（2015）太浏民初字第00063号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2016-01-26
案件名称
贺笃旺、李建飞等与上海普甯实业发展有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
太仓市人民法院
所属地区
太仓市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贺笃旺,李建飞,黄建华,石中良,张群鹏,汪灿荣,上海普甯实业发展有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2015）太浏民初字第00063号原告贺笃旺。原告李建飞。原告黄建华。原告石中良。原告张群鹏。原告汪灿荣。委托代理人肖荣华，上海东炬律师事务所律师。（代理上述六原告）被告上海普甯实业发展有限公司。法定代表人冯作禄，执行董事。委托代理人曹巍，江苏新中远律师事务所律师。委托代理人马麒政，江苏新中远律师事务所律师。原告贺笃旺、李建飞、黄建华、石中良、张群鹏、汪灿荣与被告上海普甯实业发展有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法由审判员张永生适用简易程序于2015年3月11日公开开庭，后因案件复杂，本案依法转为普通程序并依法组成合议庭于2015年6月16日、7月2日公开开庭进行了审理。原告贺笃旺、张群鹏、汪灿荣（该三原告参加了第二次庭审）及六原告的委托代理人肖荣华，被告上海普甯实业发展有限公司的委托代理人马麒政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺笃旺、李建飞、黄建华、石中良、张群鹏、汪灿荣诉称：原告因上海场地到期，于2014年8月1日经与被告充分协商签订《浏河原农科所场地出租协议》，约定被告将位于浏河原农科所场地100余亩租赁给原告，用于木头堆场生产经营使用。合同约定年租金为3600000元，每年支付一次，每年8月1日前付清。同时约定被告应按约定提供场地保障原告正常经营使用，负责与消防、道路检查站和其他有关单位和个人的沟通，如在原告合法经营的前提下因政府有关部门原因导致无法正常经营，被告赔偿损失。另外还约定，被告保证原告在场地内搭建生活和办公用的活动板房5000平方米，并协助原告搭建5000平方米简易棚，被告必须提供水电到场地，电压为200KV。签订协议后，原告支付被告人民币500000元，被告开具“太仓市浏河镇原农科所地块出租定金”收款收据，原告便组织人员进行场地整理和道路建设，并将一些原料由原场地运送至系争场地。后被告要求原告停止建设，并停止使用场地，导致原告相关建设被迫停止，与相关建设方的合同被迫取消，数量巨大的原材料无法堆放，产生重大损失。后双方多次调解无果。原告认为被告的行为显属违约，为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：1.被告返还原告定金500000元（被告应双倍返还定金共计1000000元，扣除已返还的500000元，还应返还500000元）；2.被告赔偿定金罚则以外的损失500000元（原告所受损失包括搬迁费423290元、过渡费900000元、土地平整及道路建设费用100000元、板房建设和水电建设所付定金900000元、因搬迁延迟导致的生产经营损失3600000元，因原告证据不足故酌情主张总损失1000000元，扣除定金罚则赔偿的500000元后尚余500000元）。被告上海普甯实业发展有限公司辩称：1.被告在接到上家通知不得在该出租地块开展建设立即通知原告停止建设、保持原状，在合同关系解除的情况下，被告同意赔偿原告的实际损失。2.根据双方租赁协议，原告于2014年8月1日交付的500000元系首期租金而非定金，该500000元被告已在通知原告停止施工时退还原告，因此被告无需承担双倍返还定金的责任。