（2015）鄂房县民二初字第00095号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2016-01-04
案件名称
邓肯、况娜莉与十堰市赛武当房地产开发有限公司房县分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
房县人民法院
所属地区
房县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓肯,况娜莉,十堰市赛武当房地产开发有限公司房县分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第四十八条
全文
湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂房县民二初字第00095号原告邓肯，房县文体局干部。原告况娜莉（原告邓肯妻子），房县民政局职工。二原告委托代理人邓文林，房县人社局职工，（代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉，申请回避，反驳诉讼请求，进行辩论，申请执行，代收诉讼文书）。被告十堰市赛武当房地产开发有限公司房县分公司，住所地：湖北省房县城关镇滨河大道46号。负责人刘立军，该公司经理。委托代理人王存迪，十堰市武当法律服务所法律工作者（代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，上诉，反诉，签收法律文书等特别授权）。委托代理人肖盛华，该公司办公室主任，（代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，上诉，反诉，签收法律文书等特别授权）。原告邓肯、况娜莉诉被告十堰市赛武当房地产开发有限公司房县分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月1日受理后，依法由审判员柯昌卷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓肯、况娜莉及二原告委托代理人邓文林，被告十堰市赛武当房地产开发有限公司房县分公司的委托代理人王存迪、肖盛华到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告邓肯、况娜莉诉称：原、被告于2012年11月5日在滨湖国际营销中心签订《房屋买卖合同》，购买被告开发的位于房县城关镇武当路东侧滨湖国际第二栋1单元806号商品房一套，房屋建筑面积为139.97㎡，单价为3279.38元／㎡，总价款459015元。2012年11月5日首付209015元，2013年2月向中国银行按揭贷款250000元，手续办好后直达被告账户，2013年4月8日开始付息，月还本付息额为1912.48元。合同约定的交房时间是2014年2月15日，被告电话通知的交房时间是2014年11月，超过交房时间9个多月，根据合同第九条第二款的约定，逾期超过六十天，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。合同第三条约定，建筑层数为地上27层，地下3层，而实际为建筑层数地上31层，地下3层。被告在房屋原规划设计的基础上加高4层，存在安全隐患，增加了一百多住户，压缩了业主的空间，根据合同第十条，规划、设计变更约定，原告有权退房。原告从2014年5月开始多次找被告退房，被告总以各种不正当理由推迟，2014年6月，原告以书面形式向房县房地产管理局反映了被告违约情况，请求房县房地产管理局帮助解决，房县房地产管理局多次找刘立军协商无果。2014年7月，原告又向房县工商局消费者协会投诉，消协接到投诉后多次找到刘立军督促履行合同，并组织原、被告见面协商，在消协的见证下，双方在2014年11月达成了退房协议，但被告后来又以各种不正当理由推迟，至今尚未退房。故依法起诉，请求法院依法判令解除双方签订的购房合同，被告返还原告购房款459015元（其中首付209015元，中国银行按揭贷款250000元）；赔偿原告逾期交房的违约金；赔偿原告逾期交房所造成的经济损失：首付款和银行按揭贷款的利息，全款按银行同期贷款利率标准赔偿，直至房款退清为止；退还相关税费。被告十堰市赛武当房地产开发有限公司房县分公司辩称：1、答辩人不是适格的被告，被告应当是十堰市赛武当房地产开发有限公司，滨湖国际项目是十堰市赛武当房地产开发有限公司投资开发的，所有手续都是十堰市赛武当房地产开发有限公司办的，收益也归十堰市赛武当房地产开发有限公司。2、本案原告是消费贷款购房，牵扯到第三人，并且把房产作抵押，应当追加银行作为第三人参加诉讼。3、原告的诉讼请求不能成立。合同双方的权利义务约定明确，政府要求道路变更，把所有的外墙围起来，外墙的变更，直接影响工期，属于情势变更的事由。楼层由27层变更为31层，公司有变更规划，规划局下的有文件，构不成原告解除合同的法定事由。4、2014年11月，原告在房县消费者协会上访，双方在一起协商，但对怎么解除合同没有达成一致意见。原告未书面通知被告解除合同，已经超过三个月，原告的解除权已灭失。