（2015）长中民三终字第02822号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-09-07
案件名称
湖南东盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长沙卡友信息服务有限公司,湖南东盛物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第02822号上诉人（原审原告）长沙卡友信息服务有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路267号东成大厦11楼。法定代表人张晓清，董事长。委托代理人周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）湖南东盛物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉路267号。法定代表人黄承国，总经理。委托代理人陈江，系湖南东盛物业管理有限公司法律顾问。委托代理人周瑛，系湖南东盛物业管理有限公司法律顾问。上诉人长沙卡友信息服务有限公司（以下简称卡友公司）因与上诉人湖南东盛物业管理有限公司（以下简称东盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第3576号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2004年12月31日，东盛公司与东成大厦业主委员会签订《物业管理委托合同书》，约定：东盛公司为东成大厦业主及物业使用人提供物业管理服务并收取相关物业管理费用，物业服务期限自2005年1月1日至2010年12月31日止；物业管理费住宅按建筑面积每月每平方米1.2元计算；电费按省电业局、物价局的有关规定，以实核成本为准，公共分摊系数0.138元／平方米。东成大厦业主委员会主任胡怡如在合同上面签注“经2005年7月29日业主委员会主任会议原则通过，同意签订”。上述合同到期后，东盛公司于2011年2月28日再次与东成大厦业主委会员签订《物业管理委托合同书》，约定：物业服务期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止；电费公共分摊系数0.215元／平方米。该合同其他条款与之前双方所签《物业管理委托合同书》内容相同，东成大厦业主委员会主任胡怡如在该份合同上面签注“经2011年2月28日业委会主任会议原则通过，同意签订”。东盛公司依据湖南省及长沙市物价局相关调整电价批文，于2008年8月29日、2009年12月28日两次调整电费公共分摊系数，分别调整为每月0.208元／平方米、0.215元／平方米，东成大厦业主委员会在东盛公司调价通知单上签署意见同意执行并加盖业主委员会公章，调价通知分别从2008年7月1日起执行和2009年12月1日起执行。2011年6月18日，东盛公司再次向东成大厦业主及物业使用人发布《东成大厦电价上调通知》：根据湖南省物价局从2011年6月1日起调整电价的相关批文，原公共分摊系数0.215元／平方米上调0.007元／平方米至0.222元／平方米。东成大厦业主委员会在《东成大厦电价上调通知》上签署意见并盖章确认：同意按省物价局调整方案。2006年1月16日，东成大厦业主委员会2005年《年会纪要》决定事项第4条记载：通过东盛公司有关有偿服务收费价格及全年灭鼠灭蟑工作的请求报告；该项工作费用按大户50元／月，小户5元／月标准收取，物业费用通知单中增列该项费用。《年会纪要》由东成大厦业主委员会盖章确认，业主委员会主任胡怡如一人签名，没有其他业主委员会委员签名。东盛公司按月向东成大厦业主及物业使用人发送收费通知单，通知单缴费类别栏目分别列明：水费、电费、物管费、滞纳金、分摊费、其它费、本月前累计欠费等事项。卡友公司为办公分别承租长沙市芙蓉中路267号东成大厦十楼西向房屋，租期自2007年6月20日至2008年6月19日，面积512.51平方米；1407、1409号房，租期自2009年6月14日至2010年6月13日，面积263平方米；1410号房，租期自2009年10月12日至2011年10月12日，面积123平方米；1709号房，租期自2010年10月21日至2011年10月21日；2105、2106号房，租期自2011年7月1日至2014年6月30日止，面积250.54平方米；2601、2602号房，租期自2011年7月29日至2013年7月29日，面积251.53平方米；2111号房，租期自2011年9月8日至2014年9月8日，面积37.97平方米；2103号房，租期自2012年2月10日至2014年2月10日，面积119.32平方米；1806、1807号房，租期自2012年3月1日至2015年3月1日止，面积261.67平方米；2609、2610号房，租期自2013年12月20日至2014年12月31日，面积251.53平方米。