李虎则、被告李华增均不是金口村集体组织成员，不具有购买建造在农村集体土地上的房屋的资格。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六条规定，“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。由此可见，本案原告和被告李华增与金口村委分别签订的购房合同均违反了国家政策，属无效合同。同时原告也属城镇居民，不具有农村房屋买卖适格的主体资格，其诉请被告李华增为其腾出诉争房屋并对该房屋恢复原状无法律依据，不予支持。经调解无果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告长治市郊区老顶山镇金口村委与原告李虎则、被告��华增所签订的房屋买卖合同均无效。被告长治市郊区老顶山镇金口村委收回长治市郊区老顶山镇金口村金口小区4号楼2单元102房屋，并退还原告李虎则购房款91742元及该房配套费27900元，共计119642元；退还被告李华增购房款91742元及该房配套费19899元，共计111641元。（此项在本判决生效后六个月内自动履行完毕）；二、驳回原告李虎则要求被告李华增腾出房屋、恢复原状的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的，时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告长治市郊区老顶山镇金口村委负担。一审判决作出后，李虎则不服向本院提起上诉，请求：l、依法撤销长治市郊区人民法院(2014)郊民初字第226号民事判决第一项：关于确认“被告长治市郊区老顶山镇金口村委与原告李虎则签订的房屋买卖合同无效”以及“被告长治市郊区老顶山镇金口村委收回长治市郊区老顶山镇金口村金口小区房屋”的判决。2、依法改判被上诉人李华增为上诉人腾出长治市郊区老顶山镇金口村金口小区住房，并对该房屋恢复原状。3、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院在本院认为中认定“原告李虎则不是金口村集体组组织成员，不具有购买建造在农村集体土地上的房屋的资格”没有事实依据和法律依据。l、根据我国《土地管理法》关于“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体组织或者村民委员会经营管理”之规定，金口村对利用集体土地建造的住宅对外予以出售的行为，本身是合法行使其对土地经营管理的自主权，而其将本案所涉金口小区房于2008年4月11日与李虎则签订购房合同均是在双方自愿平等有偿的基础上签订，并且该购房合同已在李虎则与金口村委之间实际履行完毕。这一事实足以认定金口村对李虎则购买该房屋资格的认定，不存在违反法律、法规的问题。2、一审法院据以认定李虎则不具有购买该房的资格的依据：国务院办公厅1999《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和2007年12月30日国务院办公厅发布的国办发[2007]71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》并不属于全国人大及其常委会制定的法律性质，也不属于国务院颁布的行政法规性质。而根据我国《民法通则》58条以及《合同法》第52条之规定，李虎则与金口村委签订的购房合同不存在其中任何一项违法情形。并且，根据最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释》（一）第四条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，人民法院应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”由此可见，一审法院据以认定李虎则与金口村签订的购房合同无效的依据不具有法律、行政法规的效力。因此不应作为认定本案李虎则与金口村签订的购房合同无效的法律依据。3、本案系上诉人李虎则作为原告提起的要求确认两被告李华增与金口村委签订的购房合同无效及李华增应腾房之诉，该案中并不涉及上诉人李虎则与金口村委签订的购房合同的效力问题。根据我国民事诉讼“不告不理”原则，该购房合同的签订双方均未对合同提出效力认定问题，并且金口村委已向李虎则履行了交房义务，即李虎则与金口村委己就该购房合同履行完毕。因此，本案根本不涉及李虎则与金口村委签订的购房合同效力认定的问题。4、事实上，本案涉及的是金口村委“一房两卖”问题��如前所述，金口村委于2008年4月11日与李虎则签订购房合同，双方并已全面履行各自的合同义务，金口村委也已实际将该房交付李虎则的情况下，又将该房签订购房合同出卖给了被上诉人李华增。因此，在李虎则己实际享有该房所有权的前提下，金口村委本无权再次行使处分权与李华增签订购房合同出卖该房，明显存在违反法律规定恶意损害上诉人合法权益之行为。因此，金口村委与李华增签订的购房合同当属无效合同，无可质疑。二、一审判决结果未保障上诉人李虎则的实体权利，驳回上诉人要求李华增腾出房屋之诉求，适用法律不当，严重错误。1、根据我国《合同法》第58条、59条之规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。一审法院判决“被告金口村委与被告李华增所签订的房屋买卖合同无效”，但未按法律规定，就合同无效的法律结果应将该房屋实际返还给李虎则，因李华增强占的是已由金口村实际交付给李虎则占有使用的房屋。