（2015）佛城法民一初字第803号

裁判日期: 2015-07-08

公开日期: 2016-03-31

案件名称

罗书活与潘英抗房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

罗书活,潘英抗

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书（2015）佛城法民一初字第803号原告罗书活，男，汉族，住所：广东省怀集县。身份证号码：×××4838。被告潘英抗，男，汉族，住所：佛山市禅城区。身份证号码：×××7601。原告罗书活诉被告潘英抗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法由审判员田媛适用简易程序独任审判，并于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，自2009年起，原告与被告经友好协商达成口头协议，原告将张槎枫林路白坭经济社东白1号铺位分租给被告有偿经营使用至2015年。其间被告多次不按协议有偿交租，有如下行为：①不守诚信交租使用；②三番四次故意拖欠租金；③经营、消防三合一；④恶意殴打原告至身体受伤害；⑤恶意恐吓原告人生安全；⑥故意逃避欠款签名。经多次协商未果，请求判令：1、被告支付欠交的租金及水费共计12970元；2、终止本案租用关系，被告完整归还铺位给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。原告明确其诉请的租金为暂计至起诉之日，要求计至被告返还铺位之日止，并补充起诉内容如下：1、责令被告三天内一次性交清所欠铺租、水费合共12970元（2015年2月至5月欠租4个月，每月3150元，共12600元；2015年1月至4月欠水费370元）；2、被告于2015年6月1日前交还及迁出槎湾路（枫林路）白坭东白1号铺；3、被告迁出铺位时，不得损坏铺内原有一切设施，否则需承担赔偿责任。被告答辩称，原告起诉与事实严重不符且于法无据。1、原告与被告自2010年达成租铺口头分担合同，该合同约定生效之后，被告依约按口头协议交租金给原告，但口头协议没有约定交租的时间和限期。2、原告与被告商铺租赁的期限问题：其一、原告曾承诺该铺租期与其租东白股份经济合作社的《承包铺位合同》相同。即租期至政府扩建拆迁为止。由此可见，根据合同法第10条相关规定，本案租赁口头合同合法、有效。其二，原告诉称被告欠租与事实不符。被告交租至2015年3月，2015年4月白坭村委会让我们不要交租给原告。双方通过核实被告愿意交清所欠租金。另2015年1-4月的水费370元被告也已经交了。诉讼中，原告提供了以下证据：1、原告的身份证、居住证复印件。拟证明原告的主体资格。2、承包铺位合同书。拟证明原告对涉案铺位有承包权，至今仍由原告使用。3、0038015收据一份。拟证明被告承租涉案铺位期间，一直有欠费的情况，包括租金、水费。4、欠款收条。拟证明被告承租涉案铺位期间，一直有欠费的情况，费用包括租金、水费。5、2014年12月29日的收据、2014年12月30日的欠条。拟证明被告承租涉案铺位期间，一直有欠费的情况，包括租金、水费。6、1560908收款收据。拟证明被告承租涉案铺位期间，一直有欠费的情况，包括租金、水费。7、1560909收款收据。拟证明被告承租涉案铺位期间，拖欠水费的情况。收条。证明被告承租涉案铺位期间，确认欠水电费2675元，支付了其中的1000元。9、收据。拟证明被告确认拖欠2015年1月的租金，后被告在2015年4月26日已经付清。10、1560910收款收据、7028577收据、7028580收据、7028583收据、7028584收据、1560911收款收据、7028576收据。拟证明被告承租涉案铺位期间拖欠租金和费用，并拒绝在欠费单据上签名确认。其中2015年2、3月的租金在5月29日付清付清。东白经济社的证明一份。拟证明现在仍是原告承包涉案铺位。按金收据存根联。拟证明被告交纳的按金5000元已用于抵扣租金，抵扣后原告在被告持有的按金收据上打叉以表示按金收据作废。诉讼中，被告提供了按金收据一份，拟证明被告已向原告交纳按金5000元。经质证，本院认证如下：原告的证据1、5、6、7、8，被告均无异议，本院予以采信。原告的证据2，虽为复印件，但能与原告的证据11相互印证，被告不予确认，但未提供证据予以反驳，本院对真实性予以确认。原告的证据3、4，仅为复印件，且原告确认被告已支付凭条上记载的欠费，故该两份证据与本案讼争的欠费亦无关联性，本院不予采信。原告的证据9，经被告签名捺印，被告不予确认，但未提供证据予以反驳，本院对真实性予以确认。原告的证据10，均为原告单方制作，被告不予确认，本院不予采信。原告的证据11，有原件核对，且能与证据2相互印证，本院予以采信。原告的证据12，有原件核对，被告不予确认，但未提供证据予以反驳，本院对真实性予以确认。被告的证据，原告对真实性无异议，但该单据“承租人”处空白，且已注明“另开收据按金伍仟元整，按金不计息”，故被告主张该单据为按金收据与事实不符，本院不予采信。综合本院采信的证据以及庭审中各方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2008年3月11日，佛山市禅城区张槎街道白坭东白股份合作经济社（发包方、甲方）与原告（承包方、乙方）签订《承包铺位合同书》，约定甲方将位于槎湾路东白路段1号、2号铺位发包给乙方经营使用，承包期限为叁年，即从2008年4月1日起至2011年3月31日止，每年上交使用费合共36000元等。