（2015）三中民终字第08148号

裁判日期: 2015-07-08

公开日期: 2015-08-26

案件名称

蒙彩霞等与北京万通鼎安国际物业服务有限公司服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蒙彩霞,李小黔,北京万通鼎安国际物业服务有限公司

案由

服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第08148号上诉人（原审被告）蒙彩霞，女，1940年3月20日出生。上诉人（原审被告）李小黔（并蒙彩霞委托代理人），男，1967年5月20日出生。被上诉人（原审原告）北京万通鼎安国际物业服务有限公司，住北京市怀柔区庙城镇庙城村东362号。法定代表人王盛雄，总经理。委托代理人赵彤，北京市万思恒律师事务所律师。委托代理人王昊，北京市万思恒律师事务所律师。上诉人蒙彩霞、上诉人李小黔因与被上诉人北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称万通公司）服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第06420号判决书，向本院提起上诉。本院于2015年6月10日受理该案后，依法组成由法官魏志斌担任审判长，法官常洪雷、法官王奔参加的合议庭，进行了审理。上诉人蒙彩霞之委托代理人李小黔、上诉人李小黔，被上诉人万通公司之委托代理人赵彤、王昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万通公司在一审中起诉称：万通公司于2006年1月1日起，开始为亚运新新家园全体业主提供物业服务。蒙彩霞、李小黔是北京市朝阳区×号房屋（以下简称×号房屋）的业主。自2006年开始，蒙彩霞、李小黔拖欠万通公司物业费，至今未付。为了维护万通公司的合法权益，万通公司诉至法院要求蒙彩霞、李小黔：1.支付×号房屋2006年5月25日至2008年6月30日以及2009年1月1日至2013年12月31日的物业费78450.35元，并按日千分之三的标准，给付滞纳金317617.37元；2.诉讼费由蒙彩霞、李小黔承担。蒙彩霞、李小黔在一审中答辩称：蒙彩霞、李小黔入住小区时，前期物业公司为国贸物业公司。2006年，万通公司进入小区时，没有经过业主的同意，没有经过合法程序。蒙彩霞、李小黔与万通公司之间没有合同关系，蒙彩霞、李小黔认可万通公司提供物业服务的事实，但是其提供的物业服务没有达到此前国贸物业的服务标准。万通公司在提供服务期间，对业主的正当需求从来都是拒绝。蒙彩霞、李小黔提出小区内公共设施有损坏，而万通公司对损坏部位都不清楚，足以说明其疏于维护小区财产。有些设备、设施与原本可以通过维修来解决，但万通公司只是简单的进行了拆除，其行为不仅没有维护小区，还恶意进行了损坏。现在小区内停车位紧张，原因是万通公司占用了大量的小区区域进行营利。小区内的餐厅就占用了40个车位，而万通公司却不把这些车位提供给广大业主使用。小区内私搭乱建的现象严重，而保安对施工大型车辆都不阻止，其明显疏于管理，而导致小区很不安全。此外，小区失窃的情况很多，原因也是安保做不到位。因此，万通公司没有权利沿用国贸物业的标准向业主收费。万通公司起诉之前，蒙彩霞、李小黔没有接到任何书面通知，让其缴纳物业费，而且蒙彩霞、李小黔是有正当理由不缴纳物业费的。一审法院审理查明：2004年11月9日，蒙彩霞、李小黔与北京万通先锋置业股份有限公司签订商品房买卖合同，购买了×号房屋，房屋建筑面积278.94平米。同时，蒙彩霞、李小黔签署承诺书，保证遵守和履行《亚运新新家园×号楼房屋使用、管理、维修公约》（以下简称公约）的一切条款及有限修订，公约的核准号为：外字第157号。根据该公约条款规定：提供物业服务的物业企业为国贸物业酒店管理有限公司（以下简称国贸物业），开发商为北京京伯房地产开发有限公司（以下简称京伯公司）；全体业主须共同遵守。对于物业收费，公约规定：产权人或使用人应在每月5日前到国贸物业公司结清该月管理费和代收代缴得用及其他物业管理服务收费；按年收取的费用，其首次付费在办理入住手续时交纳，其他年度收费项目需在每年1月31日前缴清；如未按期支付应付费用的，物业管理公司则有权收取未缴的费用或款项自应付之日起至实际支付之日止的滞纳金，每日按千分之三计算。2004年，北京万通先锋置业股份有限公司（原名称为北京先锋置业股份有限公司，2003年12月1日变更为北京万通先锋置业股份有限公司，2007年9月20日名称变更为北京万通地产股份有限公司。以下简称先锋公司）与国贸物业酒店管理有限公司（以下简称国贸公司）签订亚运新新家园项目（一期）前期物业服务合同，约定由先锋公司委托国贸公司对亚运新新家园提供物业服务，委托期限自2004年5月1日至2005年4月30日。公寓的收费标准为每月每平米3.3元，由物业公司按建筑面积向业主或物业使用人收取。2005年12月30日，先锋公司与国贸公司、万通公司就国贸公司于2005年12月31日停止对亚运新新家园的物业管理，以及万通公司接受开发商委托于2006年1月1日起为亚运新新家园全体业主提供物业服务及物业管理费保持原标准等事项向全体业主发布公告。