（2015）沙法民初字第00369号

裁判日期: 2015-07-08

公开日期: 2015-11-25

案件名称

重庆玮伦开宜商贸有限公司与租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市沙坪坝区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙法民初字第00369号原告重庆玮伦开宜商贸有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路32号附21、23号，组织机构代码59367825-4。法定代表人莫在伦，重庆玮伦开宜商贸有限公司总经理。委托代理人刘文，重庆中钦律师事务所律师。委托代理人朱玉强，重庆中钦律师事务所律师。被告文艺，女，1985年7月23日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巴南区。第三人李凤英，女，1980年1月15日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆玮伦开宜商贸有限公司与被告文艺、第三人李凤英租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，因被告文艺提出管辖权异议，本院依法中止本案。经本院、重庆市第一中级人民法院裁决，本院对本案具有管辖权，驳回了被告文艺的管辖权异议申请。案件恢复审理后，依法由代理审判员田利辉独任审判，适用简易程序于2015年5月28日、2015年7月6日进行了公开开庭审理。原告重庆玮伦开宜商贸有限公司的委托代理人刘文，被告文艺，第三人李凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆玮伦开宜商贸有限公司诉称，2012年6月15日，原被告签订了《麒雅小区商铺联合经营协议书》，约定原被告联合经营位于重庆市沙坪坝区某号门面，期间为2012年7月15日至2015年7月14日。被告自2014年6月起就没有向原告交纳经营管理费。从2014年1月起，被告就未按时交纳物业管理费，一直由原告垫付。原告多次向被告文艺催收未果，且到该门面查看时发现该门面被告已经于2012年7月20日转让给了第三人。原告认为被告未按照合同约定，将涉案门面转租他人，且拖欠经营管理费与物管费，请法院判决解除原被告双方于2012年6月15日签订的《麒雅小区商铺联合经营协议书》；判决被告支付原告经营管理费28505.40元（2014年7月15日至2015年6月14日）、垫付的物管费561元（2014年2月1日至2015年5月30日）；判决被告支付原告拖欠经营管理费的滞纳金2591.40元、垫付物管费的滞纳金56.10元；判决第三人向原告返还位于重庆市沙坪坝区某号门面。被告文艺辩称，虽然原被告双方签订的书面协议中没有约定可以转租，但原告口头上是同意了的。合同签订一个月后，被告就将涉案门面转租给了第三人，在之后近两年的时间内，原告未提出任何的异议。合同约定涉案门面是用来做蛋糕、餐饮，但实际上第三人是做化妆品生意的。原告协助第三人办理了营业执照，可见原告是认可了被告的转租行为。中途因第三人不愿意继续做下去，被告遂与第三人找原告要求其收回门面，但双方一直未达成一致意见。原告认可被告的转租行为，相应的费用应当由第三人支付。第三人李凤英陈述，涉案门面系第三人从被告处转租而来。第三人向被告交纳了两年的租金，但只做了一年零五个月。第三人不做时联系被告，但被告让第三人找原告，原告提出与第三人没有关系，不予理会。在合同未到期前，原告就多次打开第三人所租门面，甚至更换门锁。经审理查明，2012年3月5日，重庆市沙坪坝区房地产开发总公司将位于重庆市沙坪坝区某号门面租赁给原告，租赁期间为2012年3月1日起至2017年5月31日止。2012年6月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《麒雅小区商铺联合经营协议书》，第二条约定原告将位于重庆市沙坪坝区某号门面提供给被告作为经营场所，并于当日将门面交予乙方使用。门面建筑面积为37.02平方米（备注：最终建筑面积以测绘面积为准），经营管理费收取的单价为70元／平方米／月。第三条约定甲方提供门面的使用期限为36个月，从2012年7月15日起至2015年7月14日止。门面使用费提前一月支付，按协议签订时间起计算。乙方按照协议的要求向甲方承诺，甲方为经营所提供的门面仅作为蛋糕或餐饮使用。第四条约定乙方同意在签订联合经营协议书之日起向甲方支付经营期间的保证金，金额为15548.40元。甲方在与乙方联营期间要收取乙方经营门面的管理费，金额为93290.40元。乙方每6个月向甲方支付一次性经营管理费，金额为15548.40元。经营管理费在上周期到期之日前15天完清。第五条约定乙方在联合经营期间自行缴纳经营时所产生的各项费用，如税费、电费、气费、物业管理费等。第七条约定：1、双方可以协商变更或终止协议。2、联合经营期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除协议。（1）未经甲方书面同意，私自转租、转借门面；……（7）拖欠甲方门面管理费累计在10个工作日以上。第十条约定，联合经营期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止协议，收回该门面，甲方不退还乙方经营保证金。若乙方支付的经营保证金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，私自转租、转借门面；……（6）拖欠甲方门面管理费累计在10个工作日以上。在联合经营期间，乙方逾期交纳本协议约定的应由乙方负担的管理费及其他费用，每逾期一日，则应按所欠费用总额的10%支付甲方滞纳金。在联合经营期间，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退出经营的，甲方不退还经营保证金。