后原告将上述铺位中的1号铺转租给被告使用。因欠费问题，原告遂诉至本院。另查明，根据被告确认的收据：①原告于2014年12月29日开具收据确认收到被告交纳的2013年3月至12月租金27500元（10×2750）与2014年1月至12月租金37800元（12×3150）；②2015年1月30日被告签名确认欠原告水费90元；③2015年4月22日原告确认收到被告付款1675元；④被告签名确认欠缴1月份租金3150元并承诺2015年3月15日付清。再查明，佛山市禅城区张槎街道白坭东白股份合作经济社于2015年6月5日出具《证明》，内容为：兹有我东白股份经济合作社槎湾路东白路段1-2号铺位（枫林路），属于东白股份经济社的建筑建于1995年没有其它相关手续，现在租赁人罗书活。特此证明。原、被告一致确认未签订书面租赁合同。原告陈述：确认被告在2015年4月26日付清至2015年3月的租金和2015年1-4月的水费370元；没有与佛山市禅城区张槎街道白坭东白股份合作经济社续签合同，双方还是按照之前的合同在履行；原告没有问过村里有无履行报建手续，村里没有向原告提供过报建手续；原被告2009年口头商定租赁事项，约定每月租金2500元，开始租时缴纳2个月租金5000元作为押金，被告应在每月10日前支付，如果被告能够按时交租，那么就由被告一直租下去；原告另行开具按金收据给被告，被告交纳的5000元按金已抵扣租金，抵扣后原告在被告持有的按金收据上打叉以表示该收据作废，如果被告能出示按金收据原件且原件完整、上面没有打叉的，原告可以退还按金给被告。被告陈述：当时双方口头约定月租金2500元，没有约定租赁期限，不征收不拆迁的话就可由被告继续租赁使用，还约定了两个月的租金5000元为按金；原告说要开具按金收据给被告，但事后根本没有开具按金收据，此外被告不同意将按金抵扣租金；目前涉案铺位仍由被告使用。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。据前查明的事实，佛山市禅城区张槎街道白坭东白股份合作经济社已自认位于槎湾路东白路段1号铺位并未办理手续，原告亦陈述佛山市禅城区张槎街道白坭东白股份合作经济社未向其提供涉案铺位的报建资料，因原告未能提供涉案铺位已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告之间关于槎湾路东白路段1号铺位的房屋租赁合同关系应属无效。关于原告诉请被告迁出及交还涉案铺位。如前认定，原、被告之间关于槎湾路东白路段1号铺位的房屋租赁合同关系无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告继续占用涉案铺位已无合法依据，原告诉请被告交还，本院予以支持。关于原告诉请被告支付租金、水费。虽然原、被告间的租赁关系无效，但被告已实际占有使用涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告应参照双方约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。据被告签名确认的收据显示，涉案铺位2013年3月至12月的租金标准为2750元／月，2014年1月至12月的租金标准为3150元／月，故被告应参照3150元／月的标准向原告支付占有使用费。庭审中原告确认被告已付清至2015年3月的租金和2015年1-4月的水费370元，故至庭审当月，被告还应向原告支付2015年4月至6月的占有使用费9450元，并自2015年7月1日起以3150元／月的标准继续向原告支付占有使用费至实际返还涉案铺位之日止。被告抗辩主张白坭村委会让其2015年4月不要交租给原告，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。关于按金，原告未在本案中针对按金提出诉求，被告也明确表示不同意将按金抵扣租金，根据不告不理原则，本院不予处理。至于原告主张被告迁出铺位时不得损坏原有设施、否则需承担赔偿责任的问题，原告可在损害事实发生后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告罗书活与被告潘英抗关于佛山市禅城区槎湾路东白路段1号铺位的租赁合同关系无效；二、被告潘英抗于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告罗书活交还佛山市禅城区槎湾路东白路段1号铺位；三、被告潘英抗于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告罗书活支付佛山市禅城区槎湾路东白路段1号铺2015年4月至2015年6月的占有使用费9450元，并自2015年7月1日起以每月3150元的标准向原告支付占有使用费至实际交还上述第二项的铺位之日止；四、驳回原告罗书活的其他诉讼请求。被告潘英抗如果未按本判决确定的期间履行交还义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取62元，由被告潘英抗负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　田　媛二〇一五年七月八日书记员　李若梅附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。来源：百度搜索“”