后万通公司一直为亚运新新家园小区提供物业管理服务。万通公司称接受委托之日起，其为亚运新新家园的安全及保洁提供了服务，万通公司为此提供了聘用保安合同以及保洁合同。蒙彩霞、李小黔称小区物业服务水平低，其为此向一审法院提供了照片等证据。一审诉讼期间，一审法院进入该小区进行现场勘查，发现竹溪园部分单元门的门禁系统损坏，后万通公司进行了维修。一审法院判决认定：先锋公司与万通公司于2005年12月30日联合向亚运新新家园的业主发布公告，通知小区业主由万通公司负责小区物业管理。此后至今，万通公司一直提供为亚运新新家园小区业主提供物业服务至今。至此，双方已经形成了事实上的服务关系。现万通公司要求蒙彩霞、李小黔支付物业管理费，于法有据，一审法院支持，但其计算数额有误，一审法院重新计算后确定。对于滞纳金，一审法院认为：蒙彩霞、李小黔虽承诺遵守公约，但公约中有关滞纳金的约定，仅约束国贸物业与蒙彩霞、李小黔。在万通公司接管小区后，其虽然承诺按照国贸公司的物业服务标准向小区业主提供物业服务，并据此收取费用，但其并未与蒙彩霞、李小黔约定滞纳金的计算标准。因此，万通公司主张滞纳金，缺乏法律依据，一审法院难以支持。对于小区内存在的问题以及服务费标准问题。一审法院认为：虽然蒙彩霞、李小黔认为万通公司提供的物业服务水平不能达到国贸物业公司的服务水平，但并无充分证据加以证明，故蒙彩霞、李小黔据此物业服务费的抗辩，一审法院不予采信；万通公司要求参照国贸物业的标准收费，一审法院予以支持。对于小区物业服务存在的瑕疵，万通公司作为物业服务企业，应当加强与业主的沟通，不断提高物业服务水平，努力构建与业主的和谐关系；有关小区内违建的问题，万通公司也应当积极与相关行政主管部门联系，以便得以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、蒙彩霞、李小黔于本判决生效之日起十五日内给付原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司物业费七万八千四百二十六元七角七分；二、驳回北京万通鼎安国际物业服务有限公司的其他诉讼请求。蒙彩霞、李小黔不服一审法院判决，向本院提起上诉。其上诉理由为：1.万通公司主张的物业费在时间上并不连续，而蒙彩霞、李小黔不可能只截取某个时间段交纳部分物业费，一审法院认定蒙彩霞、李小黔未交纳2006年5月25日至2008年6月30日物业费，无事实依据。2.万通公司主张的物业费自2006年5月起，至今已9年多，已过诉讼时效。3.万通公司物业服务存有质量瑕疵，对于没有提供相应服务及服务质量差的部分，应依法予以扣减。4.万通公司对其服务的项目、服务标准及收费标准，从未告知过业主，其按3.3元标准收取物业费没有事实及法律依据。5.万通公司一直未退还蒙彩霞、李小黔装修押金3800元，该3800元应予以扣减。故蒙彩霞、李小黔上诉要求撤销一审判决，依法改判蒙彩霞、李小黔支付万通公司物业费34861元，并由万通公司承担本案一、二审诉讼费用。就其上诉主张，蒙彩霞、李小黔于二审期间向本院提交照片及视频，证明万通公司无故拆毁景观、毁坏绿地、将公用场地出租租金据为己有，地下车库漏水、业主地下室漏水，小区单元入口管理不到位，地库无安保，万通公司物业服务存有瑕疵。万通公司服从一审判决，请求二审法院驳回蒙彩霞、李小黔的上诉主张，维持原判。万通公司未向本院提交新的证据，其对蒙彩霞、李小黔于二审期间提交证据的证明目的均不予认可。对于蒙彩霞、李小黔于二审提交的证据，本院认为：蒙彩霞、李小黔提交的上述证据，不符合法律关于二审新证据的规定，且不能证明其证明目的，本院对其证明力均不予确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有买卖合同、判决书、保洁合同、保安合同、公约核准通知、照片及各方当事人陈述等在案佐证。本院认为：蒙彩霞、李小黔主张其已交纳2006年5月25日至2008年6月30日期间的物业费，但并未提供有效证据予以证明，其即应承担举证不能的不利后果。关于万通公司的服务质量及收费标准，一审法院了解涉案小区内物业服务情况后，依据现场勘验情况，参照国贸物业的收费标准，确定蒙彩霞、李小黔应交纳的物业费数额，对此，本院不持异议。蒙彩霞、李小黔主张万通公司应返还其押金3800元，该押金与本案服务合同分属不同法律关系，蒙彩霞、李小黔可另行主张。蒙彩霞、李小黔于一审期间，并未以超过诉讼时效抗辩，对其关于万通公司主张已过诉讼时效的主张，本院不予采信。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7424元，由北京万通鼎安国际物业服务有限公司负担5424元（已交纳3621元，余款于本判决书生效后七日内交纳），由蒙彩霞、李小黔负担2000元（于判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费672元，由蒙彩霞、李小黔负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　魏志斌代理审判员　　常洪雷代理审判员　　王　奔二〇一五年七月八日书　记　员　　唐大利百度搜索“”