（2015）顺民初字第07855号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-08-27
案件名称
李巨英与任贵安等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李巨英,任贵安,张晓海
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第07855号原告李巨英，女，1982年1月19日出生。委托代理人韩利民，北京市保利威律师事务所律师。被告任贵安，男，1968年4月10日出生。被告张晓海，男，1976年8月9日出生。委托代理人崔桂台，北京大成律师事务所律师。原告李巨英与被告任贵安、张晓海房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告李巨英委托代理人韩利民、被告任贵安、被告张晓海及其委托代理人崔桂台到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李巨英诉称：原告与被告任贵安2002年同居，并于2003年7月28日生有一女。后原告与被告任贵安就位于北京市顺义区×小区×号楼×单元×号房屋约定为双方的共同财产。2013年11月19日，原告与被告任贵安登记结婚。2015年4月2日，原告与被告任贵安生育一子。现原告惊闻：二被告就位于北京市顺义区×小区×号楼×单元×号房屋于2014年9月25日签订了“北京市存量房屋买卖合同”（合同编号：03214000054404）及“补充协议”（编号：00000000285834）。被告任贵安出卖房产的目的是为了筹钱出国。原告为被告任贵安生儿育女，被告任贵安却瞒着原告卖房出国，实为可恨。上述房产作为原告与被告任贵安的共同财产，被告任贵安在出卖该房时根本未告知原告。被告张晓海在购买该房时对该房为共同财产之情况未能查明，在应知或已知被告任贵安已婚的情况下，未经原告同意就签订房屋买卖合同，实属错误。二被告的错误行为已经严重侵犯了原告的合法权益，双方签订的合同应当解除。为此，原告提起诉讼，诉讼请求为：1.判令解除二被告于2014年9月25日签订的“北京市存量房屋买卖合同”（合同编号：03214000054404）及“补充协议”（编号：00000000285834）；2.判令二被告承担本案诉讼费。被告任贵安辩称：被告任贵安认可原告陈述的事实和理由。被告任贵安因签证没过无法出国。涉诉房屋已经出卖给被告张晓海，协议已经签了，但是任贵安无法向其爱人李巨英说明此事。原告李巨英生完孩子后，被告任贵安将此事告诉原告，原告不同意卖房就提起诉讼。被告张晓海辩称：不同意原告的诉讼请求，不认可被告任贵安的答辩意见。被告张晓海与原告之间不存在合同关系，原告不具有要求解除合同的主体资格。2014年9月25日，张晓海和任贵安签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，出卖人是任贵安，原告不是该合同的当事人，不具有提出解除合同的资格，原告的请求违反了合同相对性原理。合法有效的合同才存在解除问题，原告主张解除合同，据此推出原告认为二被告签订的合同是合法有效的。张晓海是本着合法有效的目的签订合同，并交付了定金，张晓海是善意合同履行方，合同双方应继续履行合同，使被告张晓海取得房屋所有权。二被告签订买卖合同目的是买卖涉案房屋，根据原告提供的证据，任贵安取得房本的时间是2002年8月27日，原告与任贵安是2013年11月19日结婚，故涉诉房屋是任贵安婚前个人财产，不属于李巨英与任贵安的夫妻共同财产，任贵安有权自行合法处分涉诉房屋，其他人不得干涉。李巨英和任贵安之间的内部约定，不能对抗第三人，原告与被告任贵安之间的问题应自己解决，根据婚姻法第十九条第二款的规定，原告和任贵安之间约定的真实性不能确定，即使是真实的对张晓海也是无效的，为了保护善意第三人的权益不受侵害，原告诉讼请求不应支持。法院应依法查明原告和任贵安是否存在恶意串通、虚假诉讼、恶意诉讼行为，若存在应严惩。李巨英要求解除合同是因原告和被告任贵安要去美国生孩子，后原告和任贵安在签证时遭到拒签，且房地产市场好转，原告和任贵安遂产生违约想法，一再为合同顺利履行制造障碍，任贵安曾与张晓海沟通提出以支付违约金方式解除合同，但双方因违约金金额存有争议，未谈妥，故原告提起诉讼。本案要么继续履行合同，要么张晓海和任贵安解除合同，任贵安给付张晓海购房款20%的违约金。经审理查明：北京市顺义区×小区×号楼×单元×号房屋于2002年8月27日登记在被告任贵安名下。2013年11月19日，原告李巨英与被告任贵安登记结婚。2014年9月，被告任贵安与被告张晓海签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告任贵安以145万元的价格将上述房屋卖给被告张晓海。其中，《北京市存量房屋买卖合同》第二条第一款约定，涉诉房屋所有权证证号为京房权证顺私移字第275**号，共有权证证号为×。诉讼中，原告提交其与被告任贵安于2012年3月26日签署的《婚前财产约定》一份，内容为双方约定位于北京市顺义区×小区×号楼×单元×号房屋归双方共同所有，若双方不能结婚或解除同居关系则该房归李巨英所有，婚后该房仍为双方共同财产。被告张晓海不认可《婚前财产约定》的真实性，并称即使是真实的，也与本案无关。经询问，原告依据物权法第106条之规定要求解除二被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。原告认为涉诉房屋为原告与被告任贵安夫妻共同财产，任贵安不能一人卖房，上述合同及补充协议的效力待定，现原告不同意，涉诉合同及补充协议应为无效。经本院释明，原告坚持诉讼请求，要求解除被告任贵安与被告张晓海签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。上述事实，有庭审笔录、结婚证、北京市存量房屋买卖合同及补充协议、婚前财产约定等在案佐证。本院认为：原告虽以其与被告任贵安之间的《婚前财产约定》为依据主张涉诉房屋系其与任贵安的夫妻共同财产，但涉诉房屋并未进行产权变更登记，任贵安与张晓海签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时，房屋仍登记在被告任贵安名下。任贵安与张晓海系涉诉房屋买卖合同的当事人，原告李巨英非《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的当事人。根据我国合同法第九十三、九十四条之规定，只有合同当事人基于双方约定的条件或法定事由才能解除合同，原告李巨英非《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的当事人，故其无权要求解除被告任贵安与被告张晓海签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，对于原告李巨英的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告李巨英诉讼请求。案件受理费九千零六十元，由原告李巨英负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 杨秀芝二〇一五年七月八日书 记 员 常 怡 来自：