如保证金不足以弥补甲方损失的，不足部分应由乙方另行支付。协议书签订当日，被告向原告支付保证金15548.40元，2012年7月15日至2013年1月14日的经营管理费15548.40元，半年的物业费444元。2013年1月11日，被告向原告支付2013年1月15日至2013年7月14日的经营管理费15548元。2013年7月23日，被告向原告支付了2013年7月15日至2014年7月14日的经营管理费24000元。另查明，2012年7月20日，被告（甲方）与第三人李凤英（乙方）签订租赁协议，约定被告将本案争议门面租赁给第三人，租赁费为2976元／月，物管费为74.40元／月，乙方支付甲方共计3050元／月。乙方交付甲方保证金17856元。房租费一次交6个月。第三人向被告共计交纳了两年的租金（第一年租金加保证金共计36600元，第二年租金26000元），半年的物管费446元，直接向物管公司缴纳了一年的物管费。被告接手本案争议门面后，并未自己使用，而是转租给了第三人。第三人在涉案门面中从事化妆品生意，并办理了营业执照。第三人做了一年半后不愿继续做下去，遂找被告要求退房。被告让第三人找原告商量，原告以其与第三人不存在法律关系为由，不予理会。后原被告及第三人协商门面如何处理事宜未果，门面现在空置，钥匙在第三人处。从2014年7月15日起，被告未向原告支付租金。2014年2月1日至2015年5月30日涉案门面的物管费共计561元由原告向物管公司支付。审理中，经被告同意，第三人于2015年7月6日将门面交还给原告，原告也予以了接收。原告亦撤回要求第三人返还门面的请求。原告表示要求被告支付2014年7月15日至2015年6月14日的租金及2014年2月1日至2015年5月30日的物业管理费，之后的租金及物业管理费不再找被告支付。被告提出原告出租门面的实际面积与合同约定面积存在出入，应当退还被告多支付的经营管理费，而原告则提出合同约定并非准确面积，实际上包含了公摊面积，在协议书中已经注明，且被告在长达两年的时间内都没有提出异议，不同意退还被告所述的多支付的经营管理费。双方关于被告是否应当支付租金、物业管理费及滞纳金分歧较大，本院调解未果。上述事实，有原、被告及第三人的陈述，原告举示的麒雅小区商铺联合经营协议书、重庆金麟物业管理有限公司收款收据，被告文艺举示的收据，第三人举示的租赁协议等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原被告双方于2012年6月15日签订的《麒雅小区商铺联合经营协议书》系双方真实意思的表示，应为有效协议。从庭审双方陈述及协议的内容来看，该合同名为联合经营协议书，实为门面转租协议。根据原被告双方签订的《麒雅小区商铺联合经营协议书》第七条的约定，被告未经原告书面同意，私自转租、转借门面；拖欠甲方门面管理费累计在10个工作日以上，原告有权解除合同。审理中，被告未经原告书面同意将涉案门面转租给第三人；未按照协议约定在上周期到期之日前15天前完清下一周期（2014年7月15日至2015年1月14日）的经营管理费，故本院对原告要求解除其与被告于2012年6月15日签订的《麒雅小区商铺联合经营协议书》的请求予以支持。关于被告提出的双方因协商退还门面事宜所以才没有按照约定支付经营管理费的辩解意见。本院认为，协议书系双方真实意思表示，在协议书约定的期限未满，原告未同意解除协议书的情况下，被告应当按照合同继续支付经营管理费与物业费。2014年7月15日至2015年6月14日，涉案门面被告未交付给原告，钥匙一直在第三人手中，这段时间的经营管理费被告应当按照合同约定向原告支付。被告需支付的经营管理费为28505.40元（37.02平方米×70元／平方米／月×11个月）。根据协议书，被告使用期间的物业费应当自行承担，原告为其垫付的2014年2月1日至2015年5月30日共计561元被告应当支付原告。尽管双方所约定的经营管理费和物业费的滞纳金标准即每逾期一日按所欠费用总额的10%支付过高，但原告并未按照此标准要求被告支付，而是只计算了一天的滞纳金，并不违反法律的强制性规定，故本院对原告要求被告支付所欠的2014年7月15日至2015年5月14日的经营管理费10%的滞纳金即2951.40元、物业费管理费10%的滞纳金56.10元的请求予以支持。根据协议书，在联合经营期间，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退出经营的，甲方不退还经营保证金。如保证金不足以弥补甲方损失的，不足部分应由乙方另行支付。本案中，被告共计向原告支付了两年的租金，之后双方就解除合同事宜一直协商未果。在此期间，被告及第三人虽未使用，但并未将涉案门面交还给原告，而是一直在第三人的控制之下。此间被告给原告带来的损失即为原告主张的经营管理费、物业费。根据约定，被告未按时支付经营管理费及物业管理费的，应当支付滞纳金。经营管理费、物业费、滞纳金共计为32073.90元。被告已向原告交纳了15548.40元的保证金，冲抵后，还需支付原告16525.50元。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、解除原告重庆玮伦开宜商贸有限公司与被告文艺于2012年6月15日签订的《麒雅小区商铺联合经营协议书》。二、由被告文艺于本判决生效后三日内支付原告重庆玮伦开宜商贸有限公司经营管理费、物业费及滞纳金16525.50元。三、驳回原告重庆玮伦开宜商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2476元，减半交纳1238元（原告已预交），由被告文艺负担661元，由原告重庆玮伦开宜商贸有限公司负担577元。限被告文艺于本判决生效后三日内将负担的案件受理费支付原告重庆玮伦开宜商贸有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员　　田利辉二〇一五年七月八日书　记　员　　龚　涛 来源：百度搜索“”