（2015）杭上民初字第762号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-11-03
案件名称
杭州众核物业管理有限公司与王宏雁物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市上城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州众核物业管理有限公司,王宏雁
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭上民初字第762号原告：杭州众核物业管理有限公司。法定代表人：方高旭。委托代理人：徐飞。委托代理人：胡周杰。被告：王宏雁。原告杭州众核物业管理有限公司诉被告王宏雁物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法由审判员苏仲文适用简易程序独任审判，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告杭州众核物业管理有限公司的委托代理人徐飞、被告王宏雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：被告系翰林花园小区16幢3单元801室的业主。原告自2010年1月1日起至今，一直依据原翰林花园业主委员会与浙江新鸿物业管理有限公司于2007年3月12日签订的《杭州市翰林花园物业管理服务合同》提供物业服务。物业管理服务收费标准按住宅每月每平方米建筑面积1.1元计算。被告的房屋建筑面积为156.61平方米，其截止2014年12月31日应付物业管理费10336元（2010年1月1日至2014年12月31日），经原告多次催讨，被告拒不支付。被告已构成违约，侵犯了原告的合法权益，根据有关规定，自逾期之日起按应缴费用的每日万分之2.1的标准支付违约金1584.6元（自2011年1月1日起计算，暂计算至2014年12月31日），合计11920.6元。为此原告诉至法院，诉讼请求为：1、判令被告向原告支付物业管理费10336元，并支付违约金1584.6元（自2011年1月1日起计算，暂计2014年12月31日，按万分之2.1计算），合计11920.6元；2、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：原告起诉依据的合同不是原告与小区业主大会签订的物业合同，而是浙江新鸿物业管理有限公司已作废的2007年版本的合同。该合同不能作为向被告索要物业费的依据。且物业企业对外服务需向有关房管部门登记备案，原告至今未向房管部门登记备案。严格地说，原告在小区的服务是违法行为，而不是事实服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。依法选聘物业是法律赋予业主大会的权利，并不是能通过社区证明来说明的事实服务。被告只认可社区于2009年12月在小区张贴通知，内容为被告临时托管小区三个月，按理三个月后社区应向业主张贴通知，告知后续情况。可2010年3月底后从未见过社区履行该职责，此行为剥夺了小区业主的知情权。2012年1月19日社区出具的情况说明，其合法性，真实性，关联性都存疑。杭州市《物业管理条例》对业委会的职责有明确规定，其中之一是“与业主大会选聘物业服务企业签订物业合同”。可见社区无权决定为翰林花园小区选择物业服务企业。对小区因物业企业退出的应急管理，《杭州市物业管理条例》第三十六条第二项规定“物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的物业所在街道办事处、乡（镇）人民政府应当进行应急管理。社区居民委员会可以在街道办事处、乡（镇）人民政府委托下根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担”。明确规定社区在街道的委托下应急管理的期限是六个月。据说第一届业委会在合法期间内即2009年12月初在《都市快报》曾刊登招聘物业的启示，社区却在2009年12月底出告示自行要招物业，是明显的违法行为。综上所述，原告不是起诉依据的合同主体，且该合同早已终止失效，对业主不具有约束力，原、被告之间不存在物业服务合同纠纷。请法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉称的事实，向本院提交了下列证据材料：1、杭州市翰林花园物业管理服务合同、2010年12月27日小营街道出具的证明，拟证明原、被告双方存在物业服务合同及物业费收取的约定；2、房屋权属登记信息查询记录，拟证明被告系业主；3、律师函；4、EMS快递单及投递详情；证据3、4拟证明原告已就被告欠费进行催讨并送达被告；5、2010年7月27日社区出具的情况说明，拟证明原告依法进驻翰林花园并提供物业服务的事实；6、2012年1月19日社区出具的情况说明，拟证明翰林花园业主委员会成立后未选定新的物业，由原告继续提供物业服务。被告未向本院提交任何证据材料。被告在庭审过程中对上述证据材料进行了质证，质证意见如下：对证据1的三性无法确认，认为该合同早已失效，对业主没有拘束力；对证据2的三性无异议；对证据3至6的三性均无法确定。