（2015）天民初字第443号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-08-19
案件名称
龙运吉诉贵州锦绣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案一审民事判决书
法院
天柱县人民法院
所属地区
天柱县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龙运吉,贵州锦绣房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条
全文
贵州省天柱县人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第443号原告龙运吉，男被告贵州锦绣房地产开发有限公司，住所地：天柱县凤城镇锦绣花园A栋A1座38号。法定代表人李世高，该公司董事长。委托代理人杨敏，贵州清水江律师事务所律师。原告龙运吉诉被告贵州锦绣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告龙运吉、被告贵州锦绣房地产开发有限公司的委托代理人杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙运吉诉称：原、被告于2011年9月13日签订《商品房买卖合同》（合同编号：C0837），合同约定由原告购买被告开发的锦绣花园电B栋1单元901号商品房，建筑面积148.14㎡，套内建筑面积129.1㎡，公摊面积19.04㎡，商品房总价410051.00元（含购房预交款10000元）；首付款123051.00元，按揭贷款金额为28.7万元，被告于2012年9月13日将商品房交付给原告使用等内容。合同签订后原告依约向被告交付了首付款并办理了按揭贷款手续，随后交付了商品房，2012年8月4日原告为购买的上述商品房办理产权登记（房产证号：天房权证天柱县字第201200140-1），经登记，该商品房的建筑面积为144.26㎡，套内建筑面积为124.51㎡。之后，证办妥与否无任何消息，直至近期，听小区居民谈及住房面积与实际不相符以及公摊面积过多等问题，原告向房管局取得房产证复印件，才得知公摊面积19.04㎡，该商品房的实测套内建筑面积比原被告双方合同约定的套内建筑面积，以及双方诚实交易数据少了4.59㎡（148.14-19.04-124.51）。另外，虽然《商品房买卖合同》有“以上面积仅供参考”及“按套计算商品房价款”等内容，于原被告双方购房时口头约定的“按实际建筑面积计算价款”、“面积不会少”等承诺不相一致。被告在开发小区时就有少面积的行为，曾被业主指控，被告明知约定的面积小于房产实际面积，将会承担不利后果。但买受人在不知相关内幕的情况下，双方急匆匆签订了《商品房买卖合同》，但合同内容关乎双方利息处均作了手工修改或删除，买受人在出卖人的唆使下盖了手印。被告的上述行为严重违反了诚实信用，实事求是的原则，为保护原告的合法财产不受被告非法侵害，理应依法变更合同，并把原告多支付的4.59㎡购房款按照2768.00元／㎡的价格计算返还给原告，并承担办证过程中多付出的部分经济损失。被告贵州锦绣房地产开发有限公司辩称：一、原被告于2011年9月13日签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，是合法有效的。1、我公司使用的商品房买卖合同是贵州规范文本并经县工商局、房管局审查备案的，没有显失公平的条款。2、买房对原告是件大事，要花费半辈子的积蓄，所以原告在确定买房前，对现房进行了仔细的现场察看，对合同及该套房子总价款等各项都进行了仔细的了解和斟酌，我公司售楼人员对该套住房按套计价是多少钱，应交多少税费、物管费、公共用房分摊，房屋面积仅供参考等做了详细介绍，没有任何隐瞒。二、按套计价是根据《商品房销售管理办法》和天柱县房管局、省建设厅要求必须采用的计价结算方式之一，是合理合法的，我公司在2009年就进行了醒目公示。根据天柱县房管局和贵州省建设厅的相关通知要求，我公司下发了天锦绣房产（2009）10号《关于按套计价的通知》，并在售楼部醒目位置进行了公示，至今还在墙上。所以我公司按套计价不是原告称的所谓欺诈行为，而是在执行政策规定，是合法的。三、原告编造口头约定作为起诉理由和依据，无视合同按套计价的书面约定要求按套内面积退钱是没有依据的无理要求。合同第四条明确约定按套计算，房屋总价款为人民币肆拾玖万陆仟壹佰伍拾捌元整，计价方式不是按建筑面积或套内面积计算，面积仅供参考。合同签订时原告也没有任何异议，因此，原告的要求没有任何依据。按套计价的法律后果，就是明确了无论房子面积是多少，房屋价款就是这么多钱，不存在多退少补的问题。四、合同约定原告应承担分摊面积，分摊面积包括公共部位和公共用房，原告也是公用房屋的受益人，公共用房是买受人应承担的分摊面积，但该面积没有计入产权证测绘面积，而我公司提供的参考建筑面积包含了公用房屋应分摊的面积。五、根据《商品房销售管理办法》第十九条第一款规定“按套计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。”买受人对现售房屋进行了实地勘察，约定总价款，买受人认为价格大体相当，才签订合同。且出卖人在合同中出让该房屋的图纸、户型、尺寸非常明确，交付的商品房的套型与设计图纸相符，相关尺寸也相符，没有差异。原告以合同面积与实测面积不符要求重新约定总价款的理由不能成立，应予以驳回。综上所述，该《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上依法签订的，是合同双方的真实意思表示，按套计价也符合政策的规定，交付的房屋与合同约定的设计图、户型、尺寸都相符，被告在合同履行中没有违约行为，原告起诉的理由不成立，请法院驳回原告的各项诉讼请求。经审理查明：2011年原告龙运吉到被告贵州锦绣房地产开发有限公司已建成的“锦绣花园”选购商品房。2011年9月13日原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“锦绣花园”电B栋1单元901号商品房，其中房屋建筑面积约148.14平方米，套内建筑面积约129.1平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积约19.04平方米，以上面积仅供参考；计价方式与价款，按套（单元）计算，该房屋总价款为410051元，首付款123051元，按揭贷款287000元。合同签订后原告向被告交付了首付款并办理了按揭贷款手续，随后被告交付了商品房。2012年8月4日原告为购买的上述商品房办理产权登记，经登记，该商品房的建筑面积为144.26平方米，套内建筑面积为124.51平方米。2015年4月23日原告以被告违反双方按面积计价的口头约定为由向本院起诉，请求法院判决被告按4.59平方米的面积误差把原告多付的购房款12705元返还给原告。庭审中原告将房屋面积误差值4.59平方米变更为3.88平方米。上述事实有原、被告陈述、商品房买卖合同、房产证等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，该合同属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当房屋建筑面积与房屋买卖合同约定面积不符，合同有约定的，应当按照约定处理。原、被告在《商品房买卖合同》中约定商品房计价方式是按套计价，并非按房屋建筑面积或套内建筑面积计价，因此商品房出现面积误差即实际交付的商品房的面积比合同约定的面积少时，被告并没有构成违约。原告以被告交付的商品房的建筑面积比合同约定的面积少构成违约为由，要求被告把原告多付的购房款12705元返还给原告，本院不予支持。原告主张双方口头约定商品房是按面积计价，但原告未能提供证据证明被告所售的商品房双方口头约定是按面积计价，因此对原告的主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：驳回原告龙运吉的诉讼请求。案件受理费117元，减半收取58.5元，由原告龙运吉负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员 欧阳广福二〇一五年七月八日书记员 郑 桂 炀 关注公众号“”