（2015）平民初字第1330号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-08-19
案件名称
李仕兰、肖松、高建华、杨芸与王存寿、苟万春、第三人李仕民、李泽文房屋租赁合同纠纷判决书
法院
平昌县人民法院
所属地区
平昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条
全文
四川省平昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第1330号原告李仕兰，女，汉族。原告肖松，男，汉族。原告高建华，男，汉族。原告杨芸，女，汉族。以上四原告的共同委托代理人（特别授权）杨海，四川万明律师事务所律师。被告王存寿，男，汉族。被告苟万春，男，汉族。以上二被告的共同委托代理人（特别授权）吴忠，四川万明律师事务所律师。第三人李仕民，男，汉族。第三人李泽文，男，汉族。原告李仕兰、肖松、高建华、杨芸诉被告王存寿、苟万春、第三人李仕民、李泽文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李仕兰、肖松、高建华、杨芸的特别授权代理人杨海、被告王存寿、苟万春的特别授权代理人吴忠、第三人李仕民、李泽文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李仕兰、肖松、高建华、杨芸共同诉称：2012年5月10日李仕兰、杨芸与被告王存寿、苟万春签订《商场租赁协议》，约定将位于平昌县江口镇新平街西段“金佛·望江名都”1号楼1单元商业楼第三层的商场出租给王存寿、苟万春使用，租赁期限5年，租金为每平方米45元／月，以后每年在上一年度的基础上递增10%，租金在上年度租期届满30日前支付。2014年被告王存寿、苟万春除支付部分租金外，对下余租金经原告催收拒不支付，故诉讼至法院请求依法解除原、被告双方签订的《商场租赁协议》，判令被告立即支付从2014年5月11日起至2015年7月10日止的租金707377.50元及违约金38617元。被告王存寿、苟万春辩称：对原告主张的解除《商场租赁协议》无异议；欠原告租金属实，但所欠租金金额应减去已支付20万元；因市场经济原因，被告自2012年后生意下滑，故请求原告减少租金、不支付违约金。第三人李仕民、李泽文述称：位于平昌县江口镇新平街西段“金佛·望江名都”1号楼1单元商业楼第三层的商场系杨芸、高建华、肖松、李仕兰共同共有。2014年6月1日，高建华、杨芸将其享有的商业房份额出售给第三人李仕民、李泽文，故李仕民、李泽文享有高建华、杨芸应享有的合同请求权，即请求依法解除与被告王存寿、苟万春签订的《商场租赁协议》，支付租金707377.52元及违约金38617元。经审理查明：肖松、李仕兰、杨芸、高建华出资购买位于平昌县江口镇新平街西段“金佛·望江名都”一号楼一单元商业楼第三层（建筑面积1173.55平方米），并于2012年6月20日在平昌县房地产管理局办理平房权证平昌县字第201201181-1、2、3、4号房屋产权证书，证书登记肖松、李仕兰、杨芸、高建华为共同共有。2012年5月10日，李仕兰、杨芸（出租方即甲方）与王存寿、苟万春（承租方即乙方）订立《商场租赁协议》，协议中第二条租金、押金交纳期及方式：1、租用期限8年，自2012年5月11日至2020年5月10日止。2、第一年租金标准为每平方米45元／月，即第一年租金为633717元（大写：陆拾叁万三仟柒佰壹拾柒元整），从第二年开始租金在上一年基础上递增10%，第二年租金为陆拾玖万柒仟零捌拾玖元整，第三年柒拾陆万陆仟柒佰玖拾捌元整，第四年租金为捌拾肆万叁仟肆佰柒拾柒元整，第五年租金为玖拾贰万柒仟捌佰贰拾伍元整。2017年至2020年（即第六年至第八年）的租金标准双方根据市场行情协商确定。3、本协议签订之日，乙方一次性支付甲方2012年5月11日至2013年5月10日共1年的租金，以后每年度租金在上年度租赁期届满30日前支付。4、本协议签订时，乙方缴纳押金拾万元整。第四条出租方与承租方的变更：1、租赁期间，甲方如将房屋所有权转移第三方，不必经乙方同意。但甲方应书面通知乙方，该第三方即成为本协议的当然甲方，同时，享有原甲方的权利、义务。第五条乙方权利义务：2、乙方必须依约按时缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的5%收取。