该公司在承租上述房屋期间，东盛公司按照《物业服务合同》的约定收取了分摊费，并按每套房5元／月的标准收取其它费（灭鼠费）。卡友公司的物业费及其他相关费用现已缴纳至2014年7月。卡友公司为维护其合法权益，诉至原审法院，请求判令：1、东盛公司返还违规收取的分摊费12165.10元，其它费2370元，共计14535.10元；2、诉讼费用由东盛公司承担。原审法院认为：根据《中华人民共和国物业管理条例》相关规定，业主委员会与东盛公司均是签订物业服务合同的适格主体，卡友公司所称东成大厦业主委员会与东盛公司签订《物业管理委托合同书》未经合法程序，但未提交相应证据证明该主张，且东盛公司在合同签订后较长时期内一直向东成大厦业主提供物业服务，东成大厦大部分业主亦能按时依据合同约定缴纳物业管理相关费用，双方实际按照该合同享受权利、履行义务，故该院认定东成大厦业主委员会与东盛公司分别签订于2004年12月31日、2011年2月28日的《物业管理委托合同书》合法、有效，双方均应诚实、全面履行。《物业管理委托合同书》已就收取分摊费事项进行约定，东盛公司有权依据合同约定向业主或物业使用人收取分摊费。同时，根据《中华人民共和国物业管理条例》相关规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。东盛公司上调电费公共分摊系数的行为虽然征得了东成大厦业主委会员的同意，但并非业主共同决定，东盛公司也没有提交证据证实其上调金额是以实核成本为准，其依据省电网电费调整文件上调电费公共分摊系数的行为无事实与法律依据。故对于卡友公司要求东盛公司返还所收电费公共分摊费的请求，该院对于超出合同约定收取的部分予以支持，按合同收取部分不支持返还。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。东成大厦业主委员会与东盛公司所签《物业管理委托合同书》没有约定收取其它费（灭鼠费），东成大厦业主委员会2005年《年会纪要》就增收灭鼠费用事项进行决议，但该决议仅有业主委员会主任胡怡如签名，而无其他到会委员签名。如前所述，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主共同决定。故《年会纪要》就增收灭鼠费用事项进行的决议，未经业主共同决定，该决议行为无效。故该院认定灭鼠费用系东盛公司擅自扩大收费范围向业主及物业使用人违规收取，东盛公司应予退还。东盛公司定期向东成大厦业及物业使用人发送的收费通知单上分项列明了分摊费、其它费（5元），如果卡友公司对此两项费用的收取存有异议，可以及时向相关部门咨询反映，其称于2014年8月向物价局咨询后才知权利被侵害，不符合客观事实，该院不予采信，其诉讼时效中断从起诉之日2014年11月6日起算，东盛公司实际应返还卡友公司2012年11月至2014年7月多交的分摊费120.66元（0.007×250.54×20＋0.007×251.53×9＋0.007×119.32×16＋0.007×261.67×21＋0.007×251.53×7）；返还卡友公司从2012年11月至2014年7月所交其它费（灭鼠费）755元（5×20×2＋5×9×2＋5×21＋5×16＋5×21×2＋5×7×2）。卡友公司主张东盛公司返还其2012年11月以前所交分摊费和其它费的请求，已超过诉讼时效，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条第（七）项，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、东盛公司在本判决生效之日起三日内返还卡友公司分摊费120.66元；二、东盛公司在本判决生效之日起三日内返还卡友公司其它费（灭鼠费）755元；三、驳回卡友公司对湖南东盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费163元，减半收取81.5元，由湖南东盛物业管理有限公司负担。