（2015）白中民一终字第158号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-10-16
案件名称
上诉人陶梦周与被上诉人白银五洲房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省白银市中级人民法院
所属地区
甘肃省白银市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陶梦周,白银五洲房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）白中民一终字第158号上诉人（原审被告）陶梦周，男，生于1971年3月29日，汉族，住白银市白银区。委托代理人郭宝印，甘肃岱峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）白银五洲房地产开发有限公司。法定代表人王平，该公司董事长。委托代理人陈全胜，甘肃铜城律师事务所律师。上诉人陶梦周与被上诉人白银五洲房地产开发有限公司（以下简称五洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，白银市白银区人民法院于2013年9月23日作出（2013）白民二初字第187号民事判决，宣判后，五洲公司不服提起上诉，本院经审理于2014年4月29日作出（2014）白中民一终字第49号民事裁定书裁定将本案发回重审。白银市白银区人民法院受理后另行组成合议庭审理了本案，并作出（2014）白民二初字第306号民事判决，宣判后，陶梦周不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陶梦周及其委托代理人郭宝印、被上诉人五洲公司的委托代理人陈全胜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审查明，原告五洲公司为房地产开发商，被告为原告商铺五洲望景名筑的第一幢1层25号店面1套的购买人。2009年8月4日至2010年8月29日涉诉商铺价格为8000元／平方米；2010年8月29日，原告印发公司办字（2010）81号关于五洲望景名筑商品房销售价格上调通知的文件，该文件载明“一层商铺调整为每平方米9800元，此决定自2010年9月1日起执行”；2010年10月29日，原告印发公司办字（2010）101号文件，该文件载明“一层商铺调整为每平方米11000元，此决定自2010年11月1日起执行”。2010年11月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告将其开发的五洲望景名筑的第一幢1层25号店面一套售予被告，该房屋建筑面积100.8平方米，8000元／平方米，合计价格806400元，被告首付406400元，余款以银行按揭支付。2010年12月2日，被告通过银行转账的方式向原告售楼部经理任俐支付购房款507200元，2010年10月4日支付10000元，2011年6月8日支付101360元，2011年6月17日支付350000元，共计支付房款857760元。2011年3月17日，原告向被告交付了房屋及《住宅使用说明书》。2011年6月20日，原告向被告出具销售不动产发票一张，发票载明，付款人为被告陶梦周，不动产项目名称为五洲望景名筑1#商铺楼1-25，建筑面积107.22平方米，金额857760元（房屋建成后经房产局重新审核测量面积确定为107.22平方米，多出面积仍按8000元的单价交房款51360元）。另查明，被告应支付首付款406400元，实际支付507200元，多出100800元，被告辩称为购房支付给原告公司售楼部经理任俐的“转让费”，原告售楼部经理任俐作证为收取的“好处费”，事后因故已退还被告。经法院释明，原告表示如果涉案合同被认定有效，原告愿意变更诉讼请求，即要求被告按11000元／平方米的价格补足原告商铺差价。原审认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，也即缔约双方在订立合同过程中，应遵守公平原则确定各自的权利和义务，以衡平双方间的利益。若一方利益失衡，此即违反公平原则，如利益明显不均衡，则属显失公平，当事人可向法院或仲裁机构申请变更，来变动当事人之间的权利义务，以弥补当事人真实公平的交易目的。就本案而言，被告在明知或应知原告已于2010年10月29日在对商铺价格（由8000元／平方米调整至11000元／平方米）调整的情况下，采用向原告售楼部经理任俐给付“好处费”100800元（有任俐证言，被告亦认可给付钱款一事）的方式，与原告售楼部经理签订了涉诉铺面8000元／平方米的《商品房买卖合同》。这一行为严重损害了原告公司利益，致使双方间的权利义务明显不对等，利益失衡，显失公平，原告的真实意思表示存在重大缺陷，有违公平、等价有偿原则，因其请求应予变更。为全面诚信履行合同，实现合同目的，原告主张补足差价的请求成立，应予支持，即按11000元／平方米补足差价321660元（107.22平方米×3000元／平方米）。