同时查明：一.2014年6月1日，高建华、杨芸（出卖人）与李仕民、李泽文（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同第一条现售商品房基本情况：出卖人出售的商品房为房屋所有权证书记载的平昌新华街西段金佛·望江名都第1【幢】【座】第1单元第三层壹号，面积586.775平方米。李仕民、李泽文购买该商品房后未办理房屋产权变更手续。二.杨芸、高建华于2014年6月1日向王存寿、苟万春出具《关于房屋权益转让的通知》，通知载明：王存寿、苟万春：位于“金佛·望江名都”1号楼1单元商业楼第三层586.775平方米的房屋产权已转让给李仕民、李泽文二人，从2014年6月1日起，该房屋所有租赁合同和房屋租赁收益全部随同转让，从即日起与本人无关。特此通知通知人：高建华杨芸2014年6月1日。并将该通知书送达给王存寿、苟万春。三.李仕兰与肖松、高建华与杨芸系夫妻关系。四.王存寿、苟万春于2014年7月31日、8月25日、10月9日、11月29日共计支付租金200000元，该租金由肖松实际收取。后因被告王存寿、苟万春未按约定支付房屋租金，原告于2015年5月5日诉讼来院。上述事实有原、被告及第三人身份信息、房屋产权登记证、商场租赁协议、商品房买卖合同、通知、收条及原、被告的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为：原告李仕兰、肖松、高建华、杨芸与被告王存寿、苟万春签订的《商场租赁协议》，系双方真实意思表示且符合法律规定，现原告李仕兰、肖松、高建华、杨芸要求解除双方订立的租赁合同，且被告王存寿、苟万春当庭表示同意解除，故本院予以准许。本案中，原、被告已约定房屋租赁期限及租金，且双方已实际履行了部分合同义务，现被告辩称其因市场经济导致生意下滑，请求减少租金及违约金的理由不成立，不予支持。故原告主张从2014年5月11日计算至2015年7月10日止租金的理由成立，予以支持，但应扣减被告王存寿、苟万春已支付租金200000元。原告主张的违约金系双方约定且符合法律规定，本案被告也实际存在约定的违约情形，故原告请求支付违约金的理由成立，该违约金应计算为（766798元＋140579.50元-200000元）×5%＝35368.88元。原告杨芸、高建华将其享有的商品房份额出售给第三人李仕民、李泽文，虽该出售部分的房屋份额未办理产权变更登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”，故原告杨芸、高建华与第三人李仕民、李泽文签订的《商品房买卖合同》有效，合同中约定“该房屋所有权益交由买受人（李仕民、李泽文），租赁合同随同转让”，且原告杨芸、高建华将其出售房屋的这一事实告知被告王存寿、苟万春，被告王存寿、苟万春未提出异议，故第三人李仕民、李泽文即承受原《商场租赁协议》中原告杨芸、高建华享有的权利义务。同时，原告杨芸、高建华与第三人约定自2014年6月1日起由第三人享有房屋租赁合同及租赁收益，故2014年5月11日至2014年5月31日的租金为：766798元÷365天×20天＝42016.33元。因本案原告李仕兰、肖松、杨芸、高建华系共同共有“金佛·望江名都”一号楼一单元商业楼第三层（建筑面积1173.55平方米）的房屋产权，现原告杨芸、高建华将其所有的房屋产权（面积586.775平方米）出售给第三人李仕民、李泽文，故王存寿、苟万春应支付第三人的房屋租金为：（766798元＋140579.50元－200000元－42016.33元）÷2＝332680.58元，支付原告李仕兰、肖松房屋租金：（766798元＋140579.50元－200000元）÷2＝353688.75元，支付原告杨芸、高建华房屋租金：42016.33元÷2＝21008.17元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告李仕兰、肖松、杨芸、高建华与被告王存寿、苟万春于2012年5月10日订立的《商场租赁协议》。二、限被告王存寿、苟万春于本判决生效后十日内支付原告李仕兰、肖松房屋租金353688.75元，支付原告杨芸、高建华房屋租金21008.17元，支付第三人李仕民、李泽文房屋租金332680.58元。三、限被告王存寿、苟万春于本判决生效后十日内支付原告李仕兰、肖松、第三人李仕民、李泽文违约金35368.88元。四、驳回原告杨芸、高建华的其他诉讼请求。如未按上述指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9852元，由被告王存寿、苟万春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员 苟清峨二〇一五年七月八日书记员 刘姝含 来自：