上诉人卡友公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人东盛公司与东成大厦业主委员会于2004年12月31日、2011年2月28日签订的《物业管理委托合同书》违反法律和行政法规的效力性强制规定，属于无效合同，对东成大厦业主没有约束力。东成大厦业主委员会未经业主大会决定，擅自与东盛公司先后签订的《物业管理委托合同书》，违反了法律、行政法规及司法解释的规定，原审判决认定该合同合法有效，没有事实和法律依据。2、被上诉人东盛公司收取分摊费以及上调电费分摊没有法律依据。东盛公司收取分摊费违反了《物权法》、《物业管理条例》等有关规定，且属于加重业主责任的条款，该约定条款无效。东盛公司三次上调分摊费系数的法律依据不足，东盛公司以东成大厦的用电为“非普工业生产用电”为由而上调电费分摊，纯属欺诈；东盛公司虚构湘价电文件内容，违规上调电费分摊；东盛公司将公共设施耗电列入公共分摊范围，无法律依据。3、被上诉人东盛公司收取的分摊费没有法律依据和有效的合同依据，属于不当得利，应当予以返还。因东盛公司与东成大厦业委会签订的两份《物业管理委托合同书》均自始无效，因而东盛公司收取公共分摊费、灭鼠费属于不当得利，应当返还给上诉人卡友公司。4、上诉人卡友公司主张东盛公司返还分摊费和灭鼠费的诉讼请求未超过诉讼时效。因上诉人卡友公司于2014年8月在业主抗议东盛公司违规上涨停车费的维权行动中才知晓东盛公司的违法收费情况，因此卡友公司请求返还不当得利的诉讼时效应当从2014年8月开始计算。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当，判决显失公平。请求：1、撤销原审判决书第一项判决，依法改判东盛公司返还卡友公司所有分摊费用，共计12165.1元；2、撤销原审判决书第二项判决，依法改判东盛公司返还卡友公司其他费（灭鼠费），共计2370元；3、判令东盛公司承担一、二审诉讼费用。东盛公司辩称：1、东盛公司与业主委员会签订的《物业管理委托合同书》合法有效，业主委员会是由房产局物业管理科进行备案的，东盛公司只能与业主委员会签订合同，且合同中关于收费项目的约定符合湖南省物业收费管理条例及物价局相关要求，故该合同对东盛公司及全体业主均具有法定约束力。2、卡友公司所称的分摊费用系《物业委托管理合同书》中双方有明确约定的收费项目，同时根据湖南省物业协会管理办法76号文件第11条的明确规定，东盛公司收取分摊费用也是合法的。3、关于灭鼠费用是根据东盛公司与业主委员会于2006年1月16日所开的年会讨论商议的结果，同时该笔费用是由东盛公司委托第三方专业的灭鼠服务公司提供的有偿灭鼠服务，东盛公司认为这笔费用是符合双方约定及法律规定的。故请求驳回卡友公司的上诉，支持东盛公司的诉讼请求。上诉人东盛公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决对公共分摊费、其他费（灭鼠费）的认定，适用法律错误。首先，上诉人与业主委员会两次签订的《物业管理委托合同书》均合法有效，则合同关于公共设备设施运行的电费等公共分摊费用的约定对上诉人和全体业主具备约束力，并且上诉人已经在原审中提交了调整公摊费用的相关证据；其次，关于需经业主共同决定的事项已由最高法2009年5月14日公布的注释（2009）7号作出明确解释，而上调公摊系数并不属于该范围，根据《物业管理条例》第十二条的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力；再次，公共分摊费用的调整并不是东盛公司增加物业管理费的行为，而是国家调整电费后增加的公共部分设备设施发生的实际费用，并且如果按照原审判决，由全体业主开会讨论表决的做法既不具有可操作性也无相应法律依据；另外，收取灭鼠费及收费标准已经业委会开会讨论通过并盖章，且发生了支付该笔费用成本的事实，不是东盛公司“擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费”的行为。2、请二审法院着重考虑本案实际情况。首先，绝大多数物业公司要召开法定条件的业主大会是不现实的；其次，通过原审查明的事实，东盛公司并无巧立名目的情况，而是为业主作了有益工作、支付了相应费用；再次，由于东成大厦的电费都是由东盛公司向供电部门先行垫付，再向业主进行收取，而现今导致很多业主拖欠物业管理费的情况，如此下去将导致物业工作陷于瘫痪的境地。故请求：1、依法改判驳回被上诉人卡友公司一审的全部诉讼请求；2、由被上诉人卡友公司承担本案一、二审的诉讼费用。卡友公司辩称：1、东盛公司收取的两笔费用是没有法律依据的，两次签订的物业管理合同的效力均存在问题，两次合同未经业主大会通过就签订了，属于无效合同，且两份合同及物价局的批文都没有在小区公布。