3.原告要求被告赔偿的土建费用应当仅限于原告实施部分，按照双方合同约定，租赁场地绝大部分建设工作均由被告完成，被告在签订合同以后根据原告要求再次整理场地、铺设道路，原告的要求缺乏充分证据予以证明；据被告了解，原告在10多天时间里仅仅进行了三五车三合土填土。原告应当提供相应依据证实其正常经营期间的收入，搬迁过程并不意味着原告必定不能经营，其要求计算三个月的经营损失缺乏相应依据。原告提供的证据并不能证实搬迁费用系被告造成的损失，无论原告在租赁期满后搬走还是因被告违约而提前搬走，搬迁费用都会存在故不存在额外的损失；从本案实际情况来看，在不到一个月的时间里，重新整理场地和铺设道路工作尚未完成的情况下，原告仅仅堆放了小部分的木材，但原告提供的搬迁费用凭证显示其运输木材数量巨大，故该费用与现实不符。综上，本案不应适用定金罚则，而原告对相关损失也缺乏确实充分的证据予以证明，故除了原告实际开展的建设工作的损失外请求法院驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明：2014年8月1日原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《浏河原农科所地块场地出租协议》一份，该协议的主要内容：乙方承租甲方浏河原农科所场地，面积一百多亩以作为木头堆场生产经营使用；租赁期限自2014年8月1日起至2019年7月31日止，租金起算时间为2014年8月15日；每年整体地块年租金打包价为人民币3600000元；租金每年支付一次，在每年8月1日之前付清，第一年支付方式为合同签订之日付500000元整，2014年8月15日付1000000元整（如甲方在8月15日之前不能完成主道路铺设付款日延续到8月20日），其余尾款在第二次付款日一个月内付清；甲方按约定为乙方提供场地，保障乙方正常经营使用；甲方负责场地内主道路铺设三合土，具体方案由乙方提供；甲方保证乙方在场地内搭建生活和办公的活动板房5000平方米，并协助乙方搭建5000平方米简易棚。2014年8月1日，原告向被告交纳500000元，被告向原告开具500000元的收款收据，该收款收据载明：“太仓市浏河镇原农科所地块出租定金。”被告上海普甯实业发展有限公司出租给原告使用的位于太仓市浏河镇原农科所场地，系从案外人孙明某处租赁而来，该场地土地使用权人为太仓市城乡建设投资发展有限公司，该地块的使用权类型为划拨，地类（用途）为商住。协议签订后，被告开始在上述场地内为原告进行主道路铺设，原告也陆续开展涉案场地内的地坪、水电、板房等建设。原告向法庭提交与此相关的4份合同及部分付款凭据：1.2014年8月11日原告贺笃旺、石中良与案外人叶海某签订的《承包合同》。该合同记载：原告将原浏河农科所场地生活区地坪承包给案外人叶海某平整施工，平整面积约8000平方米，单价按45元／平方米计算；预付款人民币5万元，工程完工付总价95%，剩余5%为工程保证金，保证金6个月后付清。2.2014年8月12日原告贺笃旺、石中良、张群鹏与案外人李文某签订的《承包合同》。该合同记载：原告将原浏河农科所场地生活区板房承包给案外人李文某建设施工；板房单价为65元／平方米，大间每间80平方米共160间，小间每间63平方米共120间，总造价为1323400元；预付款35%，计人民币460000元，工程期间付35%，工程完工付25%，剩余5%为工程保证金，工程保证金一年后付清。另有2014年8月13日案外人李文某开具的收款收据一张，载有“夹芯板房定金”460000元。3.2014年8月13日原告贺笃旺、李建飞、张群鹏与案外人余某签订的《承包合同》。该合同记载：原告将原浏河农科所场地水电安装工程承包给案外人余某安装施工；水电安装到生活区每户，总价约人民币70万元（按实际购买材料价格为准）；预付款35%，计人民币245000元，工程完工付总工程金额95%，剩余5%为工程保证金，保证金一年后付清。