2、一审法院以新农村建设为由提到李虎则与金口村签订的购房合同无效为由，作出如此判决，明显违法侵害上诉人李虎则的合法权益。上诉人李华增答辩称，原审判决事由事实及法律依据的，在此基础上，李虎则与本案诉争房屋并没有利害关系，应当驳回李虎则的诉讼请求。另外，原审判决我们返还村委房屋，没有事实及法律依据，即使按照原审判决认定购房合同无效，返还的对象应当是李华增。被上诉人长治市郊区老顶山镇金口村委答辩称，不认可李虎则的上诉状内容，李虎则也不是本村村民。另外，一审判决作出后，李华增亦不服向本院提起上诉，请求：一、请求人民法院依法撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求；二、��案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，将本应驳回起诉案件继续审理，所作出的判决自相矛盾。首先，一审判决确认了被上诉人与原审被告之间的房屋买卖合同无效，又驳回了被上诉人要求上诉人腾房的诉求，客观上认定了被上诉人与本案讼争房屋无利害关系。依据《民事诉讼法》第119条明确规定，适格的原告是必须与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织，故由于本案中被上诉人对本案讼争标的并无合法利害关系，实际上其并无权提起本案诉讼，因此人民法院本应依法驳回其的起诉，若继续审理必然导致判决结果的错误。其次，一审判决恰恰又继续审理，在明确了原告对诉讼房产无权的情况下，又支持了被上诉人要求确认上诉人与原审被告之间的房屋买卖合同无效的诉求，这显然是错误并且互相矛盾的。二、上诉人与原审被告之间的房屋买卖合同是否有效，无效后如何承担法律责任的问题不应在本案审理范围之内，应当由双方另案解决，一审判决超范围审理既违背了“不告不理”的基本诉讼原则，又与客观事实和相关法律规定相悖。1、一审判决违反了“不告不理”的基本诉讼原则。“不告不理”原则是民事诉讼法的基本原则，表现为法院审理民事纠纷的范围（诉讼内容与标的）由当事人确定，法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求。案件在审理中，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。本案中，被上诉人一审诉求仅为“依法判令二被告签订的房屋买卖合同无效，被告李华增为原告腾出长治市郊区老项山镇金口小区4号楼2单元102室，并对该房屋恢复原状”，其中并无一审判决第一项中所述“金口村委收回长治市郊区老顶山镇��口小区4号楼2单元102房屋，并退还李虎则购房款91742元及盖房配套费27900元，共计119642元”的诉求，一审法院超出被上诉人的诉请范围进行判决，显然违背了“不告不理”的基本原则。2、一审判决认定上诉人与原审被告之间房屋买卖合同无效，并简单判令上诉人返还房屋，原审被告返还购房款，这不仅不能正确反映客观事实，更违反了相关的法律规定。由于上诉人与原审被告之间的问题根本不属于本案审理范围，故双方并未对此问题进行充分的举证、质证、辩论，双方之间合同的效力问题根本无从谈起，而假设无效之后相应的法律后果如何承担也无判决的基础。本案中，上诉人在讼争房产使用过程中已经对该房产进行了装修，且近年来房价大涨，上诉人因此造成的损失根本不是简单的返还购房款所能够弥补，而依据《合同法》第58条之规定，以上损失先按应当由上��人与原审被告按照过错比例共同承担，但一审判决显然未能也不可能对此予以审理及考虑，相应判决结果实际上严重侵害了上诉人的合法权益。综上所述，一审判决违反基本诉讼原则，适用法律不当，所作出的判决严重侵害了上诉人的合法权益。现上诉人依据《民事诉讼法》第147条之规定，向人民法院提起上诉，请求人民法院在查明案件事实的基础上，依法做出公正的判决，以维护法律的公正和上诉人的而合法权益。上诉人李虎则答辩称，李华增的上诉没有事实及法律依据，李虎则是本案诉争房屋合法取得人，系本案诉争房屋的利害关系人，因此享有提起诉讼的主体资格和合法权益。其次，本案原审诉求是李虎则要求确认村委与李华增购房合同无效的问题，就应当围绕李虎则的诉求审理本案，因此李虎则与村委的合同效力问题不应当在本案的审理范围之��。被上诉人长治市郊区老顶山镇金口村委答辩称，不认可上诉人李华增的上诉状内容，李华增与李虎则都不是本村村民。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案诉争房屋属于金口村新农村建设项目，是建造在本村集体土地上的房屋，小区住房用地系金口村农民集体所有，依据国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，与2007年12月30日，国务院办公厅发布的国办发【2007】71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》，指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅、或“小产权房”，可知农村住宅仅限于分配给本村村民，而本案的上诉人李虎则与上诉人李华增均非金口村村民，因此二上诉人与村委分别签订购房合同的行为，已经侵害了本村村民的合法权益，损害了本村集体利益，故原审认定二上诉人与被上诉人长治市郊区老顶山镇金口村委签订的购房合同均属无效，并无不妥之处。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李虎则与上诉人李华增各自承担50元。本判决为终审判决。审　判　长　　郭庆菊代理审判员　　肖俊国代理审判员　　郜文青二〇一五年七月八日书　记　员　　李　聪来源：百度“”