（2015）龙执行异字第3号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-12-14
案件名称
吉林新天地建筑安装工程有限公司与吉林市海顺房地产开发有限公司建设工程合同执行裁定书
法院
吉林市龙潭区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
吉林市海顺房地产开发有限公司,吉林新天地建筑安装工程有限公司
案由
法律依据
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》：第四条第一款，第八条第一款；《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》：第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条
全文
吉林市龙潭区人民法院执 行 裁 定 书（2015）龙执行异字第3号异议人（被执行人）：吉林市海顺房地产开发有限公司，住所地：吉林市龙潭区汉阳街9-11号。法定代表人：曲直，该公司经理。委托代理人：宋连敏，吉林江城律师事务所律师。申请执行人：吉林新天地建筑安装工程有限公司，住所地：吉林市龙潭区汉阳街南通路95号。法定代表人：王占军，该公司总经理。委托代理人：孟繁印，吉林明达伟业律师事务所律师。委托代理人：刘士平，该公司项目经理。本院在执行申请执行人吉林新天地建筑安装工程有限公司（以下简称新天地公司）申请执行吉林市海顺房地产开发有限公司（以下简称海顺公司）建设工程合同纠纷一案中，被执行人海顺公司提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，组织异议双方公开进行了听证。异议人海顺公司的委托代理人宋连敏、申请执行人新天地公司的委托代理人孟繁印、刘士平到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人海顺公司异议称：法院送达的执行裁定中查封了申请人的三个商业网点房屋，即，北华书香庭院A号楼1、2、3号网点，总面积337.86平方米。申请人于2015年5月25日，用A号楼4、5、6号网点在建行抵押贷款，委托吉林方正房地产评估有限公司评估，该公司出具的抵押估价报告表明，该网点的价格为8，010.00元／平方米，每个112.62平方米的网点总价是902，086.00元，三个网点的价值达270多万，远超106万的执行标的，是超标的查封，况且，目前异议人还欠不欠工程款未确定。所以异议人请求解除对于北华书香庭院A号楼3号网点的查封。申请执行人新天地公司辩称：我不同意异议人的异议请求，因为异议人主张的查封超出标的没有事实根据。被查封的房屋，按照民事诉讼法中关于执行的规定，需要进行评估拍卖，拍卖后扣除判决书确定给付的本金、利息以及诉讼费、执行费、鉴定费、拍卖费等各种费用，余款会返还给异议人。况且拍卖中存在流拍问题，故不属于超标的查封。针对异议请求，异议人海顺公司向本院提供如下证据：吉林方正放地产出具的评估报告（吉方估字第20151000710831号），项目名称：徐桂娟所有位于龙潭区山前街6号北华书香庭院A号楼004号网点房地产抵押估价项目。证明法院查封1、2、3号网点属于超标的查封。申请执行人新天地公司对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为该房屋评估的目的是为了申请贷款，对于本案不具有参考性。针对异议请求，申请执行人新天地公司未向本院提供证据。本院对证据审查后认为：对于异议人提供的证据，申请执行人对该证据的真实性无异议，本院对该证据本身予以确认。经审查查明：原告新天地公司诉被告海顺公司建筑工程合同纠纷一案，本院于2014年8月28日作出（2014）龙民再初字第9号民事判决：“一、被告吉林市海顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告吉林新天地建筑安装工程有限公司工程款人民币1，060，150.00元。二、被告吉林市海顺房地产开发有限公司以1，060，150.00元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付原告吉林新天地建筑安装工程有限公司从2010年8月23日起到该笔工程款给付之日止的逾期损失。三、驳回原告吉林新天地建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求”。案件受理费28，074.00元，原告新天地公司承担13，734.00元，被告海顺公司承担14，340.00元。被告不服判决，提出上诉，吉林市中级人民法院作出（2014）吉中民再终字第37号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。判决生效后，被告未履行给付义务，原告申请法院强制执行。本院于2015年6月1日作出（2015）龙民执字第189号执行裁定，将被执行人海顺公司所有的，坐落于吉林市龙潭区山前街团结路昆山胡同北华书香庭院A号楼商业网点三套房屋（所有权证号：P000001108、建筑总面积为337.86平方米，分别为：户号0001001、建筑面积112.62平方米；户号0001002、建筑面积112.62平方米；户号0001003、建筑面积112.62平方米）予以查封，查封期限三年。裁定送达后，被执行人海顺公司以查封超出执行标的额为由，向本院提出书面异议，请求解除对于吉林市龙潭区山前街团结路昆山胡同北华书香庭院A号楼3号网点的查封。另查明：吉林方正房地产评估有限公司于2015年5月11日至2015年5月25日作出吉方估字第20151000710831号房地产抵押估价报告：“对于位于龙潭区山前街6号北华书香庭院A号楼004号网点，建筑面积为112.62平方为米，单价8，010.00元，房地产总价902，086.00元”。本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估”，故被查封的北华书香庭院A号楼1、2、3号网点的价值应以在执行过程中法院委托的评估机构作出的评估价值为准，不能仅依据其他同类房屋的价值而解除对于被执行人财产的查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”，《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条规定：“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见”。根据上述规定，拍卖的成交价格可能远低于房屋评估价值。如果参照方正房地产评估有限公司作出的每平方米8，010.00元价值计算，在拍卖1、2号网点过程中如果出现流拍，第三次拍卖价可能是115万，即拍卖价低于执行标的额，可能对于申请执行人的利益造成损害，故查封被执行人的1、2、3号网点不存在超出标的额情况。故异议人提出的请求解除对于吉林市龙潭区山前街团结路昆山胡同北华书香庭院A号楼3号网点查封的异议请求不成立。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款、第八条，《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人吉林市海顺房地产开发有限公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向吉林省吉林市中级人民法院申请复议。审 判 长 邓 玮审 判 员 张仪宏审 判 员 张 敏二〇一五年七月八日代理书记员 刘 洋 关注公众号“”