另有上海市嘉定区徐行镇松达建材经营部出具的购买电缆线、电箱等材料的收款收据一张，载明购买各种规格型号的电缆线等共计441900元。4.2014年8月13日原告黄建华与案外人盛某签订的《协议书》。该协议书记载：案外人盛某负责提供三合土至原告位于太仓市浏河镇原农科所场地并平整，总量暂定前四后八汽车600车，工期暂定为一个月，工期由2014年8月16日起算，雨天和不可抗力因素导致延误的天数不计入工期；合同签订之日原告支付30000元给盛某作为定金，施工期每120车结算100车，工程结束原告将工程款付清给案外人盛某。有关《浏河原农科所地块场地出租协议》的履行情况，原告陈述：“我们进入场地的时候围墙是有的，被告临时用的活动板房6间，被告也做了一部分场地，平整了一部分，路面也硬化了，但是不符合我们的要求。场地大概有130多亩，原来地面有很多坑坑洼洼的，在被告原来平整的基础上用沙和土，用挖机把地挖平，重新平整。我们自己大概做了10-20亩的土地平整和硬化。”被告则认为原告除了三合土填土以外，其他建设项目并没有实际开展就已经停工了，且系争场地的平整、主路及支路三合土硬化以及1160平方米的混凝土场地都是被告完成的。2014年8月28日案外人孙明某向被告上海普甯实业发展有限公司送达函件一封，函件内容为“因我方于2014年8月25日收悉太仓市城市建设投资集团有限公司发来的要求停止原承租浏河农科所场地的一切建设行为的函，故我方现要求你方也立即停止在农科所场地的一切施工行为，接到本通知后保持场地原状。如继续施工，产生的一切后果由你方负责。”被告上海普甯实业发展有限公司接到上述通知后，也向原告下达了同样内容的通知，要求原告停止建设行为、保持原状，并于2014年8月29日将先前收取原告的500000元通过银行转账的方式退还至原告李建飞名下。庭审中，原告陈述：从洽谈到正式签订合同大约有1个月的时间；签订合同之后，在8月中下旬接到被告口头通知称无法继续履行合同，双方曾于8月19日就终止合同进行过磋商，但最终未能达成协议；8月底的时候收到被告不允许继续建设的书面通知。被告就此陈述：7月下旬原告陆续来看场地，至正式签订合同总共不到半个月的时间；确实曾在8月中下旬通知原告涉案场地无法继续使用，但原告并不接受，于是被告向原告发送了书面通知，并及时退还了预付款。原告为证明其搬迁费用，向法庭提交六组收据：1.收货单位为贺笃旺的收款收据6份（收据编号连号2178661-2178666，按照编号顺序排列，送货单日期分别为2014年9月14日、9月19日、10月17日、11月28日、12月6日、11月25日），原告解释系从上海青浦白鹤搬到昆山花桥临时堆放，从临时堆放场地搬到苏州吴江实际经营地产生的运费合计33600元；2.收货单位为李建飞的收款收据5份（收据编号连号2178667-2178671，按照编号顺序排列，送货日期分别为2014年9月17日、9月24日、11月15日、12月23日、12月27日），原告解释系从上海青浦白鹤搬到宝山临时堆放，从临时堆放场地搬到苏州吴江实际经营地产生的运费合计65200元；3.客户名称为黄建华的收款收据9份（两种式样的收据），原告解释系从上海青浦白鹤搬到昆山花桥临时堆放，从临时堆放场地搬到苏州吴江实际经营地产生的运费合计76650元；4.客户名称为石中良的收款收据4份（收据编号连号），原告解释系从上海青浦白鹤搬到昆山花桥临时堆放，从临时堆放场地搬到苏州吴江实际经营地产生的运费合计76650元；5.交款单位为张群鹏的收据9份，原告解释从上海青浦白鹤搬到昆山花桥临时堆放，从临时堆放场地搬到苏州吴江实际经营地产生的运费合计129840元；6.交款单位为张群鹏的收款收据4份，原告解释系张群鹏代汪灿荣支付，从上海青浦白鹤搬到昆山花桥临时堆放，从临时堆放场地搬到苏州吴江实际经营地产生的运费合计98800元。以上六组收据的票面金额合计423290元。庭审中，原告就其新找的场地向法庭举证两份协议：1.2014年11月6日胡松某与张群鹏签订的《协议书》。