至于合同效力问题，因原告主张无效事由不合法定情形，故原告主张无法律依据，不予支持，为稳定交易秩序，保障交易安全，合同应为有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条第一、三款的规定，判决：被告陶梦周向原告白银五洲房地产开发有限公司补足商铺差价321660元。案件受理费12378元，原告负担7424元，被告负担4954元。上诉人陶梦周不服上述判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人五洲公司的诉讼请求。理由如下：一、原审判决认定上诉人陶梦周与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为显失公平的合同，无事实和法律依据。上诉人陶梦周与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方平等自愿签订的，合同上明确签印了被上诉人五洲公司的公章和法人印章，是合法有效的。被上诉人单方出具的两份内部涨价通知是其单方行为，上诉人并不知情，上诉人以8000元／平方米的价格购买房屋并未显然大大低于市场同类物品的价格标准，双方签订的《商品房买卖合同》不存在显失公平的事实。二、被上诉人的售楼部经理任俐代表被上诉人与上诉人陶梦周签订《商品房买卖合同》的行为是其职务行为，其签订合同的行为代表被上诉人，按照法律规定，即使造成损失，其不利后果也应该由被上诉人承担。三、上诉人陶梦周与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，上诉人将购房款和转让费全部打进被上诉人销售部经理指定的银行账号，销售部经理任俐也告知上诉人已将房款全部交纳公司。另，任俐作为被上诉人的员工，其证言不足以采信。原审判决仅依据任俐的证言认定上诉人给被上诉人员工“好处费”无事实依据，是错误的。四、原审审理过程中，被上诉人在法庭辩论终结前未要求变更其诉讼请求，故原审判决违反法定程序，应予撤销。被上诉人五洲公司辩称，上诉人陶梦周在明知或应知被上诉人已于2010年10月29日对商铺价格由8000元／平方米调整到11000元／平方米的情况下，采用给被上诉人售楼部经理任俐给付好处费的方式，与被上诉人签订了价格为8000元／平方米的《商品房买卖合同》，损害了被上诉人的利益，违背诚实信用原则，原审判决认定事实清楚，判决正确，请求予以维持。二审中上诉人未向本院提交证据。被上诉人提交的证据为购房手续五份，证明购房价格是根据被上诉人的规定执行的。上诉人质证称，认购书不是签订《商品房买卖合同》的首要条件，不能证明被上诉人的主张.本院经审查认为，被上诉人提交的证据不能证明其主张，不予采信。二审查明的基本事实与原审查明的一致。本院认为，本案的争议焦点为双方签订的《商品房买卖合同》的效力问题。首先，陶梦周和五洲公司均不认可2010年3月23日《五洲商业街商品房意向认购书》的真实性，陶梦周亦无向五洲公司交付定金的行为，双方交易时间为2010年11月20日，此时，五洲公司一层商铺的价格已调整为11000元／平方米，五洲公司售楼部经理任俐在明知五洲公司一层商铺价格已调整的情况下，以每平方米8000元的价格与陶梦周签订《商品房买卖合同》侵害了五洲公司的利益。其次，陶梦周于2010年12月2日将购房款转账于五洲公司售楼部经理任俐指定的的银行卡时多付了100800元，后因陶梦周索要该笔款项，由任俐退还，陶梦周自称该笔款项为“转让费”，但本案所涉商铺为首次出售，陶梦周为唯一的交易对象，不存在转让事实，“转让费”的主张没有事实依据，不予认定。从任俐在法庭上的陈述和2012年4月1日任俐和陶梦周的双方收退款的情形的通话记录以及双方签订合同时明显低于五洲公司房价的事实综合分析，任俐陈述该笔款项为双方商定给予任俐好处费的主张符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”的规定，应予采信。上诉人陶梦周与被上诉人五洲公司售楼部经理任俐于2010年10月29日签订的《商品房买卖合同》中关于售房价款的约定严重侵害了五洲公司的合法权益，符合《》第五十二条第一款第二项“有下列情形之一的，合同无效：（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；”的规定，应当认定为无效合同。但在原审法院审理过程中，被上诉人五洲公司自愿变更诉讼请求，要求上诉人陶梦周按11000元／平方米的价格补足商铺差价，且涉诉商铺已经交付上诉人陶梦周实际使用，为了维护市场交易的稳定性，原审判决上诉人陶梦周按11000元／平方米的价格补足商铺差价并无不妥。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12378元，由上诉人陶梦周负担。本判决为终审判决。审 判 长 李作凤代理审判员 刘红雅代理审判员 魏晓忠二〇一五年七月八日书 记 员 高霞飞 关注微信公众号“”