（2015）房民初字第08033号
裁判日期: 2015-07-08
公开日期: 2015-12-07
案件名称
北京万科物业服务有限公司与年蕊物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京万科物业服务有限公司,年蕊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2015）房民初字第08033号原告北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。组织机构代码：10251724-6。法定代表人毛大庆，董事长。委托代理人李芳，女，该公司职员。委托代理人何年月，女，该公司职员。被告年蕊，女，1979年1月11日出生。原告北京万科物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告年蕊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈增独任审判，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人李芳、何年月到庭参加了诉讼。被告年蕊经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称，被告购买了位于北京市房山区长阳镇×号院×号楼×单元×室房产，原告是依法为其提供物业服务的企业。现原告已经依法履行了前期物业合同约定的义务，被告一直无故拖欠原告2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业费用共计5833.2元。原告多次向被告主张欠款未果。根据《物业管理条例》的规定，按时交纳物业服务费是业主的义务。原告认为，被告的行为已经严重侵害了原告的权益，并给原告造成经济损失。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，诉讼请求：1、判令被告支付2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费2916.6元；2、判令被告支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费2916.6元；3、判令被告支付违约金500元；4、判令被告承担本案诉讼费用。被告年蕊未到庭参加诉讼但提交答辩状称，一、原告无法证明其按照临时管理规约完全履行了合同义务，原告向被告主张2014年物业费于法无据：1、原告在起诉时仅向法庭提供了临时管理规约，该规约仅对前期物业基本情况进行了描述，并未对原告的责任义务作出约定，且原告未提交其完全履行该临时管理规约的证据材料；2、原告并未按照《北京市住宅小区物业管理标准服务标准》提供相应的物业服务，被告的房屋漏水后，原告未及时协调解决问题，被告室内卫生间附近的地板变黑，被告多次联系万科客服中心及原告协商，但经历几个月后，原告才对房屋免费维修，更换地板。二、原告并未履行完2015年物业服务，无权向被告主张2015年物业费。三、原告向被告主张违约金与法无据。根据以上的事实和理由，被告应当相应减少支付2014年物业费金额，2015年物业费应根据原告2015年合同履行完毕后交纳，原告主张的违约金应依法驳回。经审理查明，北京中粮万科房地产开发有限公司（以下简称开发公司）系北京市房山区长阳镇×小区（以下简称×）的开发单位。2010年6月20日，开发公司与物业公司签订《房山区长阳镇×号地前期物业服务合同》，主要约定：开发公司委托物业公司对房山区长阳镇×号地提供前期物业服务；合同期限自2010年7月1日起至2015年6月30日止，但是：1、合同期内物业业主委员会代表全体业主与物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止，如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、物业公司方同意继续履行本合同；B，未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业公司的决议并签订新的物业服务合同；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为多层住宅2.7元／月.平方米，小高层住宅2.6元／月.平方米，高层住宅2.4元／月.平方米，商业用房3.88元／月.平方米；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于每年首月15日前向物业公司交纳当期的物业服务费，在下年首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向物业公司支付违约金等。合同签订后，物业公司开始为×小区业主提供物业管理服务。年蕊系×号院×号楼×单元×室房屋（以下简称×室房屋）业主，该房屋系小高层住宅，建筑面积为93.48平方米。2010年8月5日，年蕊在《中粮万科·×临时管理规约》上签字，承诺遵守临时管理规约及其附件的全部内容，同意承担因违反临时管理规约的相应责任。2011年12月31日，年蕊在《交付使用通知书》上签字。年蕊入住×室房屋后，交纳了2013年12月31日前的物业费。现年蕊拖欠2014年1月1日至2015年12月31日的物业费5833.14元，经物业公司索要，年蕊一直未付。上述事实，有双方当事人陈述、《房山区长阳镇×号地前期物业服务合同》、《中粮万科·×临时管理规约》、《交付使用通知书》等证据在案佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告依据与开发公司签订的《房山区长阳镇×号地前期物业服务合同》，对被告居住的小区进行前期物业管理，且被告在《中粮万科·×临时管理规约》上签字，承诺遵守临时管理规约及其附件的全部内容，同意承担因违反临时管理规约的相应责任。现原告依约对被告居住的小区提供了物业服务，被告亦享受了原告提供的物业服务，其拒交物业服务费用的行为缺乏事实和法律依据，现原告要求被告给付物业服务费用的请求，于法有据，合理部分，本院予以支持。原告要求被告给付违约金的请求，因其不能证明被告未按时交纳物业服务费系恶意违约所致，本院不予支持。被告的辩解因其未提供相应证据予以证明，无相应法律依据，本院不予采信。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告年蕊于本判决生效后十日内给付原告北京万科物业服务有限公司二○一四年一月一日至二○一五年十二月三十一日的物业服务费五千八百三十三元一角四分。二、驳回原告北京万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告年蕊负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 陈增二〇一五年七月八日书记员 马雪 来自