该协议约定昆山市花桥镇逢星路568号（松普科技）厂区内空地作为木材市场使用，场地使用期5年；双方在该协议中并就租金标准、卫生和道路维修费用、违约责任等作了详细约定。2。2014年11月18日许某与贺笃旺、石中良签订的《场地租赁合同》。该合同约定位于吴江区汾湖高新区汾秋路东侧面积约60亩场地租赁用于堆放木材和加工交易，租赁期甲方保证3年，年租金1500000元；双方在该合同中并就合同续签、土地平整费用负担、违约责任（赔偿金900000元）等作了详细约定。庭审中原告陈述：板房工程和水电工程均是包工包料由承包商负责，在场地无法租赁后承包商将部分材料拉走，有一部分材料留在场地上被人偷走了；板房工程已支付460000元，水电工程已支付441900元，该两项工程原告尚未与承包商进行最终结算。诉讼中双方就《浏河原农科所场地出租协议》已解除的事实予以确认。诉讼中，原告曾对土建工程费用（包括土地平整、板房建设、道路建设）、木材堆场无法正常经营所致经营损失、系争场地临时过渡费用和搬迁费用申请鉴定，但在本院指定的期限内原告未能提供鉴定所需的相关材料；此后原告虑及本案实际情况不再要求鉴定，提请法庭酌情予以认定。以上事实，有原告提供的浏河原农科所地块场地出租协议、收款收据、板房承包合同、板房定金收款收据、水电工程承包合同、水电材料购置收款收据、地坪施工合同、三合土承包合同、货物运输运费收据，被告提供的函件、银行转账凭证、情况说明、案外人孙明某与被告签订的浏河原农科所地块场地出租协议、土地使用权登记证以及当事人陈述等予以佐证。本院认为，原、被告的主要争议集中在两个问题上：一是2014年8月1日原告向被告交纳的500000元的款项性质，二是原告因被告违约所遭受的损失金额。关于500000元的款项性质，原告主张是合同签订之后交付的定金，该定金单据由被告法定代表人手书并加盖公章，系被告担心原告不履行合同而收取；被告则认为原告是7月底多次前来洽谈后为保证合同订立而收取的定金，在合同正式签订后该定金已转化为合同首期租金。对此，本院认为：现有证据反映，合同与定金收据均于2014年8月1日形成，并无证据显示双方当事人于2014年8月1日存在先后两次独立的约谈；在合同与定金收据在同一时间场合形成的情形下，被告提出该定金系保证合同订立而收取并不合乎日常经验，不足采信；至于被告提出的该500000元实为合同约定的首期租金的意见，本院注意到合同中被告负有主道路铺设三合土等义务，被告法定代表人手书“出租定金”，其用意应当在于约束对方、督促对方严格按照合同履行，原告给出的解释具有可采信，故合同双方当事人均应当受定金罚则的约束。庭审中双方当事人对于本案被告构成根本违约并无争议，因此被告应当按照定金罚则向原告双倍返还定金；因被告已返还过500000元，故还应返还原告定金500000元，本院对原告的第一项诉讼请求依法予以支持。本案原告主张其实际损失高于500000元而要求被告在双倍返还的同时还要补充赔偿差额部分的损失。据此双方对原告因违约遭受的实际损失存有很大争议。本院结合原告主张的各损失项目逐一分析：1.搬迁费损失。原告依其提交的六组收据主张搬迁费损失为423290元。被告则对该部分收据的真实性、关联性均持有异议，并提出涉案场地上只堆放了少量木材不会导致如此巨大的搬迁费损失。对此，本院注意到：原告提交的该部分收据形式上普遍存在连号现象，未显现出系搬迁当时形成之特征，故收据所载金额和内容的真实性存在疑点；原告提交的2014年11月签订的两份协议在内容上显示昆山花桥和吴江汾湖均系长期性的租赁场所，目前证据下体现不出昆山花桥至吴江卢墟的费用与本案损失的关联性；本案中原告未证明合同相对方对《浏河原农科所地块场地出租协议》的签订目的完全知晓--即被告对原告堆放于上海场地物品的搬迁紧迫性有充分认识，可以预见到其违约行为将给原告造成额外的搬迁费用；目前原告亦未能对搬迁费用的额外发生部分给出相应的证明与合理的解释。因此就本案现有证据来看，原告在证据形式、证据完备性等各方面均存在明显欠缺，无法实现其证明目的，故本案中对其主张的搬迁费损失不予认定。2.过渡费。