（2015）崂民三初字第74号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2016-05-25
案件名称
青岛远洋运输有限公司与莱州佳百隆石业有限公司、青岛佳百隆石业有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市崂山区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛远洋运输有限公司,莱州佳百隆石业有限公司,青岛佳百隆石业有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百三十五条
全文
青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2015）崂民三初字第74号原告青岛远洋运输有限公司，住所地青岛市。法定代表人许遵武，职务董事长。委托代理人：葛庆庆，山东德衡律师事务所律师。委托代理人：李刚，山东德衡律师事务所律师。被告莱州佳百隆石业有限公司，住所地莱州市。法定代表人陈钟贇。被告青岛佳百隆石业��限公司，住所地青岛市崂山区。法定代表人张晓良，职务总经理。二被告委托代理人刘校伦，山东国弘律师事务所律师。二被告委托代理人金晓玫，山东国弘律师事务所律师。原告青岛远洋运输有限公司（以下简称青岛远洋公司）与被告莱州佳百隆石业有限公司（以下简称莱州佳百隆公司）、被告青岛佳百隆石业有限公司（以下简称青岛佳百隆公司）土地租赁合同纠纷一案，原告于2015年1月8日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月24日、6月9日、6月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李刚，二被告委托代理人刘校伦、金晓玫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛远洋公司诉称，原告合法所有的位于青岛市崂山区××路××号土地，自2006年出租给二被告使用，根据租赁合同租赁期于2014���2月28日到期。到期后，原告依法要求二被告返还土地，但二被告均不返还，违法持续占用至今。现请求法院依法判令二被告：1、返还租赁已经到期的土地；2、向原告支付自2014年3月1日起至2015年4月24日占用土地费用288万元；3、本案的诉讼费用均由二被告承担。被告莱州佳百隆公司未答辩。被告青岛佳百隆公司辩称：一、按照双方2005年12月26日签订的土地租赁合同第三条之约定，合同期满后，答辩人享有优先承租权。答辩人认为，双方签订的租赁合同是真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，应受到法律保护。涉案租赁合同期限届满前后，被答辩人与答辩人就继续租赁进行过多次协商，但因被答辩人提出的租金大大超过同期同类土地的租赁价格，致使双方至今还在协商当中。虽然双方至今未能就续租达成一致意见，但答辩人并不由此丧失合同约定的优先承租权。优先承租权利是期待权，只有在出租方将与第三方签订下一个租赁合同的时候承租人才可以期待得到同等条件下优先承租的权利。就本案讲，被答辩人始终没有告知第三方会接受被答辩人的出租条件，所以，答辩人还无法在同等的条件下行使优先承租权。鉴于此，除非被答辩人有证据证明答辩人不愿继续租赁或在同等条件下放弃了优先承租权，否则，被答辩人要求法院判决答辩人返还已到期的土地诉请为时过早，不应当受到支持。二、被答辩人索要的租金数额没有依据。三、答辩人八年前承租涉案土地时，该地块为荒地，位于偏僻的科苑经一路，后经答辩人对土地平整、硬化，对坡面进行支护、并投入巨资增添了地上物，才使涉案土地具有商业利用价值，后再经过几年的市场培育，才有了现在的规模，此时，被答辩人提出大大超出同期、同类土地的出租费用，显然是为了不正当的阻碍答辩人继续租赁该土地，其行为严重的违反了民事活动应当遵循的诚实信用原则，不利于市场交易秩序和民事经济关系的稳定。综上，请求法院查清事实，驳回被答辩人的诉讼请求。原告提供证据被告质证情况如下：证据一，《房地产权证》，证明原告合法拥有涉案土地的使用权。被告质证称，对证据一的真实性与证明内容均无异议。证据二，《土地租赁合同》，证明2005年12月26日，原被告签署了《土地租赁合同》，约定租赁期限至2014年2月28日止。被告质证称，对证据二的真实性和证明内容均无异议。证据三，编号为20140075、20140145的《土地租赁合同》，证明原告已成功与其他主体签订了涉案土地相���地块的部分土地的《土地租赁合同》；被告拒不归还土地的行为严重影响了原告的正常经营；与其他企业签署的《土地租赁合同》可以清晰说明目前涉案土地的市场租赁价格为约0.5元／平方米／天。被告质证称，证据三土地的租赁价格不能客观的反映涉案土地的真实价格。证据四，被告青岛佳百隆公司向原告发出的函件。证明被告于2013年10月10日即认可依照原合同价格20万每年已无法续租，向原告提出新的报价。被告质证称，对于证据真实性无异议，但此证据只证明租赁合同到期后被告愿意以80万的价格续租的单方意思，被告并未就此80万的租金或20万提出异议。证据五，2014年1月5日原告致被告的函件，证明原告已收到被告2013年10月10日提出的新报价，原告对该报价提有异议，从而要求被告前往原告处协商续租事宜。证据六，原告签收本，证明被告已经收到了原告于2014年1月5日发送的函件。被告质证称，对证据五、六的真实性无异议，我们接到通知后已经与原告就续租问题进行商谈。