5、请求法院维护正常的交易秩序，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年11月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：1、买受人购买的商品房为滨湖国际第2栋1单元806号房，建筑面积139.97平方米。2、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3279.38元，总金额（人民币）肆拾伍万玖千零壹拾五元整。3、出卖人应当在2014年2月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。4、出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，2012年11月5日，原告向被告支付了按揭贷款手续费830元。2012年12月17日，原告向被告支付了首付购房款209015元。2013年1月30日，原告邓肯作为借款人，以其在被告公司所购买的房屋为抵押物，被告为保证人，与中国银行股份有限公司房县支行签订《个人住房公积金（组合）贷款抵押借款合同》，向中国银行股份有限公司房县支行借款250000元，贷款年利率为4.5%（月利率3.75‰）。合同签订后，中国银行股份有限公司房县支行于2013年2月26日向被告的账户发放了该笔借款。至此，原告已向被告付清全部房款。但被告未能按合同约定向原告交付房屋。2014年7月29日，原告向房县消费者委员会对被告违约行为进行投诉，房县消费者委员会于2014年8月13日找到被告，了解情况。2014年8月22日，房县消费者委员会组织双方就合同解除及违约金的支付进行调解，未达成一致调解意见。为此，引起诉讼。另查明：2010年11月11日，被告十堰市赛武当房地产开发有限公司房县分公司在房县工商局登记注册，经营范围为房地产开发管理、销售。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应严格按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后，原告已按约履行了自己的义务，但被告未按合同约定的期限向原告交付符合合同约定的房屋，已构成违约。按照合同的约定，在此种情形下，原告有权解除合同，并要求支付违约金，故原告要求解除合同，返还购房款459015元及按揭贷款手续费830元，按照合同约定累计已付0.1%即459.02元支付违约金及购房款利息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，购房款459015元的利息应当根据原告的实际损失进行计算，即首付款209015元的利息按照合同约定，应自双方在房县消费者协会组织下就合同解除进行调解之日起30日后（即自2014年9月22日起）按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，按揭贷款的25万元的利息以放贷银行实际计算为准，直至还清之日止。原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称其作为分公司，不是适格的被告，因被告经注册登记，可以“其他组织”身份作为诉讼当事人，该辩解理由本院不予采纳。被告辩称的应当追加银行作为第三人，但未主张权利，故该辩解理由，本院不予采纳。被告辩称的因为政府变更规划，致使不能按期交付房屋的意见，不符合合同约定和法律规定，故本院不予采纳该辩解意见。被告辩称原告未书面通知被告解除合同，已经超过三个月，原告的解除权已灭失，不符合法律规定及合同约定，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第五项之规定，判决如下：1、解除原告邓肯、况娜莉与被告十堰市赛武当房地产开发有限公司房县分公司于2012年11月5日签订的《商品房买卖合同》。2、被告十堰市赛武当房地产开发有限公司房县分公司于本判决生效后60日内返还原告邓肯、况娜莉购房款459015元及按揭贷款手续费830元，并支付购房款459015元的利息，其中，首付款209015元的利息从2014年9月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，银行按揭贷款250000元的利息以中国银行股份有限公司房县支行实际计算为准，直至还清之日止，利随本清。3、被告十堰市赛武当房地产开发有限公司房县分公司于本判决生效后60日内赔偿原告违约金459.02元。4、驳回原告邓肯、况娜莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8190元，减半收取4095元，由被告十堰市赛武当房地产开发有限公司房县分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，预交上诉案件受理费8190元。湖北省十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院办公室，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审判员 柯昌卷二〇一五年七月八日书记员 袁改华 来源：百度“”