原告主张被告违约导致场地无法使用，为了堆放货物只能找寻其他场地临时放置，由此产生相应费用；原告按照过渡期3个月，并参照《浏河原农科所地块场地出租协议》的租金标准计算900000元。被告则认为该项主张既无法律规定也无合同约定，客观上也不存在这样的损失。本院认为，原告所有的货物无论是在原租赁场地放置，还是在被告场地放置或者临时场地放置，其均会发生相应的场地租赁费用；从本案原告举证的2014年11月签订的两份协议内容来看，原告也没有因为被告的违约行为多支付租赁费用，故本院对原告的该项损失主张不予支持。3.土地平整及道路建设费用。庭审中被告仅确认原告刚开始运输少量三合土用于平整土地，绝大多数项目并未实际开展。由于原告仅提交了生活区地坪、三合土铺垫场地这两份施工合同，并未能提交证据证明其施工范围和进度以及相关费用的实际支出状况。考虑到原告在合同签订后的确在涉案场地进行了三合土填土等工程，该部分费用支出无法实现其预设价值，确系原告损失；本院在参考原告所提交合同的基础上，结合庭审双方当事人陈述，酌情认定该项损失为50000元。4.板房建设和水电建设所付定金900000元。原告依其签订的生活区和水电安装合同主张预付款项构成定金损失，但从其提交的合同条款来看，合同中并未约定定金条款；原告在履行合同过程中获得了合同中约定的部分定制板材及所购置的电缆，该部分材料虽未能用于浏河原农科所场地但仍然具有相应的使用价值；原告庭审中陈述部分材料丢失，材料丢失应系原告自身保管原因，与被告违约并无必然联系，因材料丢失引起的损失不应当计入本案损失；庭审中原告同时陈述，上述两份合同尚未与合同相对方进行结算。综上，原告没有证据表明所购置的电缆无法用于其新租场地安装施工，而在原告与施工方尚未结算时，其板房预付款项的性质以及实际收取的定制板材的数量等情况均不明确；原告直接以已付款项作为损失主张明显不当，而现有条件下又尚不具备损失测算的客观基础，故本案中对该项损失不予认定。5.因搬迁延迟导致的生产经营损失。原告认为延迟3个月造成经营损失3600000元，但并未提供过往经营业绩作为损失计算的依据。本院认为，虽然原告因为经营不规范无法提交完整的财务资料以供核定，但本案被告违约行为在客观上确实造成原告重新寻找合适经营场所的时间成本及潜在的经营损失；本案原告请求法院予以酌情认定，考虑到原告证据明显不足，本院在较低水平上对该损失予以衡量，综合考虑行业特性和一般交易规则，结合本案已查明的事实酌情认定经营损失为500000元（衡量方法：以涉案合同租金标准换算确定日损失标准为10000元，计算50日）。综上，本院确定本案原告损失为550000元，超出定金罚则下已赔偿的500000元损失；原告选择按照实际损失赔偿，要求在定金罚则以外赔偿差额部分，依法应当予以支持，但原告证据明显不足，本院仅支持现核定损失下的差额部分50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告上海普甯实业发展有限公司返还原告贺笃旺、李建飞、黄建华、石中良、张群鹏、汪灿荣定金500000元。二、被告上海普甯实业发展有限公司赔偿原告贺笃旺、李建飞、黄建华、石中良、张群鹏、汪灿荣定金罚则以外的损失50000元。上述一、二项内容均在本判决生效后10日内履行。上述款项直接给付原告或汇入太仓市人民法院，开户行：中国银行太仓市支行营业部，账号：45×××14。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由原告贺笃旺、李建飞、黄建华、石中良、张群鹏、汪灿荣负担6210元，由被告上海普甯实业发展有限公司负担7590元。（此款原告已预交，本院不再退回，由被告在支付上述款项时一并支付给原告。）如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行，账号：10×××99。审 判 长 张永生代理审判员 李 玲人民陪审员 周秀芬二〇一五年七月八日书 记 员 沈玉兰 来源：百度搜索“”