（2015）松民三（民）初字第633号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-10-26
案件名称
上海松江商业发展有限公司与徐忠良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海松江商业发展有限公司,徐忠良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三（民）初字第633号原告上海松江商业发展有限公司。法定代表人陈仕军。委托代理人戴国庆，上海市诚至信律师事务所律师。委托代理人许永林，上海市诚至信律师事务所律师。被告徐忠良。原告上海松江商业发展有限公司诉被告徐忠良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月13日受理后，依法适用简易程序，后因被告徐忠良下落不明，本院依法转为适用普通程序，并组成合议庭，于2015年6月26日公开开庭进行了审理。原告上海松江商业发展有限公司的委托代理人戴国庆到庭参加诉讼，被告徐忠良经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告上海松江商业发展有限公司诉称：2014年4月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于上海市松江区佘山镇细林路XXX号的房屋（即沪房地松字（2011）第023579号房地产权证记载第7、8幢房屋）及土地出租给被告，房屋建筑面积160.6平方米，土地面积119平方米；租赁期限2年，自2013年10月1日起至2015年9月30日止；租金每年16，200元，租金先付后用，每年分两次支付，于签订本合同之日支付半年租金，于2014年3月20日前支付半年租金，于2014年9月20日前支付半年租金，于2015年3月20日前支付半年租金。《房屋租赁合同》第六条约定：“承租方有下列情形之一的，出租方可以单方面提前终止本合同，收回房屋，拖欠的租金和其他费用照付，由此造成出租方损失的，由承租方负责赔偿：1.承租方延付租金超过本合同规定时间达一个月，承租方仍不能支付的……”。原告已经按上述合同约定向被告交付了租赁房屋及土地。因被告没有在2014年9月20日前按约支付自2014年10月1日起至2015年3月31日期间的租金8，100元，原告于2014年11月4日向被告发出书面《催款通知》，要求其在接到通知后7日内付款，并告知“如在本通知的期限内仍未付款，将按房屋租赁合同的约定，提前终止合同收回房屋……”。被告收函后仍未支付租金，故诉至法院，请求判令：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》于2014年11月15日解除；2.被告返还位于上海市松江区佘山镇细林路XXX号的房屋（即沪房地松字（2011）第023579号房地产权证记载第7、8幢房屋）及土地；3.被告支付自2014年10月1日起至2014年11月15日期间的租金人民币2，025元，并按每年16，200元支付自2014年11月16日起至实际返还租赁房屋及土地期间的费用。被告未作答辩。经审理查明：2014年4月9日，原告上海松江商业发展有限公司作为出租方与被告徐忠良作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于上海市松江区佘山镇细林路XXX号第7、8幢房屋及土地出租给被告，房屋土地证编号是沪房地松字（2011）第023579号，房屋建筑面积160.6平方米，土地面积119平方米；租赁期限2年，自2013年10月1日起至2015年9月30日止；租金每年16，200元，租金先付后用，每年分两次支付，于签订本合同之日支付半年租金，于2014年3月20日前支付半年租金，于2014年9月20日前支付半年租金，于2015年3月20日前支付半年租金。租赁用途：承租方租赁该场地作豆制品加工之用，合同第六条约定：“承租方有下列情形之一的，出租方可以单方面提前终止本合同，收回房屋，拖欠的租金和其他费用照付，由此造成出租方损失的，由承租方负责赔偿：1.承租方延付租金超过本合同规定时间达一个月，承租方仍不能支付的……”。第八条规定：在合同期内，若因承租方违约，出租方单方面提前终止本合同的，则承租方改造、装修、装潢及设备搬迁等费用，出租方不予赔偿或补偿。第十三条约定：已收取押金300元，再收取押金1，200元，押金不计息，停租时若承租方未欠租金、水电费，并将租赁场所完整、整洁地移交给出租方，凭押金收据退换押金，单据妥善保管，遗失概不负责，若无收据不予退换押金。合同签订后，原告已经按约定向被告交付了租赁房屋及土地，被告亦支付了第一年度的租金。2014年11月4日，原告向被告发出书面《催款通知》称：“现您的租金已付16，200元，付至2014年9月30日，截止2015年3月31日，尚欠租金（大写）捌仟壹佰元整，合计捌仟壹佰元整。日前几经催促、告知未见付款，故现特发书面函告，请您接到通知七天内付款到我公司资产经营部管理科。如在本通知的期限内仍未前来付款，我公司将按房屋租赁合同的约定，提前终止合同收回房屋，并继续追索所欠款项，直至向人民法院提起诉讼。”庭审中，原告明确其将第七幢房屋（93平方米）全部租给被告，第八幢西边2间房屋（67.6平方米）出租给被告，第八幢东边土地（119平方米）也出租给被告。原告表明将按照合同第十三条处理收取的1，500元押金，按照第八条处理被告的装饰装修、改建情况，但因被告违约不予赔偿。以上事实，有房屋租赁合同、催款通知、上海市房地产权证、当事人陈述等证据证实，本院予以认定。本院认为：首先，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当按约履行。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因被告未支付租金的违约行为已符合合同约定的解除条件，原告行使合同解除权并无不当，本院予以支持。但是针对合同解除的时间，因原告并未向被告发出解除合同的通知，并未行使解除权，所以本院对原告主张的合同自2014年11月15日解除的诉讼请求不予支持，并认为双方合同解除的时间应为被告收到起诉状副本之日，即公告送达期满之日。合同解除之后，被告应当搬离并将系争房屋返还给原告。原告对于押金处理的主张，于法不悖，本院予以准许。再次，合同虽然解除，但是解除之前被告拖欠的租金仍应支付，故原告主张于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告仍使用至今，因此对于被告使用租赁房屋的使用费应当一并支付。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海松江商业发展有限公司与被告徐忠良于2014年4月9日签订的房屋租赁合同于2015年5月23日解除；二、被告徐忠良于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区佘山镇细林路XXX号第7、8幢房屋及土地［房屋土地证编号为沪房地松字（2011）第023579号，包括第7幢（93平方米）全部房屋，第八幢西边2间房屋（67.6平方米）、第八幢东边土地（119平方米）］返还给原告上海松江商业发展有限公司；三、被告徐忠良于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江商业发展有限公司自2014年10月1日起至实际返还上述租赁房屋及土地期间的租金及使用费（按每年16，200元计算）。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由被告徐忠良负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 孜代理审判员 吕荣珍人民陪审员 陆瑞兴二〇一五年七月八日书 记 员 黄 燕附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 百度搜索“”