证据七，QD××××0X号《土地租赁合同》、双方来往邮件、被告致原告的函件，证明在双方协商中确定了140万的价格，原告向上级报批并盖章确认，足以说明原告方从未主张按照原合同20万元的价格履行，证据足以显示原告提出异议，被告也已接受，但被告不加盖公章。被告质证称，对QD××××0X号《土地租赁合同》及双方往来邮件的真实性没有异议，但该证据恰恰证实原被告就土地续租进行了商谈。对被告致原告的函件的真实性需要核实。经审理查明，原告青岛远洋公司作为甲方，被告莱州佳百隆公司作为乙方，双方于2005年12月26日签订《土地租赁合同》，��同约定，原告将其位于青岛市崂山区13801平方米国有土地的使用权（青房地权市字第××号《房地产权证》项下土地）租赁给被告莱州佳百隆公司；租赁期限为2006年3月1日至2014年2月28日，共计八年；合同期满后，应在合同期满前30天书面通知甲方决定，否则视为乙方不再续租，在同等条件下，乙方享有优先承租权；考虑到土地的实际情况（土地平整），租金第一年为12万元、第二年为14万元、第三年为16万元、第四年为18万元、第五年开始每年为20万元。在履行合同期间，被告青岛佳百隆公司实际使用了该租赁土地，并向原告交纳了租金。2013年10月10日，被告青岛佳百隆公司向原告发出函件：通过前期我们对周边地块价格的调查，结合我们市场公摊面积、物业管理、公共卫生处理等各种因素，以及各位业主的意见，对贵地块现在我们出价捌拾万元整��望公司领导能结合以往实际情况酌情考虑我们提出的建议，期待我们能再续友好合作。2014年1月15日，原告青岛远洋公司向被告青岛佳百隆公司发出函件：贵司2013年10月10日的函件收悉。依据双方2005年12月26日所签订的关于崂山区土地面积13801平方米的土地租赁合同将于2014年2月28日到期。现根据需要，我司将相关事宜通知如下：一、贵公司在接到本通知后，于2014年2月28日前，到我公司房产经营中心洽谈后续租赁事宜。具体地址为青岛市香港中路××号。二、如贵司未在2014年1月28日前来洽谈协商，视为贵司放弃租赁，我司将择机另行选择客户。2014年2月28日，原被告租赁合同期满。在原告青岛远洋公司与被告青岛佳百隆公司对续租问题进行协商过程中，原告作出QD××××0X号土地租赁合同，合同约定租赁期限自2014年3月1日至2017年2月28日，租��为每年140万元。原告在该合同上加盖了公章，被告青岛佳百隆公司没有在合同上加盖公章。但被告青岛佳百隆公司认可收到了原告的上述租赁合同。案件审理过程中，经原告申请，本院委托青岛衡元德地产评估策划有限公司对涉案土地的2014年3月1日至2015年5月13日的土地使用权租赁价格进行了评估，该公司作出青衡地（估）字（2015）第081号《土地估价报告》，其结果为土地租金单价为0.42元／平方米·天，土地年租金总额为2115755元，评估费三万元已由原告交付。原告对该评估报告无异议，被告对评估报告提出异议，并申请鉴定人员出庭接受质询。以上事实由原告提供的证据及原被告陈述笔录在案佐证，经庭审质证，可以采信。本院认为，因原告青岛远洋公司与被告莱州佳百隆公司签订的《土地租赁合同》符合法律规定，故应认定该合同为有效合同，当事人应当按照合同内容享有权利、履行义务。因被告青岛佳百隆公司为上述《土地租赁合同》的实际履行人，故该被告亦应承担相应的法律责任。因上述《土地租赁合同》于2014年2月28日合同期届满，故该合同应于2014年2月28日终止。原被告之间的《土地租赁合同》终止后，被告应将租赁土地返还给原告。因被告未将租赁土地返还给原告，给原告造成的经济损失，应由被告承担。《土地租赁合同》终止后，原、被告对续租事宜进行了协商，原告主张年租金为140万元，被告主张年租金为80万元，故双方未能对续租问题达成一致意见，但此间被告一直实际使用租赁土地。因原告主张的年租金140万元低于该租赁土地的评估租赁年租金价格，故本院认为自2014年3月1日至原告起诉之日被告实际使用租赁土地的租金应以年租金140万元计算为宜。被告虽对青衡地（估）字（2015）第081号《土地估价报告》提出异议，但因未能提供相应证据证明其主张，故本院对该报告予以采信。因原告起诉要求被告腾让租赁土地，故自原告起诉之日至被告实际腾让该租赁土地之日被告实际使用该租赁土地的使用费应按该评估报告确定的年租金标准予以支付。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：1、被告莱州佳百隆石业有限公司、被告青岛佳百隆石业有限公司于本判决生效之日起十日内，将其在青房地权市字第××号《房地产权证》项下土地上的建筑物、构筑物等清理完毕后，将该土地返还给原告青岛远洋运输有限公司。2、被告莱州佳百隆石业有限公司、被告青岛佳百隆石业有限公司于本判决书生效之日起10日内支付给��告青岛远洋运输有限公司自2014年3月1日至2015年1月7日土地使用费人民币1200547元。自2015年1月8日至本判决生效之日的土地使用费按年租金人民币2115755元计算。3、自本判决书生效之日至被告实际腾让租赁土地之日的土地使用费仍按年租金人民币2115755元计算。4、评估费人民币30000元由被告莱州佳百隆石业有限公司、被告青岛佳百隆石业有限公司承担。两被告于本判决书生效之日起10日内将此款给付原告。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币21675元、保全费人民币5000元，由被告莱州佳百隆石业有限公司、被告青岛佳百隆石业有限公司承担。此款原告已经预交，两被告于本判决书生效之日起10日内将此款给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 刘敏惠人民陪审员 陈玉芹人民陪审员 王东红二〇一五年七月八日书 记 员 王 洲 更多数据：搜索“”来源：