（2015）筑民一终字第1139号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2016-08-31
案件名称
袁建芬与王瑜、王清亮房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁建芬,王瑜,王清亮
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第1139号上诉人（原审被告）袁建芬，女，1962年10月9日出生，汉族，无业。委托代理人王惠奇，贵州拓瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王瑜，女，1973年11月18日出生，汉族，无业。代理人杨睿春，贵州鼎尊律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）王清亮，男，1943年8月5日出生，汉族，中国电信贵阳分公司退休职工。委托代理人彭娜，女，1976年5月11日生，汉族，无业。上诉人袁建芬与被上诉人王瑜、王清亮房屋买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2015年4月10日作出（2015）云民一初字第437号民事判决。上诉人袁建芬对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月25日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，2006年7月6日甲方王清亮以王瑜的名义与乙方袁建芬签订了一份《协议书》，载明“经甲乙双方反复协商同意，将公山坡2-2-3-2-1号以下简称甲方、乙方。一、甲方：本人全家共同商议后，同意将市西路一室一厅平方米住房（全产权住房）转售给乙方。二、甲方同乙方协商同意成交后，甲方不得增加其他任何附加条件，一切按协商的条件，并协助乙方办理房屋的所有权相关移交手续。三、甲方在协助乙方办理相关移交手续的过程中，其些手续一时不能办理的情况下，甲方应将相关证件的原件或复印件留给乙方以便办理移交手续，办理手续费用由乙方自行负责。四、乙方以甲方协商同意成交后，同样不得增加其他任何附加条件。五、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，甲乙双方签字盖章之日起生效。甲方签字：王瑜（指纹捺印）乙方签字：袁建芬（指纹捺印）2006年7月6日”。2006年6月6日王清亮以王瑜的名义出具了《收条》一份，载明“收条今收到袁建芬买公山坡房屋一套（一室一厅），共计人民币50000元（五万元）。收款人（签章）：王瑜2006年6月6日”。2006年7月6日王清亮出具了《收条》一份，载明“收条今收到袁建芬买公山坡房屋一套（一室一厅）共计人民币：柒万贰仟元整（72000元）。收款人：王清亮2006年7月6日”。2006年7月王清亮在收到购房款之后将公山坡2-2-3-2-1的房屋及房屋所有权证交付给了被告袁建芬，该房一直由被告袁建芬使用至今。位于公山坡2-2-3-2-1号的房屋登记在原告王瑜名下，建筑面积为35.57平方米，缮证日期1999年12月8日。另查明，被告袁建芬在与王清亮协商购房时就已明知该房登记在原告王瑜名下，被告袁建芬与第三人王清亮签订《协议书》时王瑜并不在场，《协议书》及《收条》中王瑜的签名和捺印均是王清亮所签和捺印。原判认为，本案的焦点为：一、被告袁建芬与第三人王清亮以原告王瑜名义签订的《协议书》是否是原告王瑜的真实意思表示；二、被告袁建芬是否构成善意取得。关于第一个焦点被告袁建芬与第三人王清亮以原告王瑜名义签订的《协议书》是否是原告王瑜的真实意思表示的问题，被告袁建芬与第三人王清亮在签订《协议书》之前已经知情本案争议房屋所有权人是原告王瑜，第三人王清亮在未取得原告王瑜授权的情况下以王瑜的名义与被告袁建芬签订了购买位于公山坡2-2-3-2-1号房屋的《协议书》，且原告王瑜对《协议书》不予追认，因此没有充分证据证明被告袁建芬与第三人王清亮以原告王瑜名义签订的《协议书》是原告王瑜的真实意思表示。关于本案的第二个焦点被告袁建芬是否构成善意取得，根据《中华人民共和国物权法》的规定构成善意取得应当同时具备以下三个条件：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。如不能同时满足以上三个条件被告袁建芬则不构成善意取得。被告袁建芬在庭审中陈述与第三人王清亮签订《协议书》之前已经明知本案争议房屋登记在原告王瑜的名下，在王清亮没有取得原告王瑜授权的情况下仍然签订了《协议书》，显然不能满足受让不动产是善意的要求。虽然公山坡2-2-3-2-1号房屋在《协议书》签订之后一直被告袁建芬占有、使用、居住至今，但是房屋至今仍然登记在原告王瑜名下，并不满足转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记的规定。故被告袁建芬不构成善意取得。