经庭审质证，结合被告的质证意见，本院对证据认证如下：证据1将综合全案予以认定；证据2能证明被告系翰林花园小区16幢3单元801室的业主，予以认定；证据3、4能证明2014年12月原告向被告催讨物业费的情况，予以认定；证据5、6能证明原告进入翰林花园小区进行物业管理的事实，予以认定。经审理，本院对本案事实作如下认定：2010年7月27日，杭州市上城区小营街道老浙大社区居民委员会向原杭州市房管局出具《关于老浙大社区翰林花园应急托管物业的情况说明》，载明：“老浙大社区翰林花园的业主委员会与浙江新鸿物业管理有限公司签订的物业管理合同将于2009年12月31日到期撤走，新一届的业委会因诸多原因未能产生，在时间紧迫的情况下，杭州众核物业管理有限公司在12月28日与街道、社区、业主代表达成应急代管翰林花园三个月的决定。但由于诸多原因，翰林花园业主委员会换届选举工作未能如期进行，新一届业委会仍然未能产生，杭州众核物业管理有限公司目前仍继续代管翰林花园，为翰林花园业主提供管理服务。”2010年12月27日，该居委会出具《证明》，载明：“兹证明杭州众核物业管理有限公司，自2010年1月1日至2010年12月31日，为翰林花园提供物业管理服务，鉴于业主委员会未能及时改选，社区仅代行业主委员会职责，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条、三十五条之规定，签订物业服务合同，应履行相关程序规定，即先召开业主代表大会等程序，时值两个节日前无法完成。为维护社区业主正常生活不受影响，现社区决定继续由杭州众核物业管理有限公司对翰林花园实行托管，期限自新一届业主委员会成立并正式移交结束止。托管期间按原合同服务内容和收费标准执行。”2012年1月19日，该居委会出具《关于杭州众核物业管理有限公司继续对翰林花园物业管理的情况说明》，载明：“由于翰林花园业委会原聘请的新鸿物业公司服务合同已于2009年12月31日到期，不再继续对翰林小区提供物业服务。但因当时业委会的换届选举已陷入停滞，新物业公司的聘请以及新老物业公司衔接无法进行。为了保障小区业主正常生活以及小区物管平稳过渡，2009年12月26日在小营街道和上城区建设局物业科的协调指导下，社区牵头组织翰林花园部分业主选出2家物业公司（杭州越华物业管理有限公司【三级资质】、杭州众核物业管理有限公司【三级资质】）进行实地考核，业主经实地考察物业管理公司情况后，客观、公证地做出了选择，确定委托杭州众核物业管理有限公司作为翰林花园物业管理服务临时托管单位，自2010年1月1日至今。翰林花园第二届业委会于2011年3月31日通过业主大会全体业主投票选举，合法成立新一届业委会，但始终未履行相关程序规定，签订物业服务合同。目前，通达电梯维保有限公司于2012年1月4日以书面形式告知退出对翰林花园电梯的维保服务。时近年关，根据上城区建设局物业科的指导意见，为了维护社会稳定，确保业主正常生活不受影响，社区认为一是在业主大会没有选聘新的物业公司决定前；二是在没有经专有部分占建筑物总面积1／2以上且占总人数1／2以上业主提出要求杭州众核物业管理有限公司退出对翰林花园物业服务诉求时，建议继续由杭州众核物业管理有限公司对翰林花园实行临时托管物业服务，直到上述两项情况的其中一项落实为止。”另查明，被告王宏雁系杭州市上城区翰林花园16幢3单元801室房屋（建筑面积156.61平方米）的业主。原告杭州众核物业管理有限公司曾于2014年12月发函向被告催讨2010年1月1日至2014年12月31日的物业管理费。本院认为，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，原告经杭州市上城区小营街道老浙大社区居民委员会决定为翰林花园小区提供物业服务，后该小区虽成立新的业委会，但并未引入新的物业公司，原告为该小区提供物业服务至今。原告主张讼争物业管理收费标准为每平方米1.1元／月，并无不妥。现原告诉请要求被告支付2010年1月1日至2014年12月31日的物业管理费10336元，被告抗辩已过诉讼时效。经本院审查，原告并未提交2014年12月前已向被告催收物业管理费的相关证据，故原告诉请中2010年1月1日至2011年12月31日之间的物业管理费已过诉讼时效，本院不予支持。被告应向原告支付2012年1月1日起至2014年12月31日的物业管理费6201.8元。原告诉请要求被告支付违约金1584.6元，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。据此，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王宏雁于本判决生效之日起十日内支付原告杭州众核物业管理有限公司物业管理费6201.8元；二、驳回原告杭州众核物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告王宏雁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费98元，减半收取49元，由被告王宏雁负担，退回原告杭州众核物业管理有限公司49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审判员 苏仲文二〇一五年七月八日书记员 仲 翀 来自：