（2015）未民初字第02838号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-07-20
案件名称
贾晓峰与董建利、陕西锦尚润家实业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市未央区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条，第二十九条第一款
全文
西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2015）未民初字第02838号原告贾晓峰，男，1985年11月11日出生，汉族。被告董建利，男，1982年3月18日出生，汉族。委托代理人蔺希连，陕西松意律师事务所律师。第三人陕西锦尚润家实业有限公司。住所地：陕西省西安市未央区景家十字东北角香槟国际城紫荆苑商业楼***号。法定代表人林志金。委托代理人田亚鸿，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人辛欣，陕西稼轩律师事务所律师。原告贾晓峰与被告董建利、第三人陕西锦尚润家实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾晓峰，被告董建利及其委托代理人蔺希连，第三人陕西锦尚润家实业有限公司的委托代理人田亚鸿、辛欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾晓峰诉称，第三人作为合法经营场所，为了谋取超额利润，允许被告董建利以润家小吃城的名义，面向社会招收餐饮经营者。2014年5月19日，其与被告签订合同，被告收取其租房押金1万元和档口一年租金4.5万元。现被告和第三方出现纠纷，所有餐饮档口于2015年4月21日被迫全部停业。另，在合同期内，第三人和被告还承诺按双倍给其赔偿2015年4月11日至2015年4月15日停业期间的损失和菜品损失。被告的行为，明显构成违约，故其诉至本院，要求被告：退还房租押金1万元；退还2015年4月20日至2015年5月19日未使用完的档口租金3750元；赔偿停业期间的损失1238元；支付合同违约金2000元；赔偿2015年4月20日至2015年5月20日期间的经济损失1.2万元并承担本案诉讼费。被告董建利辩称，虽然第三人未与其协商在小吃城门口张贴通知，但在4月20日停水停电，导致原告不得不离场，对于收取原告的1万元押金以及4月20日之后未到期的租金，其愿意退还。因第三人未与其协商和通知，停水停电，并单方将原告的菜品原材料收走，营业期间停业四天的损失应当由第三人承担，其也愿意承担这部分损失，并已另案向第三人主张。原告主张的合同违约金及经济损失按照合同约定、法律规定在合情合理的范围内承担，其中违约金约定过高，应予降低，其按照不超过20%承担责任，其已向第三人另案主张。第三人陕西锦尚润家实业有限公司述称，其从西安禄丰房地产开发有限公司处租赁房屋，并将承租房屋用作经营“润家购物广场”。2014年，其与董建利、周磊签订《租赁合同》将第三层西北区域出租给被告用于“小吃城”经营使用，并依照该合同收取租金等相关费用，受法律保护。原告与被告董建利签订的合同，应该按照合同的约定向被告董建利主张，而不能突破合同的相对性由其享有权利或承担义务。因被告董建利拖延缴纳各项费用，其在索要无果的情况下，无奈才在小吃城门口张贴催款通知，催促被告董建利履行合同义务，并未实际采取停水停电的措施。被告董建利不缴纳费用，还强行锁门，导致小吃城无法营业，对此，原告应向被告董建利主张，与其无关。对于被告董建利逾期不缴纳租金、物业费、空调费等相关费用的违约行为，其已向法院提起诉讼。原告主张在营业期间因超市被村民堵门无法经营造成的经济损失，是由该商场的开发商西安禄丰房地产开发有限公司与附近村民之间发生矛盾引起的堵门事件，与其无关，且其作为受害者，从来没有向原告承诺过支付相关损失。经审理查明，2014年5月5日，董建利、周磊与第三人签订《润家购物广场租赁合同》，约定由董建利、周磊租赁第三人位于润家购物广场第三层西北区域建筑面积为786平方米的“小吃城”，用于餐饮经营，主营小吃系列；租赁期限为5年，从2014年5月8日起至2019年5月7日止。2014年4月26日，被告董建利以“润家小吃城”代表的名义作为甲方与作为乙方的原告签订《小吃城档口租赁合同》，约定由“润家小吃城”将位于西安市润家小吃城一号档口租赁给原告使用，用于经营快餐；租赁期限为1年；一次性缴纳一年租金4.5万元；乙方向甲方“润家小吃城”缴纳押金1万元。该合同载明：“甲方提供符合合同约定的制作、售卖场地、并对共用设施安装到位”；“甲乙双方均须依照约定履行其权利和义务，若有违反，承担不超过押金20%违约金（协商不定的，交由上级部门处理）”。合同签订后，原告给被告缴纳押金1万元及租金4.5万元。2015年4月19日，第三人以润家购物广场的名义在小吃城张贴《通知》，要求小吃城商户在2015年4月20日前交清所有款项，否则于2015年4月21日采取停水停电措施，直至所有费用交清为止。2015年4月21日，小吃城未开门营业，后原告将用于经营的物品撤出该小吃城。因对相关赔偿协商未果，故原告诉至本院，形成诉讼。另查，被告与第三人的租赁合同纠纷亦在审理过程中。庭审中，被告同意解除与原告之间的租赁合同，并同意退还租金和押金。因双方各持己见，致调解未果。以上事实有当事人陈述、润家购物广场租赁合同、小吃城档口租赁合同、收款收据、通知等附卷为证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。因被告与第三人之间发生矛盾，导致从2015年4月21日开始原告无法继续经营小吃城并起诉至本院，诉讼中，被告亦同意解除其与原告之间的《小吃城档口租赁合同》，故本案依法确认原被告之间的小吃城档口租赁合同已于2015年4月20日解除。对于被告收取原告的押金1万元，现原告主张被告予以返还，被告亦同意，本案依法予以支持。至于原告主张2015年4月20日至2015年5月19日的租金，而合同自2014年4月26日签订，而原告提供现有证据无法表明其开始营业时间，故参照合同签订时间，以2014年4月27日起计算营业时间；另考虑原告给被告缴纳4.5万元租金可以使用12个月房屋的事实，故每月租金宜认定为3750元，被告还应返还原告剩余租金酌情认定为1000元。因被告与第三人之间发生矛盾，导致原告无法继续经营小吃城，按照原、被告之间《小吃城档口租赁合同》的约定，被告应向原告承担违约责任，考虑原告已撤场，已避免损失扩大，故关于“承担不超过押金20%违约金”的数额约定符合相关法律规定，对于原告主张的违约金，本案酌情支持2000元为宜。按照违约金和损失择一主张的原理，因原告已主张违约金且已获得支持，故对原告主张的2015年4月20日至2015年5月20日的经济损失，本案依法不予支持。对于原告主张的四天营业损失，因堵门事件涉及案外人，属另一法律关系，本案不予处理，当事人可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告董建利于本判决生效后五日内退还原告贾晓峰押金1万元。二、被告董建利于本判决生效后五日内退还原告贾晓峰房屋租金1000元。三、被告董建利于本判决生效后五日内支付原告贾晓峰违约金2000元。四、驳回原告贾晓峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费494元（原告已预交），现由原告承担200元，被告承担294元，被告承担部分于支付上款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 张 锐代理审判员 蔡文波代理审判员 薛敏丹二〇一五年七月八日书 记 员 柯钦芬 更多数据：