综上，被告袁建芬在明知本案争议房屋所有权人是原告王瑜且第三人王清亮也未取得原告王瑜授权的情况下仍然与第三人王清亮以原告王瑜的名义签订了《协议书》，被告袁建芬与第三人王清亮的行为已经构成了恶意串通并且损害了原告王瑜的利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，2006年7月6日甲方王清亮以王瑜的名义与乙方袁建芬签订的《协议书》应属无效合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：王清亮以王瑜的名义与袁建芬于2006年7月6日签订的《协议书》无效。案件受理费人民币60元，减半收取30元，由被告袁建芬负担，（该款已由原告王瑜预交，被告袁建芬在本判决生效时支付给原告王瑜）。一审宣判后，袁建芬不服该判决，提起上诉称：一、一审时上诉人申请证人到庭作证，但由于证人未携带身份证，法庭不允许其出庭作证，该两位证人是上诉人与被上诉人王清亮签订协议的见证人，清楚交易的具体情况，一审法院以没带身份证为由拒绝他们出庭作证，明显程序违法；二、《协议书》是王清亮打印好拿给上诉人签字的，当时王瑜的名字就已经签好，原审法院在未作鉴定的情况下，就推定该签名不是王瑜本人所签，还认为上诉人与王清亮恶意串通明显对上诉人不公，二被上诉人是父女，其父怎么会和他人串通损害女儿利益；三、上诉人购房至今在争议房屋里居住了近十年，根据贵阳市公安局云岩分局宅吉路派出所的证明，被上诉人王瑜是在2007年12月12日才将户口迁出贵阳，在这么长的时间里，王瑜都对该房不闻不问，只能说明其对卖房一事是明知的。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院查明事实依法改判。被上诉人王瑜答辩称：一、原审法院在无法查清证人身份的情况下不允许证人出庭作证符合法律规定，所以一审程序并不违法；二、上诉人称签协议时王瑜的名字就已经签好，该说法首先没有证据证明，其次也不符合交易习惯；三、二被上诉人虽为父女关系，但争议房屋是王瑜的个人财产，其父亲在未获得王瑜授权的情况下没有权利处分该财产。原判认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人王清亮答辩称：出售房屋时被上诉人王瑜并不知情，而且上诉人也是知道这一事实的。原判认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与原判认定的事实基本一致。二审中，上诉人申请证人姚元兰、赵桂芝出庭作证，该二人与上诉人是药店的同事，其中姚元兰称：“2006年夏天的时候，王清亮想去桐梓购房，他向子女要钱，但子女没钱，就让他把本案争议房屋卖了拿钱去桐梓买，因为没有见过王瑜本人，所以这些话都是听王清亮说的。之后王清亮把打印好的合同拿到药店让上诉人签字，还说出售房屋他女儿是同意他的，不会扯皮。当时没有看见王清亮签字盖手印，事后才看见合同上有王清亮和王瑜的名字。签完字后上诉人分两次付了房款，具体金额不清楚。当时房屋还是出租给其他人的，上诉人还去房屋找过承租人，之后房屋因为光线遮挡问题，也是上诉人去处理的”。赵桂芝称：在06-07年期间，一个叫老王哥的人要去桐梓买房，他就要把市西路的房屋卖了再去桐梓买，正好上诉人也要买房子，他们就签订了合同。合同是在药店签的，老王哥拿出一张合同给上诉人签字，还向我们借了印章盖手印。签合同后一周左右上诉人拿了购房款来请我保管，我没同意，上诉人就打电话给老王哥，老王哥就过来收钱，具体金额多少不清楚，老王哥出售房屋家里人是否知晓也不清楚。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，原判以上诉人袁建芬明知本案争议房屋所有权人是王瑜的情况下与王清亮签订协议构成恶意串通而认定协议无效，但恶意串通首先需要双方有损害第三人的恶意，恶意是相对于善意而言的，即明知或应知某种行为会造成国家、集体或第三人的损害而故意为之。本案中上诉人袁建芬购买房屋自己居住使用，并且支付了相应的对价，没有证据证明上诉人袁建芬明知购买房屋会给被上诉人王瑜造成损害。其次二被上诉人系父女关系，该房一直由王清亮管理使用，在购房过程中，被上诉人王清亮出示了产权证明，上诉人作为善意第三人，在基于合理信任的情形下与王清亮签订了购房《协议书》，王清亮的卖房行为可视为表见代理。并且上诉人购房后一直居住在该房内长达八年，从常理上来说，即使被上诉人王瑜长期在外省上班，也不可能在这么长时间内对争议房屋的情况毫不知情。故原判认定上诉人袁建芬与被上诉人王清亮之间构成恶意串通证据不足。2006年7月6日签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的规定，属合法有效的协议。虽然被上诉人王清亮在出售房屋时对房屋没有所有权，也没有所有权人王瑜的授权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，无权处分的情况下签订的合同仍然是有效的，故被上诉人主张《协议书》无效于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”、《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2015）云民一初字第437号民事判决；二、驳回被上诉人王瑜的诉讼请求。一审案件受理费30元、二审案件受理费60元，共计90元，由被上诉人王瑜负担。本判决为终审判决。审 判 长 龚国智代理审判员 王书建代理审判员 符黎音二〇一五年七月八日书 记 员 冷冬莉 关注公众号“”