2、收取公摊费没有任何依据，只能在公共物业费中列支。3、2005年的年会纪要只有胡怡如一个人签字，无其他人签字，无法律效力。4、灭鼠费应该包含在物业费的环境卫生费用里面，不能再另行收取。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案争议的焦点问题是：一、东盛公司与东成大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同书》是否有效。根据物业管理条例的相关规定，业主委员会与物业公司均是签订物业服务合同的适格主体，故东盛公司与东成大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同书》符合合同形式要件的规定。上诉人卡友公司提出东成大厦业主委员会与东盛公司签订《物业管理委托合同书》未经合法程序，其未提供相关证据予以证实，且结合东盛公司与东成大厦业主在合同签订后较长时间内按照此合同各自享有权利和履行义务的实际情况，以及从维护经济秩序稳定的角度考虑，应认定该合同合法有效。即使东成大厦业主委员会签订合同程序违法，根据相关法律规定，业主委员会作出侵害业主合法权益的决定，业主可以请求人民法院予以撤销，东成大厦业主未在合同签订后一年内行驶撤销权，该权利也已经消灭。故上诉人卡友公司提出该合同无效的上诉意见，因证据不足及无事实依据，本院不予支持。二、上诉人东盛公司向上诉人卡友公司收取电费分摊费和其他费（灭鼠费）是否合理。东盛公司与东成大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同书》约定电费公共分摊系数为每平方米0.215元，因该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务，故东盛公司以每平方米0.215元向卡友公司收取电费分摊费，符合合同约定，应予支持。上诉人卡友公司提出东盛公司收取电费公摊费无法律依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于东盛公司收取上调的分摊费每平方米0.007元，本院认为，该上调分摊费不属于合同约定和法律、行政法规及管理规约明确规定可以收取的费用，故东盛公司收取上调的分摊费每平方米0.007元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于东盛公司向卡友公司每月收取其他费（灭鼠费）5元，本院认为，东成大厦业主委员会2005年《年会纪要》就增收灭鼠费用事项进行决议，但未经业主共同决定，不符合法定程序；且东成大厦业主委员会与东盛公司所签《物业管理委托合同书》没有约定收取其它费（灭鼠费），双方事后也没有就其它费（灭鼠费）签订补充协议，故东盛公司向卡友公司每月收取其他费（灭鼠费）5元，缺乏法定和约定依据，应予返还。东盛公司提出收取其它费（灭鼠费）不是擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费行为的上诉意见，无法律依据，本院不予支持。三、本案的诉讼时效问题。2011年2月28日，东盛公司与东成大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同书》后，卡友公司一直按此合同交纳相关费用，东盛公司按月发送的收费通知单上分别载明了分摊费、其它费（灭鼠费）5元，卡友公司认为东盛公司违规收费，可以及时主张权利。卡友公司提出于2014年8月向物价局咨询反映后才知权利被侵害，未提供相关证据予以证明及该说法不符合常理，故原审判决认定本案诉讼时效中断从起诉之日2014年11月6日起算，符合法律及有关司法解释的规定，并无不妥。卡友公司请求返还分摊费、其它费（灭鼠费）的诉讼时效应当从2014年8月开始计算的上诉意见，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。上诉人卡友公司与上诉人东盛公司的各项上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审受理费81.5元，二审受理费163元，共计244.5元，由卡友公司负担81.5元，湖南东盛物业管理有限公司负担163元。本判决为终审判决。审 判 长 詹支粮代理审判员 曾庆军代理审判员 黄 琦二〇一五年七月八日书 记 员 冷子剑附相关法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：